Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thế nào?

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng` đất từ đất vườn sang đất ở thế nào?

1.1. Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở? Chuyển đất vườn sang đất ở có phải xin phép không?

Theo Khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 thì hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể:

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định tại Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai 2024 là 10 năm (tầm nhìn 20 năm), kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm.

Như vậy, được phép chuyển đất vườn sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, đất vườn sang đất ở (nông nghiệp sang phi nông nghiệp) phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

1.2. Hồ sơ chuyển đất vườn sang đất ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định.

1.3. Thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
• Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
• Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Giá chuyển đổi đất vườn sang đất ở mới nhất 2025

2.1. Tiền sử dụng đất

Theo Khoản 1 khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

• Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
  • Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất

• • Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Trong đó:

• • • Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích sử dụng: Là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê.
    • Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng - Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

(Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng, nếu không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng ≥15 ngày được tính là tròn 01 tháng; còn <15 tháng thì không tính tiền sử dụng đất)

• • Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng: Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ≤ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

2.2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Mức nộp hiện nay là tối đa 100.000 đồng/lần cấp.

2.3. Lệ phí trước bạ

• Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
• Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

2.4. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này; trường hợp có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

3. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn phạt thế nào?

Căn cứ Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất lâm nghiệp vào mục đích khác sẽ bị xử phạt như sau:

Lưu ý: Trường hợp chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng.

• Biện pháp khắc phục hậu quả:
  • Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đất trước khi vi phạm
  • Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do vi phạm.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Sau khi chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng theo mục đích mới (như xây dựng nhà ở, kinh doanh). Đồng thời, phải tuân thủ các quy định như: không lấn chiếm đất công, không thay đổi mục đích trái phép, và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ theo quy định pháp luật.

4.2. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể bị từ chối trong những trường hợp nào?

Cơ quan thẩm quyền có thể từ chối nếu:

• Kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất không cho phép chuyển đổi.
• Đất đang có tranh chấp hoặc chưa được cấp sổ đỏ.
• Người sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện pháp lý hoặc nghĩa vụ tài chính.

4.3. Thời gian xử lý hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất mất bao lâu?

Căn cứ Khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 20 ngày.

4.4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản trên đất không?

Không. Chuyển mục đích sử dụng đất không làm thay đổi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng). Tuy nhiên, người sử dụng cần điều chỉnh tài sản theo mục đích mới và cập nhật vào hồ sơ đất đai nếu có thay đổi.