[Luật dự thảo] LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

QUỐC HỘI --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số:…/…../……
DỰ THẢO

LUẬT

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Quốc hội ban hành Luật kinh doanh bất động sản.

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.

2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

3. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật.

4. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật.

5. Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, vận hành, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

7. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua và được sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó.

8. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến pháp luật, đầu tư, kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.

9. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo quy định của Luật này.

10. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

11. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên mua, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Luật này.

12. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Luật này.

Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của Luật.

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5. Kinh doanh bất động sản tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

3. Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

k) Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);

l) Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

3. Đối với các thông tin đã công khai theo quy định tại Điều này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.

3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Điều 8. Các hành vi bị cấm

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Điều 9. Yêu cầu chung đối với kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng

1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

2. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

3. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng:

a) Bên mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Bên mua các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, công trình xây dựng có chức năng sử dụng lưu trú, phần diện tích trong nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Thời hạn sở hữu nhà ở được bán, cho thuê mua xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thời hạn sở hữu công trình xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, công trình xây dựng có chức năng sử dụng lưu trú, phần diện tích trong nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được xác định theo thời hạn sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai;

d) Trình tự, thủ tục, cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức;

c) Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và giao dịch về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Chương VII của Luật này.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 11. Hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Các hình thức kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng

a) Tạo lập nhà ở, công trình xây dựng thông qua đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Thuê nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê lại.

2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng theo các hình thức quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng theo các hình thức sau đây:

a) Tạo lập nhà ở, công trình xây dựng thông qua đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua theo hình thức: đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

b) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất trên đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo đúng mục đích sử dụng đất;

c) Thuê nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong phạm vi sau đây:

a. Tạo lập nhà ở, công trình xây dựng thông qua đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua theo hình thức: đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b. Hình thức quy định tại điểm c, d Khoản 3 Điều này.

Điều 12. Yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

1. Dự án bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu chung sau đây:

a. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan;

c. Phải có Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải cấp phép xây dựng;

d. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Đối với dự án nhà ở còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Chương II

KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN

Điều 13. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm các loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở trừ nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

2. Công trình xây dựng có sẵn có sẵn được đưa vào kinh doanh là các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a. Có đăng ký quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất;

đ) Không thuộc trường hợp Luật cấm giao dịch hoặc pháp luật quy định bị hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ các yêu cầu sau đây:

a. Dự án phải đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 12 của Luật này;

b. Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c. Đối với nhà ở thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định pháp luật.

3. Trường hợp bán, cho thuê mua từng phần công trình xây dựng, từng phần diện tích sàn công trình xây dựng thì phần công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải đáp ứng điều kiện sau đây:

a. Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện pháp lý để đảm công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua công trình xây dựng;

b. Phần công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác thuộc công trình xây dựng theo dự án được chấp thuận, phê duyệt và thể hiện rõ trong hồ sơ quy hoạch, thiết kế của dự án để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập được đối với phần công trình xây dựng đó;

c. Công trình xây dựng, phần công trình xây dựng trong dự án phải đảm bảo được thiết kế tuân thủ đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;

d. Phần công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần công trình xây dựng đó về hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích sử dụng đất chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác;

đ) Phần công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần công trình xây dựng phải gánh chịu;

e) Phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê.

Điều 15. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.

2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.

3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng sử dụng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê công trình xây dựng để cho thuê lại theo đúng công năng sử dụng của công trình xây dựng.

4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn được cư trú hợp pháp tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.

5. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở.

Điều 16. Thực hiện giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng

1. Giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thực hiện thông qua các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua hợp đồng theo quy định của Luật này.

2. Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt giao dịch nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân tuân thủ các quy định của pháp luật về dân sự.

3. Các bên tham gia giao dịch xác lập hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định tại Chương VI của Luật này và có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết.

4. Các bên tham gia giao dịch phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước theo quy định pháp luật.

5. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, công trình xây dựng đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

6. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu tài sản kể từ thời điểm đã được nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng từ bên bán, cho thuê mua hoặc đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký kết

7. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận để đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê mua theo quy định pháp luật.

8. Các bên thực hiện giao dịch có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật này.

9. Trường hợp chủ đầu tư dự án bán, cho thuê căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, công trình xây dựng có chức năng sử dụng lưu trú, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, từng phần diện tích sàn của công trình xây dựng khác cho nhiều cá nhân, tổ chức thì trong hợp đồng ký kết với bên mua, thuê mua phải có nội dung xác định rõ về hình thức sử dụng đất, công năng sử dụng và thời hạn sở hữu của công trình xây dựng theo đúng dự án đã được chấp thuận, phê duyệt, đảm bảo phù hợp quy định pháp luật để bên mua, thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản đối với công trình xây dựng đã mua, thuê mua.

