Vì sao lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải hợp đồng mua bán đất?

Khi giao dịch mua bán đất đai, bạn có thể nghe đến các loại hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên, tại sao người ta thường lựa chọn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng mua bán đất? Bài viết này sẽ phân tích những lý do pháp lý, quy định và lợi ích thực tiễn để giúp bạn hiểu rõ hơn về sự lựa chọn này.

1. Thế nào là hợp đồng mua bán tài sản?

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản như sau:

“Hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”

Hợp đồng mua bán tài sản là một dạng thỏa thuận pháp lý quan trọng giữa các bên, trong đó bên bán cam kết chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên mua, và bên mua có nghĩa vụ thanh toán một khoản tiền tương ứng cho bên bán. Đây là một giao dịch phổ biến và cần thiết trong nhiều lĩnh vực kinh tế và đời sống.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hầu hết các loại tài sản đều có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, từ động sản, bất động sản đến các quyền tài sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng tài sản phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là đối với những tài sản thuộc diện bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng. Điều này nhằm đảm bảo rằng giao dịch được thực hiện một cách hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Việc hiểu rõ những quy định này giúp các bên chủ động và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình mua bán tài sản.

2. Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về tài sản như sau:

“Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Bên cạnh đó, tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về động sản và bất động sản như sau:

“Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Đồng thời, tại Tiểu mục 2 Mục 2 Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 có nêu:

“QUAN ĐIỂM

...

2. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất.”

Như vậy, chúng ta có thể thấy, trên tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu

3. Vì sao không làm hợp đồng mua bán đất mà lại soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định về đất đai như sau:

“Điều 53.

Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”

Đồng thời, tại Điều 1 Luật Đất đai 2024 quy định về phạm vi điều chỉnh như sau:

“Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai ở Việt Nam là tài sản thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu duy nhất và chỉ trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua các hình thức và quy định cụ thể của pháp luật.

Vì vậy, đất đai không thể tham gia vào các giao dịch mua bán thông thường như các loại tài sản khác vì:

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là không cá nhân hay tổ chức nào có quyền sở hữu riêng đối với đất đai, dẫn đến việc mua bán đất đai như một loại tài sản tư nhân là không hợp pháp.

Thay vào đó, người dân chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và quyền này có thể được chuyển nhượng lại cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là lý do tại sao các giao dịch liên quan đến đất đai phải thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng mua bán đất, nhằm đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật về sở hữu và sử dụng đất đai ở Việt Nam.

Xem thêm các bài viết có liên quan:

Những điểm mới cơ bản của Luật đất đai năm 2024 so với Luật đất đai năm 2013

Thế nào là tranh chấp đất đai? Phân loại tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay?