05 điều cần biết về sổ đỏ hộ gia đình mới nhất 2025

1. 3 điều kiện cấp sổ đỏ hộ gia đình mới nhất 2025

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu cho hộ gia đình theo Luật Đất đai 2024 như sau:

Ngoài ra, điều kiện để được ghi tên các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất được quy định như sau tại Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

• Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình;
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất;
• Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển quyền.

2. Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thế nào mới nhất 2025?

Hiện nay, có thể căn cứ vào tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Cụ thể, theo Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

…

5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, có thể căn cứ vào hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, Theo các quy định trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình và vợ, chồng của người đứng tên mà có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận. Tại Khoản 1 Điều 10 Luật Cư trú 2020 quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú:

Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình.

Vì thế, có thể căn cứ vào hộ khẩu của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.

3. Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên ai mới nhất 2025?

Khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định thể hiện thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình trên Giấy chứng nhận như sau:

6. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất thì ghi đầy đủ thông tin của các thành viên theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Trường hợp không ghi được hết thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin một hoặc một số thành viên có chung quyền sử dụng đất. Tiếp theo ghi “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”. Tại mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp các thành viên có thoả thuận ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”. Tại mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

Dẫn chiếu đến Khoản 1 Điều 32 quy định như sau:

1. Đối với cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”, họ và tên, tên và số giấy tờ nhân thân.

Cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thể hiện các thông tin: “Ông” hoặc “Bà”, họ và tên, quốc tịch, tên và số giấy tờ nhân thân.

Như vậy, cách ghi tên trên sổ đỏ hộ gia đình cụ thể như sau:

• Nếu ghi được hết tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, thì Sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ họ tên, giấy tờ nhân thân của từng người.
• Nếu không đủ chỗ để ghi hết, thì Sổ đỏ sẽ ghi một hoặc một số người đại diện, kèm dòng: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”. Mã QR trên Sổ đỏ sẽ chứa đầy đủ thông tin của tất cả các thành viên có chung quyền.
• Nếu các thành viên thỏa thuận ghi tên người đại diện, thì chỉ ghi thông tin người đại diện, kèm dòng: “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình” và mã QR cũng sẽ thể hiện thông tin tất cả các thành viên còn lại.

4. Hộ gia đình bán đất có cần chữ ký của tất cả thành viên không?

Hộ gia đình bán đất cần chữ ký của tất cả thành viên.

Theo khoản 11 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:

1. Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng thì nộp văn bản thỏa thuận về việc thay đổi đó.

Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì văn bản thỏa thuận phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nếu không thể khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì nộp bản sao hoặc xuất trình Giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn hoặc giấy tờ khác chứng minh về tình trạng hôn nhân.

…

19. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình mà thực hiện quyền của người sử dụng đất thì trong hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày 01/8/2024, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới và ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024. Trong đó, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi trên Giấy chứng nhận do các thành viên tự thoả thuận.

Như vậy, tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình thì bắt buộc phải ký khi bán đất. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi của các thành viên có liên quan và tránh tranh chấp về sau.

5. Hướng dẫn phân biệt Sổ đỏ hộ gia đình và sổ đỏ cá nhân mới nhất 2025

Hai loại sổ này có một số điểm khác biệt cơ bản như sau:

• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

• Sổ đỏ cấp cho cá nhân
  • Cá nhân trong nước
    • Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”;
    • Trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”;
    • Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”;
    • Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở: Ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có).

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình gồm những quyền gì?

Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân, đó là các quyền như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

6.2. Đất được giao cho hộ gia đình sử dụng có được thế chấp không?

Đất được giao cho hộ gia đình sử dụng có thể được dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi thế chấp, hộ gia đình phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên có quyền lợi liên quan trong quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc diện bị cấm giao dịch hoặc kê biên.

6.3. Khi xảy ra tranh chấp đất đai trong hộ gia đình thì xử lý như thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai trong hộ gia đình, các bên có thể tiến hành hòa giải tại cơ sở (thường là xã, phường, thị trấn nơi có đất). Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tòa án giải quyết. Trong quá trình giải quyết, quyền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên các tài liệu, chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu và các văn bản thỏa thuận giữa các thành viên.

6.4. Thành viên trong hộ gia đình có quyền yêu cầu chia đất không?

Có, thành viên trong hộ gia đình có thể yêu cầu chia quyền sử dụng đất nếu chứng minh được quyền lợi hợp pháp của mình. Việc chia đất có thể diễn ra khi các thành viên đồng ý thỏa thuận hoặc thông qua quyết định của tòa án. Các yếu tố như thời gian tham gia sử dụng đất, đóng góp tài chính và nghĩa vụ thực hiện với thửa đất sẽ được xem xét để đảm bảo phân chia công bằng.

6.5. Hộ gia đình có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Hộ gia đình có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh hoặc thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc góp vốn cần sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ có quyền lợi liên quan và phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sử dụng đất chỉ được góp vốn khi đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

6.6. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có được thừa kế không?

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có thể được thừa kế, nhưng chỉ phần quyền lợi thuộc về từng thành viên trong hộ mới được chia theo di chúc hoặc pháp luật. Phần đất thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên sẽ không thể tự ý thừa kế hoặc phân chia nếu không có sự đồng thuận của tất cả. Việc chia thừa kế phải tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện theo thủ tục cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền.

6.7. Hộ gia đình có quyền tách thửa đất không?

Hộ gia đình có quyền yêu cầu tách thửa đất để chia đất cho các thành viên hoặc chuyển nhượng một phần đất. Tuy nhiên, việc tách thửa cần tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện diện tích tối thiểu của từng địa phương, không làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch. Thủ tục tách thửa phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.