10. Trường hợp chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng về việc trả lợi nhuận hoặc phân chia lợi nhuận cho khách hàng trong việc nhận ủy thác, thuê của bên mua, thuê mua hoặc hợp tác kinh doanh với bên mua, thuê mua để chủ đầu tư quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng của khách hàng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng đối với nghĩa vụ cam kết của chủ đầu tư trong việc trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng hoặc chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác phù hợp quy định pháp luật cho các cam kết thực hiện nghĩa vụ trả, phân chia lợi nhuận cho khách hàng. Thỏa thuận về áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng phải được ghi rõ trong hợp đồng.

17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở.

5. Thực hiện đúng quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất, thực hiện giao dịch bán, cho thuê mua bất động sản để người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua.

6. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

7. Tuân thủ đúng quy định của pháp luật về nhà ở về bàn giao nhà ở. Chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

8. Thực hiện các trách nhiệm khác đối với chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Điều 18. Quyền của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh

1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có quyền:

a. Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b. Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c. Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận;

d. Không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra;

e) Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

g. Các quyền khác trong hợp đồng.

2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng có quyền:

a. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng;

c. Được đổi nhà ở, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

đ) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

e. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra;

g. Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

h. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: Thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

i. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 19. Nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm:

a. Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở; bảo quản nhà ở đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

b. Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c. Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định;

d. Giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

e. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà ở trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa nhà ở theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng;

h. Bên cho thuê nhà ở nếu đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác;

i. Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 22 của Luật này;

k) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

l. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

m. Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này;

n. Áp dụng, thực hiện ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đúng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;

o. Đảm bảo có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;

p. Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;

q. Trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở đưa vào kinh doanh thì phải thực hiện xong các quyết định xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, các phần diện tích công trình xây dựng tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt:

a. Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng;

b. Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng;

c. Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng và việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ liên quan đến quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có quyền:

a. Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b. Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c. Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng theo quy định trong hợp đồng và quy định pháp luật;

d. Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;

đ) Bên thuê mua được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

e. Bên thuê mua được êu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;

f. Bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;

g. Bên thuê mua có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua;

h. Các quyền khác trong hợp đồng.

2. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có quyền:

a. Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b. Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng;

c. Được đổi nhà ở, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d. Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

đ) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

e. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra;

g) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

h) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba;

i. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Nhận nhà ở, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Trong trường hợp mua nhà ở, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

6. Bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua; thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

7. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; thanh toán đủ tiền thuê nhà ở, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trả nhà ở, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

8. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng nếu đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.

9. Bên mua, thuê, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, từng phần diện tích sàn của công trình xây dựng trong dự án đầu tư có trách nhiệm: đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng theo quy định pháp luật; tuân thủ quy định, quy chế về quản lý, vận hành công trình xây dựng được áp dụng đối với công trình xây dựng theo quy định pháp luật; tuân thủ các quy định pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng; thực hiện kê khai, nộp thuế theo đúng quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng.

10. Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua đúng công năng; thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật.

11. Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng.

12. Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung.

Điều 22. Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng đã bán

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành nhà ở, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

3. Bên bán có trách nhiệm ghi rõ thời hạn bảo hành nhà ở, công trình xây dựng trong hợp đồng bán, cho thuê mua.

Chương III

KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Điều 23. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều 13 của Luật này.

Điều 24. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại dự án theo quy định của Luật này.

2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.

3. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng cho khách hàng đã ký hợp đồng mua, thuê mua khi có yêu cầu.

Điều 25. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có các giấy tờ pháp lý về dự án; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của tòa nhà đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chủ đầu tư dự án gửi văn bản thông báo cho quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về nhà ở đưa vào kinh doanh; cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trường hợp chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình xây dựng có chức năng lưu trú, căn hộ văn phòng lưu trú phải tuân thủ quy định tại Khoản này.

3. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật. Trong nội dự án phải có nội dung xác định mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình đó để kinh doanh; hình thức kinh doanh của nhà ở, công trình xây dựng.

4. Đối với công trình xây dựng thì phải được xây dựng trên đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê.

5. Đáp ứng các quy định tại Điểm b, c, d, đ Khoản 1 và Điểm a Khoản 2 Điều 14 của Luật này.

