Tìm kiếm

Chương IV Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Quản lý, sử dụng nhà ở

Chương IV
Quản lý, sử dụng nhà ở
Mục 1: QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ
Điều 30. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

1. Đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.

2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:

a) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

b) Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

c) Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều 31. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và việc bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư

1. Trường hợp mua nhà ở thương mại theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 41 của Luật Nhà ở thì thực hiện như sau:

a) Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại;

b) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này;

c) Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định này, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

2. Trường hợp mua nhà ở thương mại theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 41 của Luật Nhà ở thì thực hiện như sau:

a) Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

b) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng;

c) Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định này, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

3. Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư thì căn cứ vào thông báo của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại Khoản 3 Điều 28 của Nghị định này, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định này và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

4. Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định này và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

5. Trường hợp bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 35 của Luật Nhà ở thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án. Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại; việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định này, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

6. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

7. Bộ Xây dựng quy định mẫu hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư quy định tại Điểm b Khoản 1, các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.

Điều 32. Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng,

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư thì giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định tại Điều 60, Điều 61 của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

Điều 33. Quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư

1. Việc quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở tái định cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan;

b) Đối với nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

c) Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ các quy định tại Chương V của Nghị định này; trường hợp là nhà ở xã hội thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội;

d) Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn thì phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; phải tuân thủ các quy định về nếp sống văn hóa, văn minh cộng đồng dân cư, quản lý duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nơi có nhà ở.

2. Việc khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục vụ tái định cư được quy định như sau:

a) Trường hợp mua một số căn hộ hoặc một số tầng trong nhà chung cư thương mại để làm nhà ở tái định cư thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư đó (nếu có) thông qua hình thức đấu giá nếu các đối tượng này có giá bỏ thầu thuê bằng với giá bỏ thầu của các đối tượng khác trong nhà chung cư đó;

b) Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bố trí tái định cư thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê (nếu có nhu cầu) thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công ăn, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân này; kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với toàn bộ phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được dùng kinh phí này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn;

c) Việc quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Mục 2: QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ BlỆT THỰ, NHÀ CHUNG CƯ
Điều 34. Phân loại và quản lý, sử dụng nhà biệt thự

1. Nhà biệt thự được phân thành ba nhóm sau đây:

a) Biệt thự nhóm một là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử, văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do Hội đồng quy định tại Khoản 2 Điều 79 của Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

b) Biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc quy định tại Điểm a Khoản này nhưng có giá trị về nghệ thuật kiến trúc, lịch sử, văn hóa do Hội đồng quy định tại Khoản 2 Điều 79 của Luật Nhà ở xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

c) Biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc diện quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

2. Việc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở; trường hợp là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phải thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trường hợp là nhà ở có giá trị nghệ thuật, lịch sử, văn hóa thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý di sản văn hóa;

b) Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm một thì phải giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao;

c) Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm hai thì phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài;

d) Đối với nhà biệt thự thuộc nhóm ba thì thực hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về xây dựng.

Điều 35. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

2. Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

4. Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

5. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

6. Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:

a) Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy;

b) Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

7. Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở.

Điều 36. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

2. Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

3. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.

4. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

Điều 37. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau:

a) Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này;

b) Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại Khoản 4 Điều 36 của Nghị định này mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh biết;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm b Khoản này mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này;

d) Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 của Nghị định này hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

đ) Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế; trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu tư).

Chapter IV

MANAGEMENT AND USE OF HOUSING

Section 1: MANAGEMENT AND USE OF RELOCATION HOUSING

Article 30. Conditions for leasing, lease-purchasing, purchasing relocation housing

1. The following entities may lease, lease-purchase, purchase relocation housing:

a) Households and individuals whose lawful houses had to be removed when the State withdraws land to execute a project serving national defense and security purposes, national interest, or public interest which is approved by a competent authority;

b) Households and individuals whose land and houses thereon are withdrawn by the State and have to relocate but are not eligible for land compensation as set out in regulations of law on land and have no other residences;

c) Households and individuals who own apartments in apartment buildings that must be dismantled for renovation or reconstruction as set out in Article 110 of the Law on Housing.

