Khi sử dụng đất, người quản lý, sử dụng đất cần quan tâm đến nhiều vấn đề như giá đất, quy hoạch, giấy chứng nhận sử dụng đất và đặc biệt là hệ số sử dụng đất là bao nhiêu. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là bao nhiêu? và Tại sao cần phải quan tâm đến vấn đề này? Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp những kiến thức cơ bản liên quan đến vấn đề trên để giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quát hơn về hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất là gì? Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Căn cứ vào Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Từ định nghĩa hệ số sử dụng đất có thể suy ra công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất

Trong đó: Tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

2. Mục đích của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất được sử dụng cho một số mục đích cụ thể:

- Là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.

- Thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.

- Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án

- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.

- Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ. Kết luận: Bài viết không chỉ trả lời rõ cho câu hỏi hệ số sử dụng đất là gì mà còn nêu cách tính và chỉ rõ hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất là gì? Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

3. Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. Căn cứ vào Mục 2.7.7 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì hệ số sử dụng đất tối đa được quy định như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất

≤ 3 000 m2

10 000 m2

18 000 m2

≥ 35 000 m2

≤16

4,0

3,5

3,4

3,25

19

4,8

3,9

3,78

3,6

22

5,6

4,34

4,2

3,99

25

6,4

4,64

4,48

4,24

28

7,2

4,95

4,77

4,5

31

8,0

5,3

5,1

4,8

34

8,8

5,61

5,39

5,06

37

9,6

5,88

5,64

5,28

40

10,4

6,24

5,98

5,59

43

11,2

6,58

6,3

5,88

46

12,0

6,9

6,6

6,15

>46

12,8

7,2

6,88

6,4

CHÚ THÍCH 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

CHÚ THÍCH 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Bài viết trên là những nội dung cơ bản liên quan đến hệ số sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, bạn cần phải biết hệ số sử dụng đất tối đa là bao nhiêu để có canh tác, sử dụng đất một cách phù hợp và hiệu quả nhất. Việc cập nhật hệ số sử dụng đất sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về lợi ích kinh tế, thể hiện được quy mô công trình và phí xây dựng.