6. Đã được công khai thông tin của bất động sản theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

(Quy định cụ thể về các nội dung: (1) giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; (2) thủ tục chủ đầu tư gửi thông báo nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh; (3) Thủ tục cơ quan quản lý kiểm tra, trả lời chủ đầu tư)

Điều 26. Huy động vốn và quản lý, sử dụng vốn huy động trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản:

a) Nhận góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

b) Thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ứng trước theo hợp đồng.

2. Đối với bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết với chủ đầu tư theo các hình thức quy định tại điểm a, c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án chỉ được thỏa thuận để phân chia lợi nhuận mà không được thỏa thuận phân chia nhà ở, cho hưởng quyền mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới mọi hình thức.

3. Chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở được mua bán.

4. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền huy động theo quy định tại Điều này đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc:

a) Phải sử dụng tiền vốn huy động vào đúng mục đích để đầu tư xây dựng dự án, bất động sản được chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn; không được sử dụng tiền vốn huy động cho bất kỳ mục đích sử dụng khác;

b) Phải sử dụng tiền vốn huy động theo đúng các nội dung cam kết trong hợp đồng huy động vốn đã ký kết;

c) Chịu trách nhiệm trong việc sử dụng tiền vốn đã huy động trái quy định của Luật này và trái hợp đồng đã ký kết.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác để ký kết các hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hợp đồng huy động vốn tại dự án do mình làm chủ đầu tư.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 27. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

2. Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Điều 28. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về tổ chức tính dụng.

3. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 2 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết bảo lãnh của tổ chức tín dụng quy định tại Khoản 1 Điều này cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Cam kết bảo lãnh, thư bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Nội dung của cam kết bảo lãnh, thư bảo lãnh, việc tổ chức tín dụng cấp thư bảo lãnh cho người ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và các quy định liên quan về bảo lãnh theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng.

5. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Trường hợp bên mua, thuê mua nhà ở chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng theo quy định tại Điều này thì chủ đầu tư chỉ có quyền yêu cầu khách hàng nộp tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng vào một tài khoản phong tỏa của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đã có cam kết bảo lãnh đối với chủ đầu tư. Trước khi bàn giao xong nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư không được sử dụng số tiền của từng khách hàng đã nộp vào tài khoản phong tỏa nếu bên mua, thuê mua nhà ở chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng đã cam kết bảo lãnh.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết và khách hàng cũng chưa nhận được thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh theo quy định tại Điều này mà các bên không có thỏa thuận khác thì chủ đầu tư phải trả lại cho khách hàng số tiền khách hàng đã chuyển vào tài khoản phong tỏa nêu trên và khách hàng được hưởng lãi xuất theo quy định của tổ chức tín dụng.

6. Tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản phong tỏa phải có trách nhiệm quản lý, giữ số tiền của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã chuyển vào tài khoản phong tỏa theo đúng quy định tại khoản 5 Điều này.

Điều 29. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết và quy định tại Điều này.

3. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê mua phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng phải đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp pháp luật quy định công trình xây dựng phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào khai thác, sử dụng thì phải được thực hiện theo đúng quy định;

b) Việc bàn giao phải được lập thành văn bản;

c) Điêu kiện bàn giao, trình tự, thủ tục bàn giao, thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo các quy định liên quan của pháp luật về xây dựng;

d) Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trong việc thực hiện bàn giao công trình xây dựng không đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng, không đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao hoặc ủy quyền cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng.

Chương IV

KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 30. Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:

1. Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất trừ kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án bất động sản khác.

2. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

5. Ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Điều 31. Trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

2. Bên cho thuê quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

d) Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

g) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

h) Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Điều 32. Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng có trách nhiệm:

a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

e) Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

2. Bên thuê quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

a) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

b) Không được hủy hoại đất;

c) Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

đ) Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Điều 33. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

3. Cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc các dự án bất động sản khác để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được chấp thuận.

Điều 34. Yêu cầu đối với dự án bất động sản khi kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

1. Dự án bất động sản đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được phê duyệt, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

3. Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải phù hợp với phương án kinh doanh của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

4. Đáp ứng các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 12 của Luật này.

5. Đối với dự án nhà ở còn phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 12 của Luật này.

Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Điều 35. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở

1. Đáp ứng các nguyên tắc, yêu cầu quy định tại Điều 30, Điều 34 của Luật này.

2. Không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Thuộc khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố.

4. Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Điều 36. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.

2. Đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 10 của Luật này.

3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước theo quy định pháp luật đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh.

4. Trường hợp bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Điều 37. Trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

1. Tuân thủ quy định tại Điều 31 của Luật này.

2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở đảm bảo theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt, giấy phép xây dựng trường hợp phải cấp phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đã ký kết giữa hai bên, theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở của mình.