2. Conditions for leasing, lease-purchasing, purchasing relocation housing:

a) Any entity specified in Point a and Point b Clause 1 of this Article that wishes to purchase commercial housing, to lease, lease-purchase, or purchase relocation housing invested by the State must be on the list of relocated entities under the compensation, support, and relocation plan approved by a competent authority and file an application for provision of relocation housing using the form provided by the Ministry of Construction.

b) Any entity specified in Point a and Point b Clause 1 of this Article that wishes to lease, lease-purchase, or purchase social housing must be on the list of relocated entities under the compensation, support, and relocation plan approved by a competent authority, file an application for provision of social housing for relocation using the form provided by the Ministry of Construction, provided they have not received any compensation from the State in the form of housing or residential land.

c) The entities mentioned in Point c Clause 1 of this Article shall be provided with relocation housing in accordance with Article 115 and Article 116 of the Law on Housing and regulations of law on renovation and reconstruction of apartment buildings.

Article 31. Conditions for leasing, lease-purchasing, purchasing relocation housing

1. In case of purchase of commercial housing set out in Point a Clause 1 Article 41 of the Law on Housing:

a) The unit appointed by the State to provide relocation housing shall conclude a house purchase contract with the investor in the commercial housing construction project. The conclusion of the house purchase contract shall comply with regulations on commercial housing trading;

b) Within 10 days from the day on which the house purchase contract with the investor is concluded, the unit appointed by the State to provide relocation housing must send a notification to each relocated household and individual as set out in Article 30 of this Decree, and directly conclude house purchase contracts with them;

c) As set out in the house purchase contract with the investor in the commercial housing construction project, the unit appointed by the State to provide relocation housing shall receive the houses from the investor and transfer them to the aforementioned households and individuals, or authorize the investor to do so. The transfer of housing must comply with agreements in the contract when the conditions for transferring houses set out in Clause 4 Article 16 of this Decree, regulations of law on real estate trading are satisfied, and made into a record enclosed with legal documents related to the houses transferred.

2. In case of purchase of commercial housing set out in Point b Clause 1 Article 41 of the Law on Housing:

a) The unit appointed by the State to provide relocation housing shall conclude an order contract with the investor in an commercial housing construction project;

b) Within 10 days from the day on which the house purchase contract is concluded, the unit appointed by the State to provide relocation housing must send a notification to each relocated household and individual set out in Article 30 of this Decree, and directly a conclude house purchase contract with the investor in the commercial housing construction project. The house purchase contract shall be concluded in accordance with instructions of the Ministry of Construction;

c) Pursuant to the concluded house purchase contract, the investor in the commercial housing construction project shall transfer houses to households and individuals who purchase them. The transfer of houses must be transferred in accordance with agreements in the contract when the conditions for transferring houses set out in Clause 4 Article 16 of this Decree, regulations of law on real estate trading are satisfied, and made into a record enclosed with legal documents related to the houses transferred.

3. In case social housing is used as relocation housing, pursuant to the notification of the People’s Committees of districts mentioned in Clause 3 Article 28 of this Decree, relocated households and individuals shall directly sign lease, lease-purchase, and purchase contracts with the investor in the social housing construction project. The transfer of houses must comply with agreements in the contracts, provisions of Clause 4 Article 16 of this Decree, and made into a record certified by the unit appointed by the State to provide relocation housing which is enclosed with legal documents related to the houses purchased or leased under a lease-purchase agreement.

4. In case of purchase, lease, lease-purchase of relocation housing invested by the State, households and individuals on the relocation list shall, according to the compensation, support, and relocation plan approved by a competent authority, sign purchase, lease, lease-purchase contracts with the investor in the housing construction project. The transfer of such houses must comply with agreements in the contracts when the conditions for transferring houses set out in Clause 4 Article 16 of this Decree are satisfied and made into a record, which is enclosed with legal documents related to the houses purchased or leased under a lease-purchase agreement.

5. In case of provision of relocation housing set out in Clause 3 and Clause 4 Article 35 of the Law on Housing, according to the approved compensation, support, and relocation plan, relocated households and individuals shall sigh house purchase contract with the project investor. The conclusion of house purchase contracts must comply with regulations on commercial housing trading. The transfer of houses must comply with agreements in the contract when the conditions for transferring houses set out in Clause 4 Article 16 of this Decree, regulations of law on real estate trading are satisfied, and made into a record enclosed with legal documents related to the houses purchased.

6. Investors in housing construction projects mentioned in Clause 1 through 5 of this Article must follow procedures for obtaining Certificates for households and individuals who purchased houses or leased houses under a lease-purchase agreement for relocation, unless they voluntarily follow the implementation themselves. Procedures for obtaining Certificates are specified in regulations of law on land.

7. The Ministry of Construction shall provide the forms of purchase, lease, and lease-purchase contracts mentioned in Point b Clause 1 and Clause 2 through 4 of this Article.

