Những lưu ý khi mua bán đất chung sổ
1. Nguyên tắc cấp sổ đỏ đối với đất có chung quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
2. Quyền và nghĩa vụ của từng thành viên có chung quyền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhóm người có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
- Đối với trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm thì từng thành viên của nhóm có thể thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình như sau:
+ Thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định;
+ Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Đối với trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Ngoài ra, 02 trường hợp khác liên quan đến nhóm người có chung quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai 2013 có nhắc đến như sau:
- Trường hợp nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013.
3. Thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ
3.1 Hình thức hợp đồng mua bán đất có chung sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)
Hồ sơ công chứng gồm có:
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Dự thảo hợp đồng
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định như: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, hợp đồng ủy quyền,..
Lưu ý: Bản sao theo quy định nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
(Theo quy định tại khoản 1,2 Điều 40 Luật Công chứng 2014)
3.2 Thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến văn phòng đăng ký đất đai.
+ Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất:
Người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
+ Trường hợp không thể tách thửa đất mà một trong các thành viên muốn chuyển nhượng một phần đất:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP phải được sự đồng ý của những thành viên đồng sở hữu khác hoặc văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự (trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư).
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
(Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
4. Sổ đỏ, sổ hồng chung có tách riêng được không?
Sổ đỏ chung là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì thực sự là khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013. Do đó nếu bạn muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu của các mảnh đã tách hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
- Chuẩn bị hồ sơ:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nộp hồ sơ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.
- Đóng lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định). Nếu là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa chính.
- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. nếu là khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian hạn là 30 ngày.
Nhưng trong trường hợp mua bán nhà sổ chung thì việc tách sổ riêng là dường như không thể bởi nó liên quan đến quy định kết cấu căn hộ.
5. Có nên mua nhà đất sổ chung?
Mua đất sổ chung, mua nhà sổ hồng chung là thực trạng hiện nay được nhiều người lựa chọn nhưng đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất sổ chung. Bởi lẽ nó bị hạn chế bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.
Mua nhà đất sổ chung có những rủi ro về mặt pháp lý do mua nhà mà người bán chỉ có sổ chung. Lúc này, nếu muốn mua bán hợp pháp sẽ cần đồng chấp thuận của các đồng sở hữu. Và nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không công chứng do không đủ điều kiện công chứng viên thực hiện quyền công chứng vì sổ riêng, giá trị pháp lý không đảm bảo.
Đất thuộc quy hoạch, không đủ điều kiện tách sổ bởi nếu đủ điều kiện làm sổ riêng thì người bán sẽ làm và bán giá cao hơn. Nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ nên bán cho nhiều người giá rẻ với hợp đồng viết tay, không văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán. Và giao dịch này đương nhiên không hợp pháp và người bỏ tiền là người chịu thiệt trước tiên.
Vì vậy mua nhà sổ chung có an toàn không thì câu trả lời chắc chắn là không.
6. Mua nhà đất riêng và làm sổ đỏ chung có nên không?
Lựa chọn mua nhà hay mua đất và xác lập quyền sở hữu chung là lựa chọn của những người không đủ tiền và chắc chắn sẽ chấp nhận về mặt rủi ro thực hiện quyền sở hữu về sau. Khi làm sổ chung, các chủ sở hữu sẽ khó khăn trong các giao dịch về sau từ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Bởi lẽ theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai: “Nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Tất cả các thủ tục vay thế chấp, chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và thừa kế đều gặp rắc rối và hạn chế hơn, không thể tự mình định đoạt được quyền sở hữu của mình. Nếu cần bán nhà đất sổ đỏ sổ hồng chung sẽ phải dành quyền ưu tiên cho các đồng sở hữu. Nếu đồng sở hữu không mua thì mới có thể bán cho người khác. Vấn đề là nếu có muốn bán cho người khác thì vẫn rất khó bán vì họ cũng ngại mua nhà, mua đất chung sổ đỏ.
Theo kinh nghiệm mua nhà đất thì những loại nhà đất có sổ chung, mua nhà đất theo nhóm xác lập đồng sở hữu chỉ giải quyết vấn đề tài chính trước mắt còn tất cả đều là thiệt thòi về quyền sở hữu sau này.