4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục các hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở.

5. Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Điều 38. Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

1. Tuân thủ quy định tại Điều 32 của Luật này.

2. Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt, giấy phép xây dựng trường hợp phải cấp phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đã ký kết giữa hai bên.

3. Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

4. Trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Mục 3. CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CHO TỔ CHỨC ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Điều 39. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng, cho thuê

1. Đáp ứng các nguyên tắc, yêu cầu quy định tại Điều 30, Điều 34 của Luật này.

2. Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt.

Điều 40. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, bên cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

1. Bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu quy định tại Điều 36 của Luật này.

2. Doanh nghiệp nhà nước kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì còn phải đảm bảo quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh không phải là tài sản cố định của doanh nghiệp, tài sản công.

Điều 41. Trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án

1. Tuân thủ các trách nhiệm quy định tại Điều 31 của Luật này.

2. Cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án, đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng để bên nhận chuyển nhượng thực hiện các thủ tục đầu tư dự án và lập, thẩm định, phê duyệt dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

3. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở của mình.

5. Thực hiện sửa chữa, khắc phục các hư hỏng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở.

6. Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Điều 42. Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án

1. Tuân thủ các trách nhiệm quy định tại Điều 32 của Luật này.

2. Phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư, mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

3. Thực hiện các thủ tục đầu tư dự án và lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật khác có liên quan.

4. Đầu tư xây dựng theo đúng thiết kế, tiến độ, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt và nội dung của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

5. Các trách nhiệm khác trong hợp đồng.

Chương V

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 43. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bao gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các loại công trình xây dựng quy định tại Điều 12 của Luật này;

b) Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để kinh doanh quyền sử dụng đất.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;

c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

4. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

5. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

6. Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục:

a) Giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư.

7. Đối với dự án có các hạng mục công trình, mục đích sử dụng, kinh doanh của các hạng mục công trình của dự án đã được phê duyệt là một thể thống nhất, đồng bộ không thể tách bạch, độc lập thì phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ dự án.

Điều 44. Điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng không thuộc diện đang bị xử lý vi phạm hành chính nhưng chủ đầu tư chưa chấp hành xong quyết định xử phạt;

đ) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; trừ trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản;

e) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;

g) Đối với dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng một phần dự án còn phải đảm bảo các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng phải độc lập được với phần dự án không chuyển nhượng.

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp có chức năng, nghành nghề kinh doanh phù hợp, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

4. Doanh nghiệp nhà nước thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp khi dự án, phần dự án chuyển nhượng có tài sản cố định của doanh nghiệp hoặc tài sản công.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 45. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, chấp thuận.

2. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận.

Điều 46. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 47. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Chương VI

HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mục 1. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 48. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;

c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;

d) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c Khoản 1 Điều này;

đ) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;

e) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

g) Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

h) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

i) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

k) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

a) Hợp đồng dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản;

đ) Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên ký kết tự thỏa thuận.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản và tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản trong việc áp dụng mẫu hợp đồng.

4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được các bên ký kết.

5. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản.

Điều 49. Nguyên tắc áp dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy định về sử dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện công khai thông tin về việc áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chịu trách nhiệm trong việc không tuân thủ đúng quy định về sử dụng các loại hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 50. Nội dung của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

e) Bảo hành;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

l) Giải quyết tranh chấp;

m) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

n) Các nội dung trong mua bán, thuê mua nhà ở xã hội ngoài việc tuân thủ quy định tại Luật này còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất;

d) Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

m) Giải quyết tranh chấp;

n) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.

3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Giải quyết tranh chấp;

m) Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức, thời hạn thanh toán;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Điều 51. Giá giao dịch bất động sản

1. Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Đối với bất động sản là tài sản công được đưa vào kinh doanh, tài sản cố định của doanh nghiệp nhà nước thì việc xác định giá giao dịch thì bên bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; pháp luật về quản lý vốn, tài sản của nhà nước đầu tư vào trong doanh nghiệp.

Điều 52. Thanh toán trong giao dịch bất động sản

1. Nội dung việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

3. Việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 53. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng

1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

4. Các quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương IV của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 54. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc diện không đang có tranh chấp, khiếu kiện;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sử dụng hợp đồng đã ký kết.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.

Điều 55. Quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 56. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải áp dụng theo mẫu quy định của Luật này.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Chương VII

KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 57. Nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Các tổ chức, cá nhân chỉ được kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với các loại bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 của luật này.

2. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải hoạt động theo đúng chức năng được quy định tại Luật này và các luật khác có liên quan.

Điều 58. Phạm vi, Đối tượng kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.

Mục 2. SÀN GIAO DỊCH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 59. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Sàn giao dịch môi giới bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của Luật này.

2. Hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật.

3. Được đăng tải thông tin về Sàn giao dịch môi giới bất động sản trên hệ thống thông tin về Nhà ở và thị trường bất động sản.

4. Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới phải có đủ điều kiện được hoạt động theo Luật này.

Điều 60. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản

PA1:

1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

PA 2:

1. Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Điều 61. Điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch môi giới bất động sản (gọi tắt là Sàn giao dịch bất động sản) phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp.

2. Người đại diện pháp luật, người quản lý, điều hành sàn, giám đốc sàn phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch môi giới bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

3. Tên gọi của Sàn giao dịch môi giới bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập Sàn lựa chọn và theo quy định của Luật doanh nghiệp nhưng phải bao gồm cụm từ “Sàn giao dịch môi giới bất động sản” kèm theo, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của Sàn giao dịch khác đã được đăng ký hoạt động.

Điều 62. Đăng ký hoạt động của Sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Sàn giao dịch môi giới bất động sản sau khi đáp ứng đầy đủ các quy định tại Điều 61 của Luật này phải gửi hồ sơ đăng ký hoạt động đến Sở Xây dựng nơi có trụ sở của Sàn giao dịch để được cấp Giấy phép đăng ký hoạt động.

2. Hồ sơ đăng ký hoạt động bao gồm:

a. Giấy đề nghị đăng ký theo mẫu;

b. Quy chế hoạt động của sàn; trụ sở sàn, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; quy trình giao dịch; có năng lực về tài chính;

c. Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch;

d. Bản sao công chứng về các chứng chỉ, giấy chứng nhận theo quy định tại Luật này.

3. Sàn giao dịch môi giới bất động sản được hoạt động kể từ ngày được cấp Giấy đăng ký hoạt động.

4. Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Điều 63. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Thực hiện giao dịch mua, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

3. Cung cấp các thông tin giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước theo quy định.

4. Sàn giao dịch môi giới bất động sản có thể hoạt động theo hình thức: sàn giao dịch môi giới bất động sản trực tiếp; sàn giao dịch môi giới bất động sản điện tử.

5. Xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan.

6. Thực hiện báo cáo các thông tin về hoạt động kinh doanh của sàn đến cơ quan quản lý nhà nước theo quy định hoặc khi có yêu cầu.

7. Các hoạt động khác theo quy định của pháp luật.

Điều 64. Quyền của sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch, môi giới bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch môi giới bất động sản, mức phí dịch vụ do các bên thỏa thuận.

4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 65. Nghĩa vụ của sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.

2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

8. Thực hiện quản lý môi giới và người làm động làm việc tại tổ chức mình trong việc tuân thủ pháp luật.

9. Chấp hành quy định của pháp luật về lao động.

10. Tổ chức khóa đào tạo bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới cho các môi giới làm việc tại tổ chức của mình hằng năm.

11. Thực hiện lưu trữ hồ sơ khách hàng theo quy định của pháp Luật.

Điều 66. Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

a. Được yêu cầu sàn giao dịch môi giới bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;

b. Ký hợp đồng với sàn giao dịch môi giới bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

c. Yêu cầu sàn giao dịch môi giới bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch gây ra và các quyền khác trong hợp đồng;

d. Các quyền khác trong hợp đồng.

2.Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản;

b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch môi giới bất động sản;

c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Mục 3. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 67. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Phương án 1: Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản.

Phương án 2: Giữ nguyên quy định của Luật hiện hành và Luật 2006

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Đề xuất chọn phương án 1.

Điều 68. Nội dung môi giới bất động sản

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 69. Thù lao của cá nhân môi giới bất động sản

1. Cá nhân môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch môi giới bất động sản.

2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới và sàn giao dịch môi giới bất động sản thỏa thuận, không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Điều 70. Quyền của môi giới bất động sản

1. Được Nhà nước bảo đảm quyền hành nghề môi giới.

2. Thực hiện môi giới theo quy định của Luật này.

3. Được quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch.

4. Được hưởng thù lao theo thỏa thuận hợp đồng ký với sàn giao dịch bất động sản.

5. Được quyền từ chối môi giới các bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh.

6. Được quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra.

7. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 71. Nghĩa vụ của môi giới bất động sản

1. Các môi giới bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc nghề nghiệp.

2. Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

3. Phải cung cấp hồ sơ, thông dự án bất động sản trung thực cho khách hàng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

4. Hành nghề tại một sàn giao dịch môi giới bất động sản.

5. Tham gia khóa học bồi dưỡng, nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hàng năm nhằm cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

6. Thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước và phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật.