Article 32. Purchase, lease, lease-purchase prices for relocation housing

1. Relocated households and individuals that wish to purchase housing of a relocation project or commercial housing as relocation housing, their prices shall be specified in the compensation, support, and relocation plan approved by a competent authority.

2. Relocated households and individuals that wish to lease, lease-purchase housing for relocation invested by the State or purchased by the State for lease or lease-purchase, their prices shall be determined in accordance with instructions of the Ministry of Construction.

3. Relocated households and individuals that wish to use social housing as relocation housing, their prices shall be determined in accordance with Article 60 and Article 61 of the Law on Housing and regulations of law on management and use of social housing.

Article 33. Management and use of relocation housing

1. The management and use of relocation housing is provided for below:

a) Owners of relocation housing have the responsibility to manage, operate, and maintain their houses in accordance with the Law on Housing, this Decree, and relevant regulations of law;

b) Apartment buildings must comply with regulations on management and use of apartment buildings. Their owners must pay fees for maintenance of shared areas of apartment buildings in accordance with the Law on Housing and this Decree, fees for apartment building operation, and service charges as agreed with service providers;

c) State-owned houses must comply with regulations in Chapter V of this Decree; social housing must comply with regulations on management and use of social housing;

d) Housing in rural areas must ensure hygiene, environmental safety, fire safety, comply with regulations on civilized lifestyles, maintenance of infrastructural works in residential areas.

2. Running business in apartment buildings:

a) Where some apartments or floors of a commercial apartment building are purchased as relocation housing, relocated households and individuals may bid for the use of the business area in the apartment building (if any), provided their bids are equal to that submitted by other entities in such apartment building.

b) Where an apartment building is built for relocation, the investor must provide at least 1/3 of its business area for relocated households and individuals (if demanded) through bidding in an open and transparent manner in order to create employments for them. The revenue from the business area, after deducting reasonable prices, may be used by the People’s Committee of the province to cover the maintenance of shared area and part of the costs of operating local relocation housing;

c) The management and operation of housing set out in Point a and Point b of this Clause shall comply with the Statute on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction.

Section 2: MANAGEMENT AND USE OF VILLAS AND APARTMENT BUILDINGS

Article 34. Classification, management, and use of villas

1. Villas are divided into 3 groups:

a) Group 1 villas are those ranked as historical, cultural sites according to regulations of law on cultural heritage; villas having architectural values, and ancient houses determined by a Council specified in Clause 2 Article 79 of the Law on Housing and approved by the People’s Committee of the province;

b) Group 2 villas are villas other than those specified in Point a of this Clause that have architectural, historical, cultural values determined by a Council specified in Clause 2 Article 79 of the Law on Housing and approved by the People’s Committee of the province;

c) Group 3 villas are villas other than those specified in Point a and Point b of this Clause.

2. The management, use, maintenance, and renovation of villas must:

a) comply with provisions of the Law on Housing; for state-owned villas, comply with regulations on management and use of state-owned houses; for houses having artistic, historical, cultural values, comply with regulations of law on management of cultural heritage;

b) for group 1 villas, maintain the outer architecture and inner structures, construction density, number of stories, and height;

c) for group 2 villas, maintain the outer architecture;

d) for group 3 villas, comply with regulations of law on planning, architecture, and construction.

Article 35: Prohibited acts in management and use of apartment buildings

1. Using the funding for management, operation, and maintenance of shared area against provisions of the Law on Housing, this Decree, and the Statute on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction.

2. Causing permeation or leakage; make noise beyond the limits specified by law; discharging garbage, wastewater, exhaust gases, toxic substances against regulations of law on environmental protection or internal regulations on management and use of the apartment building.

3. Breeding animals in the apartment building.

4. Painting, decorating the outer sides of the apartments of apartment building against regulations on its design and architecture.

5. Repurpose the share area of the apartment building without permission; repurpose the non-residential area in the apartment building against the designed approved by a competent authority.

6. The following business lines are prohibited in the business area of an apartment building:

a) Explosive, combustible materials, and business lines that endanger life and property of users of the apartment building as set out in regulations of law on fire safety;

b) Discotheque business; repair of motor vehicles; slaughtering, provision of services causing pollution as set out in regulations of law on environmental protection.

Restaurant, karaoke, and bar business must ensure noise isolation, fulfillment of fire safety requirement, have emergency exits, and conformity with other business conditions prescribed by law.

7. Any other prohibited acts related to management and use of apartment buildings specified in Article 6 of the Law on Housing.

