Thời hạn sử dụng đất ở đô thị là bao lâu? Hết hạn sử dụng phải làm sao?

1. Thời hạn sử dụng đất ở đô thị là bao lâu? Hết hạn sử dụng phải làm sao?

1.1. Thời hạn sử dụng đất ở đô thị là bao lâu?

Đất ở đô thị thuộc nhóm đất được sử dụng lâu dài. Do đó thời hạn sử dụng được quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2024

"- Đất ở.

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024.

- Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 Luật Đất đai 2024; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 Luật Đất đai 2024.

- Đất quốc phòng, an ninh.

- Đất tín ngưỡng.

- Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024.

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.

- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.

- Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2024."

Đối với đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không ghi thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất vô thời hạn, miễn là không vi phạm các quy định về sử dụng đất và có nghĩa vụ nộp thuế và phí đúng quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, như đất thuộc dự án phát triển đô thị hoặc có quy hoạch lại, có thể sẽ có thời gian hạn chế hoặc yêu cầu chuyển mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Hết hạn sử dụng phải làm sao?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định:

"Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, theo quy định thì việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì trước khi hết thời hạn sử dụng đất 06 tháng phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Lưu ý:

• Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước.
• Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ.

2. Hướng dẫn kiểm tra thời hạn sử dụng đất trên mẫu Sổ đỏ

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất có thể được kiểm tra tại mục “2. Thông tin thửa đất” trên trang 1 của mẫu Sổ mới.

"a) Trang 1 gồm: Quốc huy, Quốc hiệu; dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ; mã QR; mã Giấy chứng nhận; mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành Giấy chứng nhận (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;"

Theo đó, thông tin về thời hạn sử dụng đất được thể hiện như sau:

3. Thời hạn sử dụng đất theo quy định mới nhất 2025

Căn cứ theo các quy định được ban hành tại Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất được phân loại thành: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

3.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài

Theo Điều 171 Luật Đất đai 2024, Đất được sử dụng ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

"- Đất ở.

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024.

- Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 Luật Đất đai 2024; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 Luật Đất đai 2024.

- Đất quốc phòng, an ninh.

- Đất tín ngưỡng.

- Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024.

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.

- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.

- Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2024."

Như vậy, Đất sử dụng lâu dài là loại đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng không xác định thời hạn, tức là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó vô thời hạn, miễn là không vi phạm pháp luật về đất đai. Loại đất này bao gồm đất ở, đất rừng do các tổ chức quản lý và đất xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

3.2. Đất sử dụng có thời hạn

Ngược lại, đất sử dụng có thời hạn được quy định rõ ràng trong Điều 172 Luật Đất đai 2024 như sau:

"1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;

b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

d) Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

4. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ."

Tóm lại, Đất sử dụng có thời hạn là loại đất mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Khi hết thời hạn, người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng. Loại đất này bao gồm đất nông nghiệp, đất thực hiện dự án đầu tư, đất cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao để xây dựng trụ sở làm việc.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Hết thời hạn gia hạn sử dụng đất mà không gia hạn thì có được gia hạn thời hạn sử dụng đất hay không?

Theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 khi hết thời hạn gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất.

4.2. Làm thế nào để gia hạn quyền sử dụng đất?

Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin gia hạn tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (tùy thuộc vào đối tượng). Hồ sơ bao gồm đơn xin gia hạn, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan.

4.3. Có thể chuyển mục đích sử dụng đất khi đã hết thời hạn không?

Có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận và phải thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan, bao gồm việc nộp thuế, phí và làm hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng.

4.4. Thời hạn sử dụng đất có ảnh hưởng đến giá trị đất không?

Thời hạn sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến giá trị đất, đặc biệt là đối với đất có thời hạn sử dụng ngắn. Đất có thời gian sử dụng lâu dài hoặc không có thời hạn thường có giá trị cao hơn vì người sử dụng không lo hết hạn sử dụng.

4.5. Hồ sơ gia hạn quyền sử dụng đất bao gồm những gì?

Hồ sơ gia hạn bao gồm:

• Đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất (theo mẫu quy định).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ liên quan như CMND/CCCD, hộ khẩu (với cá nhân) hoặc giấy tờ pháp lý của tổ chức/doanh nghiệp.
• Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất đúng mục đích.