8. Trường hợp vi phạm các điều kiện hoạt động của Luật này sẽ bị tịch thu chứng chỉ, không được hưởng thù lao và chịu các hình phạt của pháp luật khác có liên quan.

Mục 4. TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 72. Phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản

1. Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;

b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

c) Tư vấn về tài chính bất động sản;

d) Tư vấn về giá bất động sản;

đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản gồm:

a. Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;

b. Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;

c. Quản lý vận hành bất động sản bao gồm: tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; quản lý vận hành công trình xây dựng, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng.

3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đúng quy định pháp luật; Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp/ chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn.

4. Bất động sản quản lý phải là bất động sản hợp pháp.

Điều 73. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất, trình độ chuyên môn, năng lực tài chính.

3. Trước khi hoạt động kinh doanh phải đăng ký với Sở Xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của Sở Xây dựng đó.

4. Trường hợp các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trước khi hoạt động kinh doanh phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng để được đăng tải thông tin lên cổng thông tin của cơ quan đó.

Điều 74. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản

1. Quyền và nghĩa vụ của các bên và phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Điều 75. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có chức năng quản lý vận hành công trình xây dựng. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý công trình xây dựng thì phải có đủ điều kiện theo quy định của luật này.

2. Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất, trình độ chuyên môn, năng lực tài chính.

3. Trước khi hoạt động kinh doanh phải đăng ký với Sở Xây dựng địa phương nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải thông tin lên hệ thống mạng của cơ quan đó. Trường hợp bất động sản thực hiện dịch vụ quản lý có địa điểm tại địa phương khác thì phải thông báo với Sở Xây dựng nơi có bất động sản đó để được quản lý theo quy định.

Trường hợp các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trước khi hoạt động kinh doanh phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng để được đăng tải thông tin lên hệ thống mạng của cơ quan đó.

3. Chính phủ quy định điều này.

Điều 76. Quản lý vận hành công trình xây dựng

1. Doanh nghiệp quản lý vận hành công trình xây dựng phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 83 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà công trình xây dựng bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

b) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành công trình xây dựng bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với công trình xây dựng và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành công trình xây dựng theo quy định của Luật này;

c) Doanh nghiệp quản lý vận hành công trình xây dựng thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho công trình xây dựng, bảo trì công trình xây dựng nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành công trình xây dựng;

d) Doanh nghiệp quản lý vận hành công trình xây dựng được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng công trình xây dựng theo mức giá quy định về quản lý vận hành nhà chung cư tại Luật Nhà ở;

e) Doanh nghiệp quản lý vận hành công trình xây dựng được quản lý, vận hành nhiều công trình xây dựng tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

2. Chính phủ quy định chi tiết về giá dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng; bảo trì, kinh phí bảo trì; quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối của công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu.

Điều 77. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản

1. Quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không trái với các quy định có liên quan của luật này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Mục 5. ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG; CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 78. Điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, quản lý vận hành công trình xây dựng (gọi tắt là cơ sở đào tạo)

1. Các cơ sở đào tạo phải có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền cho phép hoạt động trong lĩnh vực đào tạo.

2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo

Phòng học có diện tích phù hợp với số lượng học viên, trang thiết bị đáp ứng nhu cầu giảng dạy và học tập. Trường hợp đi thuê phòng học thì phải có hợp đồng thuê theo quy định của pháp luật (không được thuê nhà ở làm nơi tổ chức giảng dạy).

3. Giảng viên

a) Cơ sở đào tạo phải có ít nhất 30% giảng viên trong biên chế hoặc có hợp đồng không xác định thời hạn (có đóng bảo hiểm) trên tổng số giảng viên tham gia giảng dạy;

b) Tiêu chuẩn giảng viên: là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các cán bộ quản lý, có trình độ từ đại học trở lên thuộc chuyên ngành phù hợp với nội dung tham gia giảng dạy; Giảng viên phải có kinh nghiệm thực tế từ 05 năm trở lên.

4. Tài liệu giảng dạy

a) Cơ sở đào tạo phải có giáo trình giảng dạy và bộ đề kiểm tra có nội dung phù hợp với Chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành. Thủ trưởng cơ sở đào tạo phải phê duyệt và chịu trách nhiệm về nội dung giáo trình giảng dạy;

b) Chương trình khung được chia làm 03 phần bao gồm:

- Chương trình khung đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản;

- Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;

- Chương trình khung đào tạo quản lý vận hành công trình xây dựng.