Article 36. Transferring fees for maintenance of shared areas of apartment buildings having more than one owners

1. Buyers, buyer/tenants, investors must pay 2% of the fee for maintenance of shared area of the apartment building as set out in Article 108 of the Law on Housing. This funding is tax-free. The investor must open a payment account at a credit institution operating in Vietnam to receive funding from buyers, buyer/tenants of apartments or other areas in the apartment building. When opening such account, the investor must specify that the account is intended to receive fees for apartment building maintenance and this is a term deposit account.

2. The investor must write the account specified in Clause 1 of this Article in the contracts to purchase, lease-purchase apartments or other areas in the apartment building with customers (including account number, account name, and name of the credit institution where the account is opened). Before receiving the house, the buyer, buyer/tenant must pay 2% of the fee for maintenance to the account written on the contract, or to the investor for transferring to the account. If the investor transfers the apartment or area without collecting the fee, the investor shall pay this fee.

3. With regard to the area that is not sold or yet to be sold or leased out under a lease-purchase agreement when the apartment building is put into operation, the investor shall pay the 2% maintenance fee to the management board of the apartment building to the account specified in Clause 1 of this Article if such area is subject to payment of 2% maintenance fee.

4. After the management board is established and issue a written request for transfer of maintenance fee under the temporary management of the investor, and the management board makes a statement of the maintenance costs, the investor shall transfer the maintenance fees in accordance with regulations of law on housing to the management board by wire transfer. The account for management of maintenance fees of the management board and procedures for transferring fees for maintenance of shared area of the apartment building to the management board shall comply with the Statute on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction.

After the maintenance fees are transferred to the management board, the investor shall submit a report to the Department of Construction of the province in which the apartment building is located.

Article 37. Procedures for enforcing transfer fees maintenance of shared areas of apartment buildings

1. Where the investor does not transfer the maintenance fees as set out in Article 36 of this Decree or does not transfer them sufficiently or on schedule:

a) The management board shall request the People’s Committee of the province in which the apartment building is located, in writing, to request the investor to transfer the fees for maintenance of shared area in accordance with Article 36 of this Decree;

b) Within 15 days from the day on which the request of the management board is received, the People’s Committee of the province shall carry out an inspection. If the parties have made a statement of maintenance fees as set out in Clause 4 Article 36 of this Decree but the investor has not transferred the maintenance fees, the People’s Committee of the province shall request the investor, in writing, to transfer the fees to the management board. Within 07 days from the day on which the written request of the People’s Committee of the province is received, the investor must transfer the maintenance fees.

If the parties have not made a statement of maintenance fees, they must make it and transfer maintenance fees to the management board within 10 days from the day on which the written request of the People’s Committee of the province is received.

The transfer of fees for maintenance of shared area of an apartment building must be made into a record certified by the investor and representative of the management board. After the fees are transferred, the investor must send a notification to the People’s Committee of the province.

c) In case the investor fails to transfer maintenance fees by the deadline set out in Point b of this Clause, the People’s Committee of the province shall consider issuing a decision to enforce the transfer of fees which will be provided for the management board and send the decision to the investor, management board, and credit institution where the investor’s account is opened. The decision must specify the amount of funding to be provided by the investor after deducting the cost of maintenance of shared area, deadline, enforcement measures, and responsibilities of relevant parties for implementation of this decision;

d) Enforcement measures include compelling the investor to transfer fees from the investor’s account mentioned in Clause 1 Article 36 of this Decree or from another investor’s account to the account held by the management board, or liquidating the investor’s property.  The enforcement of provision of fees for maintenance of shared area of the apartment building shall be carried out within 30 days from the day on which the decision on enforcement is issued. The fees to be transfer include the principal and interest of the maintenance fees according to the figures stated by the parties. Where a party does not concur with such figures, those written on the decision on enforcement issued by the People’s Committee of the province shall apply;

d) Within 03 days from the day on which the decision on enforcement is received, the credit institution managing the investor’s deposit account shall, according to the decision on enforcement, transfer the fees to an account opened by the management board. In case the investor’s property has to be liquidated to collect the maintenance fees, the People’s Committee of the province must specify in the decision on enforcement the liquidation measures, responsibilities of liquidating unit, and method of transferring collected amounts to the management board.

During the course of enforcement, if the investor is found committing criminal offences, the People’s Committee of the province shall request a competent authority to conduct an investigation and handle the case in accordance with law.

2. The transfer of fees for maintenance of shared area of an apartment building must be made into a record certified by the investor and representative of the management board. In the case mentioned in Clause 1 of this Article, it is required to have a certification by the enforcing party and representative of the credit institution which transfers the funding or representative of the liquidating unit (if investor’s property is liquidated).

1 40 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau