Phí bảo trì chung cư có phải xuất hóa đơn không? Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư mới nhất năm 2024?

1. Phí bảo trì chung cư có phải xuất hóa đơn không?

Căn cứ vào quy định tại Nghị định 95/2024/NSS-CP và Công văn số 2496/CT-TTHT năm 2019 do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, liên quan đến việc chứng từ thu phí bảo trì chung cư, hướng dẫn cụ thể về việc xuất hóa đơn khi thu phí bảo trì chung cư như sau: Trong trường hợp Công ty đóng vai trò là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và thu khoản kinh phí bảo trì chung cư với tỷ lệ 2% trên giá bán căn hộ chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) từ khách hàng, thì theo quy định tại Công văn, Công ty không cần lập hóa đơn GTGT cho khoản thu này. Thay vào đó, Công ty chỉ cần lập chứng từ thu để xác nhận việc nhận khoản kinh phí bảo trì.

Điều này có nghĩa rằng, trong bối cảnh thu phí bảo trì chung cư, việc lập hóa đơn GTGT không yêu cầu, bởi vì khoản phí bảo trì không được xem là một phần của giá bán hàng hóa hay dịch vụ chịu thuế GTGT. Thay vào đó, Công ty chỉ cần cung cấp chứng từ thu, như biên lai thu tiền hoặc phiếu thu, để làm bằng chứng cho việc thu khoản phí bảo trì từ khách hàng.

Hướng dẫn này nhằm đơn giản hóa quy trình quản lý và thu phí bảo trì, đồng thời đảm bảo rằng các quy định về thuế được thực hiện một cách chính xác và phù hợp với các quy định hiện hành.

2. Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư mới nhất năm 2024

Người thuê, mua căn hộ (cư dân) sẽ nộp phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua

Về phần chủ sở hữu nhà chung cư, chưa có quy định cụ thể về thời điểm nộp phí bảo trì chung cư đối với đối tượng này. Tuy nhiên, có một số kiến nghị đề xuất chủ sở hữu nên đóng phí bảo trì trong thời hạn 5 năm (cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư).

3. Sử dụng phí bảo trì chung cư không đúng mục đích bị phạt bao nhiêu?

Phí bảo trì chung cư được các chủ đầu tư, chủ sở hữu đóng và tạo thành khoản quỹ bảo trì nhà chung cư. Quỹ này sẽ do ban quan trị nhà chung cư quản lý và sử dụng vào những trường hợp cụ thể dã nêu ở trên. Trường hợp sử dụng sai quỹ bảo trì chung cư sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Căn cứ khoản 2 điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựngthì hành vi sử dụng sai phí bảo trì chung cư có thể bị phạt tiền từ 100 -120 triệu đồng. Ngoài ra, buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định.

4. Đối tượng nào phải đóng phí bảo trì chung cư mới nhất năm 2024?

Căn cứ Điều 142 Luật Nhà ở 2023 có thể xác định đối tượng phải đóng phí bảo trì chung cư gồm:

* Chủ đầu tư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

• Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua, khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
• Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
• Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì.

* Chủ sở hữu chung cư đóng phí bảo trì chung cư trong trường hợp:

• Kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
• Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.
• Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Mức phí bảo trì chung cư 2024 và hướng dẫn cách tính

Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023 thì phí bảo trì chung cư được tính như sau:

• Trường hợp người thuê mua căn hộ nộp: Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, mua hoặc diện tích khác

Ví dụ: Nếu căn hộ có giá trị 01 tỷ, thì phí bảo trì chung cư bạn cần nộp là 1 tỷ x 2% = 20 triệu

• Trường hợp chủ đầu tư nộp: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại.

Lưu ý: Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

Ví dụ: Căn hộ giá cao nhất là 5 tỷ (100m2) thì giá 1m2 là 50 triệu/m2. Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 200m2. Số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (50 triệu x 200)x2%.

5.2. Phí bảo trì chung cư là gì?

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì chung cư cho căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua này.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về bảo trì nhà chung cư như sau: “Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu phí bảo trì chung cư là kinh phí được đóng góp từ chủ sở hữu/người thuê/người thuê mua nhà chung cư để thực hiện các công việc liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

5.3. Tài khoản quỹ bảo trì nhà chung cư là gì?

Quỹ bảo trì nhà chung cư là khoản tiền được các cư dân chung cư đóng vào để sử dụng cho việc bảo trì, sửa chữa và duy trì các công trình và thiết bị công cộng của tòa nhà chung cư. Khi một tòa nhà chung cư mới được xây dựng, chủ đầu tư phải thành lập quỹ bảo trì và đóng góp một khoản tiền ban đầu vào quỹ này.