5. Cơ sở thực hành

Cơ sở đào tạo phải tổ chức cho học viên thực hành tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp quản lý bất động sản trong thời gian tối thiểu là 05 ngày.

6. Quản lý đào tạo

Cơ sở đào tạo phải có bộ máy quản lý để tổ chức các khóa đào tạo, lưu trữ hồ sơ học viên, hồ sơ tài liệu liên quan tới công tác đào tạo; có quy chế quản lý đào tạo; người phụ trách khóa học có kinh nghiệm 03 năm trở lên trong việc tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ.

Điều 79. Đăng ký đào tạo và công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, quản lý vận hành công trình xây dựng

1. Các cơ sở đào tạo có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 69 của Luật này thì lập 01 bộ hồ sơ gửi về Bộ Xây dựng để được xem xét, công nhận là cơ sở đủ điều kiện đào tạo.

2. Bộ Xây dựng quy định chi tiết về tổ chức đào tạo, cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học; hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo.

Điều 80. Thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Các thí sinh dự thi phải có đủ các điều kiện sau:

1. Phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.

2. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù.

3. Tốt nghiệp Trung cấp trở lên; có ít nhất 02 năm làm việc trong lĩnh vực bất động sản.

4. Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định.

5. Bộ Xây dựng quy định cụ thể về tổ chức kỳ thi sát hạch.

Điều 81. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

2. Các cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;

b. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

c. Tốt nghiệp Trung cấp trở lên; có ít nhất 02 năm làm việc trong lĩnh vực bất động sản.

2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 02 năm.

3. Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

4. Bộ Xây dựng quy định chi tiết về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Chương VIII

XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN, DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 82. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng thống nhất trên toàn quốc; được quản lý, vận hành để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số; cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cho các tổ chức, cá nhân đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

2. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần:

a) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

b) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin;

c) Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Điều 83. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời.

2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc Chính quyền điện tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ liệu, các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế - kỹ thuật, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác.

3. Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm:

a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản;

b) Cơ sở dữ liệu về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; các chương trình mục tiêu quốc gia hỗ trợ về nhà ở;

c) Cơ sở dữ liệu về chương trình điều tra, thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản; về quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở;

d) Cơ sở dữ liệu về dự án nhà ở, bất động sản;

đ) Cơ sở dữ liệu về giao dịch nhà ở, bất động sản;

e) Cơ sở dữ liệu về hoạt động sàn giao dịch bất động sản;

g) Cơ sở dữ liệu về hoạt động môi giới bất động sản;

h) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 84. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như tài liệu dạng giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử.

2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được quản lý tập trung và được phân cấp, phân quyền thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

3. Các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, đơn vị có liên quan được kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

4. Bộ Xây dựng:

a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

b) Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;

d) Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, ngành, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật;

đ) Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

5. Các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

a) Chịu trách nhiệm tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;

b) Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

c) Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

7. Các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.

8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 85. Khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

1. Việc khai thác và sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về tiếp cận thông tin và các pháp luật khác có liên quan.

2. Khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

a) Các tổ chức, cá nhân được tiếp cập, khai thác các thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;

c) Tổ chức và cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này có nhu cầu khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải trả chi phí và được sự đồng ý của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 86. Kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

1. Kinh phí cho việc xây dựng, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn vốn vay, nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

2. Kinh phí cho việc quản lý, bảo trì, duy trì, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách cấp hàng năm, từ hoạt động khai thác sử dụng thông tin chuyên sâu của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

3. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp dịch vụ hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm ứng dụng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và khai thác thông tin, dữ liệu.

4. Bộ Tài chính quy định cụ thể việc sử dụng kinh phí để xây dựng, cập nhật, duy trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

5. Bộ Tài chính quy định, hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định pháp luật.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Chương IX

ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 87. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản

1. Đảm bảo thị trường bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bảo đảm an sinh xã hội và nền kinh tế phát triển bền vững.

2. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan và lợi ích của Nhà nước.

3. Đảm bảo tính kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.

4. Thực hiện đồng bộ các giải pháp, chính sách để thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, bao gồm: chính sách đầu tư, xây dựng, chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách về đất đai, chính sách tài chính và các chính sách khác liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Điều 88. Các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường bất động sản

1. Khi thị trường bất động sản mất cân đối cung cầu sản phẩm bất động sản.

2. Thị trường bất động sản biến động bất thường ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội:

a) Thị trường bất động sản tăng bất thường về lượng giao dịch và giá giao dịch của các loại bất động sản;

b) Thị trường bất động sản giảm bất thường về lượng giao dịch và giá giao dịch của các loại bất động sản;

c) Thị trường bất động sản có lượng giao dịch rất thấp hoặc không có giao dịch.