7. Những rủi ro khi mua đất sổ chung
7.1. Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể chuyển nhượng cả mảnh đất
Đối với thửa đất sổ chung, nếu muốn bán lại cho chủ sở hữu khác thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên đồng sở hữu trong sổ.
Ví dụ, nếu có 10 người đồng sở hữu mảnh đất, 9 người đồng ý bán nhưng 1 người còn lại không đồng ý và không ký tên vào hợp đồng mua bán thì giao dịch vẫn thất bại.
Quy định này được nêu rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
…
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, dù mọi người đều đồng ý, nhưng chỉ có 1 thành viên, vì bất cứ lý do gì, không đồng ý, thì thửa đất cũng không thể chuyển nhượng.
7.2. Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể tách thửa
Đất sổ chung thường có giá rẻ hơn so với đất sổ riêng, nên nhiều người mua với hy vọng lúc sau sẽ xin được tách thửa, nhưng vì không đáp ứng đầy đủ điều kiện tách thửa nên đành chịu “kiếp chung sổ”.
Những lý do không được tách thửa thường gặp nhất là:
+ Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu của địa phương
+ Không đáp ứng điều kiện về chiều cạnh tối thiểu của địa phương
+ Địa phương tạm ngưng cho phép tách thửa
Lý do thứ ba thường gặp tại những địa phương đang xảy ra sốt đất. Để tránh tình trạng phân lô bán nền tràn lan, gây vỡ quy hoạch, chính quyền các địa phương có sốt đất sẽ tạm ngưng cho phép tách thửa.
Bên cạnh đó, nhiều mảnh đất nằm trong diện không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
7.3. Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể chuyển nhượng phần đất của cá nhân mình
Để chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất của riêng mình trong một mảnh đất sổ chung, bạn cần thực hiện các bước sau:
+ Thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu chung còn lại về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các điều kiện chuyển nhượng. Sau 3 tháng, nếu không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
+ Thực hiện thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Được quyền chuyển nhượng cho người khác khi đã thực hiện đầy đủ 2 bước trên.
Do đó, nếu bạn không thể tách thửa phần đất của riêng mình thì bạn không thể chuyển nhượng quyền sử dụng lại cho người khác.
7.4. Rủi ro khi mua đất sổ chung: Mâu thuẫn quyền lợi giữa những người chung sổ
Dù những người đồng sở hữu mảnh đất là người thân, bạn bè vẫn thỉnh thoảng xảy ra mâu thuẫn, thì những người xa lạ cùng mua đất từ công ty phân lô bán nền khó tránh khỏi tranh chấp.
Chẳng hạn, nhiều người hùn vốn mua chung mảnh đất lớn để đầu tư, khi giá đất tăng người thì muốn bán để kiếm lời liền, người lại muốn chờ đến khi lợi nhuận cao hơn. Mà chỉ cần một người không đồng ý thì cả mảnh đất sẽ không bán được, khi đó sẽ dẫn đến mâu thuẫn.
Không chỉ vấn đề mua bán, mọi vấn đề khai thác sử dụng khác như xây dựng, trồng trọt đều cần có sự đồng ý, nhất trí của những người đồng sở hữu. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do tranh chấp dai dẳng.
7.5. Rủi ro khi mua đất sổ chung: Không thể thế chấp
Về mặt pháp lý, chỉ cần tất cả các thành viên mua chung đất đồng ý thì có thể thế chấp ngân hàng, tổ chức, cá nhân để vay tiền nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, tương tự như trường hợp chuyển nhượng không phải khi nào cũng có sự đồng thuận của tất cả thành viên.
Do vậy, tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy mâu thuẫn.
Ngoài ra, về mặt lý thuyết, một số đơn vị vẫn đồng ý nhận thế chấp một phần đất nằm trong mảnh đất có sổ chung. Tuy nhiên, thực tế, hiếm ngân hàng nhận thế chấp đất sổ chung do pháp lý và giấy tờ quá phức tạp.
Trong hầu hết trường hợp, để có thể thế chấp ngân hàng, bạn buộc phải tách thửa và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt hành chính không?