3. Khi xuất hiện yếu tố bất thường như thiên tai, dịch họa, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế và các yếu tố bất thường khác có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 89. Đánh giá tình hình thị trường bất động sản

1. Đánh giá tình hình thị trường bất động sản là việc thu thập thông tin, dữ liệu nhằm phân tích, đánh giá, đề xuất biện pháp trong việc xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản.

2. Bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình.

3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 90. Điều tiết thị trường bất động sản

1. Bộ Xây dựng trình Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản để Chính phủ xem xét, quyết định điều tiết thị trường bất động sản.

2. Chính phủ quyết định điều tiết thị trường bất động sản thông qua các chính sách giải pháp sau:

a) Điều hòa cung cầu hàng hóa bất động sản;

b) Điều tiết thông qua chính sách thuế;

c) Điều tiết thông qua chính sách tín dụng;

d) Điều tiết thông qua chính sách về đất đai;

đ) Điều tiết thông qua chính sách tài chính;

e) Điều tiết thông qua các chính sách thích hợp khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Chương X

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 91. Nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Xây dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý thị trường bất động sản.

3. Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

4. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

5. Quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

6. Ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.

7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.

8. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.

9. Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

Điều 92. Kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản

Nội dung kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

1. Kiểm tra các hoạt động kinh doanh dịch vụ về bất động sản theo quy định của pháp luật.

2. Việc cấp, cấp lại, gia hạn, điều chỉnh, thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và giấy chứng nhận liên quan đến hoạt động về kinh doanh dịch vụ bất động sản.

3. Kiểm tra việc việc đưa bất động sản vào giao dịch, chế độ báo cáo về giao dịch bất động sản.

4. Kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ của các tổ chức, cá nhân.

Điều 93. Xử lý vi phạm

1.Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Xử lý thu hồi dự án bất động sản:

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật này;

b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;

c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;

d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.

3. Đình chỉ hoạt động của Sàn giao dịch, môi giới bất động sản

a) Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo phân cấp, ủy quyền quyết định đình chỉ hoạt động của Sàn giao dịch, môi giới bất động sản trong các trường hợp Sàn giao dịch, môi giới bất động sản vi phạm các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh theo quy định của Luật này;

b) Sàn giao dịch, môi giới bất động sản bị đình chỉ hoạt động có trách nhiệm giải quyết những tồn tại, khắc phục những sai phạm bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới hoạt động của Sàn giao dịch, môi giới bất động sản;

c) Cơ quan quyết định đình chỉ hoạt động của Sàn giao dịch, môi giới bất động sản có trách nhiệm yêu cầu Sàn giao dịch, môi giới bất động sản có trách nhiệm giải quyết những tồn tại, khắc phục những sai phạm bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan; thông báo lên phương tiện thông tin đại chúng và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về quyết định đình chỉ hoạt động của Sàn giao dịch, môi giới bất động sản.

4. Thu hồi Chứng chỉ môi giới bất động sản

a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, quyết định thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với trường hợp có vi phạm trong hoạt động cấp chứng chỉ hoặc người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản vi phạm các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh theo quy định của Luật này;

b) Quyết định thu hồi phải được thông báo đến người được cấp chứng chỉ và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước cấp trên về quản lý thị trường bất động sản bất động sản.

Điều 94. Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của các cơ quan trung ương

1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;

b) Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành và chỉ đạo thực hiện các đề án, chính sách phát triển, quản lý thị trường bất động sản;

c) Chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định hoặc quyết định theo thẩm quyền chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;

d) Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch, môi giới bất động sản;

đ) Xây dựng và quản lý vận hành hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;

e) Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;

g) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;

h) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;

i) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;

k) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm:

a) Hướng dẫn việc giao đất, cho thuê đất của các dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của Luật đất đai và Luật này;

c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.

4. Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản.

5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

6. Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Điều 95. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

1. Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

2. Thực hiện giao đất, cho thuê đất để phát triển các dự án bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

3. Ban hành theo thẩm quyền chính sách điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; kiểm tra, giám sát, công khai thông tin thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn.

4. Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch, môi giới bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.

5. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi địa bàn.

6. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

7. Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản.

8. Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản.

9. Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.

Chương XI

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 96. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến kinh doanh bất động sản

1. Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

2. Quy định về áp dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

Điều 97. Điều khoản chuyển tiếp

Sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 80 của Luật hiện hành.

Điều 98. Hiệu lực thi hành

Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày ........ tháng ....... năm 202.....

Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Điều 99. Quy định chi tiết

Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật.

Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ ..... thông qua ngày ..... tháng ..... năm 202....