Tìm kiếm

Chương 4 Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Giao dịch về nhà ở

Chương 4
Giao dịch về nhà ở
Điều 57. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng mặt

1. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuân thủ các quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở.

2. Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó.

Căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hoạt động mua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở được bán; khi người bị tuyên bố mất tích trở về và có yêu cầu thì ngân hàng đã nhận tiền gửi có trách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và tiền lãi theo quy định về lãi suất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiền.

3. Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng nêu tại khoản 2 điều này được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Điều 58. Thuê mua nhà ở xã hội

1. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện thông qua hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua.

2. Sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định tại khoản 2 điều này, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua.

4. Chủ đầu tư được quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây:

a) Người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng;

b) Người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua;

c) Người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định tại Điều 40 của Nghị định này hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua.

Các trường hợp vi phạm quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi); trường hợp vi phạm quy định tại điểm c khoản này thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây.

5. Các tranh chấp về hợp đồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu tòa án giải pháp theo quy định của pháp luật.

Điều 59. Đổi nhà ở

1. Giao dịch đổi nhà ở quy định tại Luật Nhà ở chỉ được áp dụng trong trường hợp các bên đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, không áp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.

2. Các bên đổi nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng trình tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định.

Điều 60. Giao dịch về nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

1. Đối với trường hợp được phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.

Sở Xây dựng có trách nhiệm căn cứ vào quy định tại Điều 9 của Nghị định này và đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự án đã được phê duyệt để xác nhận danh sách các đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tích của nhà ở được phân chia trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư; danh sách này chỉ được xác nhận một lần và phải được lưu tại Sở Xây dựng để theo dõi, kiểm tra. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên các đối tượng đã được Sở Xây dựng xác nhận. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác.

Đối với số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này.

2. Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở quy định tại khoản 1 điều này để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó. Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này và giấy xác nhận của Sở Xây dựng quy định tại khoản 1 điều này là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.

Những trường hợp nhà ở thuộc diện phải bán, cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở sau khi đã có đủ các điều kiện quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định này.

3. Tổ chức, cá nhân có nhà ở do được phân chia hoặc đã mua thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư.

b) Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì thực hiện bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

4. Các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.

5. Các trường hợp mua bán, cho thuê nhà ở không đúng với quy định tại điều này thì hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó không có giá trị pháp lý và bên mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở.

Điều 61. Thế chấp nhà ở

1. Việc thế chấp nhà ở phải được lập thành hợp đồng, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.

2. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.

Điều 62. Giao dịch về nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các yêu cầu sau đây:

a) Thuộc diện được sở hữu nhà ở và có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Thực hiện việc mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đúng các quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này;

c) Những người không thuộc diện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai hoặc những người thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thuê nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các quy định sau đây:

a) Phải có đủ điều kiện được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 131 của Luật Nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này;

c) Bên thuê nhà ở phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người thuê theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự và quy định của Nghị định này.

3. Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền ký hợp đồng cho thuê hoặc ký hợp đồng ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình trong thời gian không sử dụng nhà ở đó.

Chủ sở hữu phải xuất trình văn bản điều động, luân chuyển công tác đến địa phương khác hoặc cử đi làm việc ngoài lãnh thổ Việt Nam của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc; trong trường hợp không thuộc diện điều động hoặc cử đi công tác tại nơi khác thì phải làm đơn cam kết tạm thời không sử dụng nhà ở đó khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

Điều 63. Các loại hợp đồng về nhà ở

1. Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thể chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở, quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định này. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

2. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại khoản 1 điều này, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực.

Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

3. Hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của hai bên và không phải công chứng, chứng thực.

Hợp đồng thuê nhà ở xã hội được ký theo định kỳ nhưng tối đa không vượt quá năm năm. Hết thời hạn, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn hợp đồng nếu thực hiện đầy đủ các quy định về thuê nhà trong quá trình thuê nhà và vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở xã hội. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được ký theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người thuê mua trên cơ sở quy định của Nghị định này.

4. Hợp đồng thuê nhà ở công vụ quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan và không phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng thuê nhà ở công vụ được ký định kỳ theo thời gian người thuê đảm nhận chức vụ theo quyết định điều động hoặc luân chuyển cán bộ nhưng tối đa không vượt quá năm năm. Trường hợp hết thời hạn cho thuê mà đối tượng đang thuê nhà vẫn đủ tiêu chuẩn về đối tượng, điều kiện và diện tích thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và trả đầy đủ tiền thuê nhà ở thì đơn vị quản lý nhà ở công vụ tiếp tục ký hợp đồng thuê theo thời hạn quy định tại khoản này.

5. Hợp đồng thuê nhà ở thương mại quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở.

6. Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn).

7. Các hợp đồng đổi, tặng cho, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở được lập theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

8. Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở quy định tại điều này được thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật.

9. Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở (gồm cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và thuê nhà ở xã hội), hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng về tặng cho và hợp đồng đổi nhà theo quy định tại điều này.

Điều 64. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở

1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.

4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Chapter IV

HOUSE-RELATED TRANSACTIONS

Article 57. Purchase and sale of houses under common ownership in the absence of co-owner(s)

1. The purchase and sale of houses under common ownership must comply with Article 96 of the Housing Law.

2. In case of purchase and sale of a house under common ownership in the absence of a co-owner while his/her place of residence is unidentifiable, the remaining co-owners shall, before selling such house, request in writing the court to declare the absent co-owner missing under law.

Based on the house sale price indicated in the house purchase and sale contract, the remaining co-owners shall deposit a house sale amount in proportion to the value of house ownership of the co-owner declared missing into a commercial bank in the locality where exists the house. When the co-owner declared missing returns and requests, this bank shall return both principal and interest to him/her at an interest rate on time deposits at the time of money receipt.

3. In case the co-owner declared missing is dead or is declared by the court as dead, the deposited amount mentioned in Clause 2 of this Article shall be divided to his/her lawful heirs under the civil law.

Article 58. Lease-purchase of social houses

1. The lease-purchase of a social house must be effected under a contract signed between the investor and lease -purchaser.

2. After advancing 20% of" the value of the house on lease-purchase, the lease-purchaser may pay the remainder of the rent within a period of time agreed by the investor and lease-purchaser. which must be at least 10 years after a house lease-purchase contract is signed.

3. Upon the expiration of the lease purchase duration and if the lease-purchaser has fully paid the remainder of the rent under Clause 2 of this Article, the investor shall carry out procedures for a competent state agency to grant a land use right certificate or house and land-attached asset ownership certificate to the lease-purchaser.

4. The investor may unilaterally suspend the performance of a house lease-purchase contract and recover the house currently on lease purchase in any of the following cases:

a/The lease purchaser fails to pay rents for 3 consecutive months without a plausible reason;

b/ The lease-purchaser repairs or demolishes at his/her/its own will the structure of. or renovates or expands, the house;

c/ The lease-purchaser sells the house in contravention of Article 40 of this Decree or transfers the lease-purchase right to another person without obtaining approval of the lessor.

In the cases specified at Points a and b of this Clause, the lease-purchaser may receive back 20% of the paid rent (without interest thereon); in the case specified at Point c of this Clause, the lease-purchaser will not receive back 20% of the paid rent.

5. Disputes over house lease-purchase contracts shall be settled through conciliation. If conciliation fails, the involved parties may request courts to settle disputes under law.

Article 59. Exchange of houses

1. House exchange transactions under (he Housing Law are applicable only in cases the involved parties exchange houses and transfer the ownership of houses between (hem but not applicable in cases of exchanging the right to use houses.

2. House-exchanging parties shall comply with the order and procedures for house exchange and fulfill all financial obligations towards the State under regulations.

Article 60. House related transactions via real estate trading floors

1. In case of dividing no more than 20% of house products not through real estate trading doors under Point d. Clause 3, Article 9 of this Decree, the investor shall notify in writing the quantity, addresses and types of houses to be divided, enclosed with the list of names and addresses of eligible house recipients, to the provincial-level Construction Department of the locality where (he house project is implemented for certification in replacement of a written certification of the sale of products through real estate trading floors.

The provincial-level Construction Department shall, pursuant to Article 9 of this Decree and based on the quantity of houses according to designs and plans of approved projects, certify only once the list of eligible house recipients, types, addresses and areas of houses within 20 days after receiving the investor's notice, and keep a copy of this list for monitoring and examination. The investor of the house development project shall divide houses in the allowed quantity to proper addresses and recipients according to types and areas of houses as certified by the provincial-level Construction Department. House recipients may not transfer the right to own divided houses to other organizations or individuals.

The investor may sell or lease the remaining quantity of houses under each project through real estate trading floors according to the order and procedures specified in the law on real estate business and this Decree.

2. After completely building the foundation of a house under Point e. Clause 3. Article 9 of this Decree, the investor may sign house purchase and sale contracts with house product recipients defined in Clause 1 of this Article in replacement of previously signed contracts and documents. House purchase and sale contracts in this case and the provincial-level Construction Department's written certification specified in Clause 1 of this Article serve as legal grounds for a competent state agency to grant a land use right certificate or house and laud-attached asset ownership certificate to the house purchaser.

Investors may sign contracts to sell or lease houses subject to sale or lease through real estate trading floors only when they fully satisfy the conditions specified at Points e and f. Clause 3. Article 9 of this Decree.

3. Organizations or individuals with houses divided or purchased through real estate trading floors under Clauses 1 and 2 of this Article, when reselling these houses to others, shall comply with the following regulations:

a/ They may sell these houses to entities eligible to own houses in Vietnam under the Housing Law only after signing house purchase and sale contracts with the investor;

b/ Enterprises with the real estate trading function shall sell these houses through real estate trading floors under the law on real estate business;

c/ Households, individuals or other organizations are not required to sell these houses through real estate trading floors but shall sell them under the Housing Law and this Decree. Those that have not yet been handed the houses and granted ownership certificates for such houses shall sell the houses under the Construction Ministry's guidance.

4. Real estate trading floors may not invest in, purchase and sell or lease houses, but may only act as intermediaries to sell or lease houses as authorized by investors and enjoy through-floor trading charges under the law on real estate business. If committing violations, they will have the real estate trading function withdrawn by the State and shall be handled under the law on sanctioning of administrative violations in real estate business.

5. Contracts on purchase and sale or lease of houses in contravention of this Article will be legally invalid and purchasers may not be granted land use right certificates or house and land attached asset ownership certificates for the purchased houses. House sellers and lessees shall pay compensation to house purchasers and lessees.

Article 61. Mortgage of houses

1. House mortgage must be conducted via contracts and comply with (he Housing Law and relevant laws.

2. Organizations and individuals that purchase houses to be formed in the future from real estate trading enterprises may mortgage such houses at credit institutions for taking out loans. Procedures for mortgage of houses to be built in the future comply with the State Bank's guidance.

Article 62. House-related transactions involving overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals

1. Overseas Vietnamese participating in transactions related to purchase and sale, donation or inheritance of houses in Vietnam must satisfy the following requirements:

a/ Being eligible to own houses and fully satisfying the conditions for owning houses in Vietnam under the Housing Law;

b/ Purchasing and selling, donating or inheriting houses under the Housing Law and this Decree;

c/ Persons other than those defined in Article 1 of Law No. 34/2009/QH12 Amending and Supplementing Article 126 of the Housing Law and Article 121 of the Land Law or persons eligible to own a house in Vietnam under the Housing Law but currently owning a house in Vietnam who are donated or inherit another house may enjoy only the value of this house under Article 72 of this Decree.

2. Overseas Vietnamese and foreign organizations and individuals that lease houses in Vietnam shall comply with the following regulations:

a/ They fully satisfy the conditions for leasing houses in Vietnam under Article 131 of the Housing Law;

b/ House lease contracts must be made in writing under Article 93 of the Housing Law and this Decree;

c/ They shall fully exercise their rights and perform their obligations under the Housing Law, the Civil Code and this Decree.

3. House owners who are overseas Vietnamese may sign contracts to lease or authorize others to manage their houses during the time they do not use them.

These owners shall produce documents on their dispatch or rotation to work in other localities or outside the Vietnamese territory, issued by agencies or organizations where they are working. If not falling in these cases, they shall make written commitments not to use on a temporary basis such houses when having contracts to lease or authorize others to manage their houses notarized or certified.

Article 63. Types of house contract

1. The purchase and sale, lease, lease-purchase, donation, exchange, mortgage. lending, letting free of charge, or authorized management of houses must be expressed in writing (referred to as house contracts). House contracts must comply with Clause 2, Article 93 of the Housing Law. the Civil Code and this Decree. For house-donating organizations, donation documents are required.

2. For contracts on purchase and sale of newly built houses (including available houses and houses to be built in the future), in addition to the requirements specified in Clause 1 of this Article, a house purchase and sale contract must clearly indicate the duration and responsibility for warranty of the house under the Housing Law and this Decree; land use right value in the house sale price and the seller's responsibility to pay land use levy to the State. For a condominium apartment, such a contract must also indicate the area under common ownership and area under private ownership of the condominium owner; the fund amount to be contributed for maintenance equal to 2% of the house sales; and the method of calculating the area of the apartment concerned. House purchase and sale contracts signed with sellers being real estate trading enterprises need not to be notarized or certified.

In case of purchase and sale of a house through auction, a house purchase and sale contract must, in addition to the requirements specified in the Housing Law and this Decree. also comply with the law on property auction.

3. Contracts on lease or lease-purchase of social houses must specify the rights and obligations of the involved parties and need not to be notarized or certified.

A contract on lease of a social house must have a definite term of up to 5 years. Upon the expiration of the term, the lessee may have the contract extended by a competent agency if he/ she/it fully observes regulations on house lease during the lease and is still eligible for renting a social house. A contract on lease-purchase of a social house shall be signed as agreed between the investor and lease-purchaser pursuant to this Decree.

4. A contract on lease of a public-duty house must specify the rights and obligations of the involved parties and need not to be notarized or certified. .Such a contract must have a definite term corresponding to the period the lessee holds the position under a decision on his/her dispatch or rotation, which, however, must not exceed 5 years. Upon the expiration of the term, if the current lessee is still eligible for leasing a public-duty house under the Housing Law and this Decree and has fully paid the rent, the public-duty house-managing unit shall sign another contract with a term complying with this Clause.

5. A contract on lease of a commercial house must specify the rights and obligations of the involved parties under the Housing Law and Civil Code. In case an individual lessor a house for less than 6 months or the lesser is a real estate trading enterprise, a house lease contract needs not to be notarized or certified.

6. A contract on authorized management, care, use, sale or lease of a house must be notarized or certified. The involved parties may sign this contract and a competent notarization or certification agency may notarize or certify it as specified in this Clause only after such house is completely built (for available houses).

7. Contracts on exchange, donation, mortgage, lending or letting free of charge of houses shall be made under the Housing Law and the Civil Code.

Competence to notarize or certify house contracts specified in this Article complies with current law,

9. The Ministry of Construction shall stipulate and issue forms of contracts on purchase and sale of houses. lease of houses (including commercial houses, public-duty houses and social houses) lease-purchase, donation or exchange of houses specified in this Article.

Article 64. Time of house ownership transfer for transactions related to purchase and sale, donation, exchange, lease-purchase or inheritance of houses

1. The time of house ownership transfer in case of house purchase and sale is the date a house purchase and sale contract is notarized or certified. In case of house purchase and sale in which the seller is a real estate trading enterprise. the time of house ownership transfer is the time the seller hands over the house to the purchaser as agreed in the contract,

2. The time of house ownership transfer in case of house donation is the date a house donation contract is notarized or certified. In case of house donation by an entity, the time of transfer of ownership of the house to the donee is the date the donor signs the donation document.

3. The time of house ownership transfer in case of house exchange is the date a house exchange contract is notarized or certified. In case the house-exchanging parties are real estate trading enterprises, the time of transfer of the. ownership of the exchanged house is the time of house handover as agreed in the house exchange contract.

4. The time of house ownership transfer in case of house lease-purchase is the time the lease-purchaser is granted a certificate of ownership of the lease-purchased house under Clause 3. Article 58 of this Decree.

5. The time of house ownership transfer in case of house inheritance is the time of opening inheritance. Heirs to the houses shall be identified under the civil law.

6. The time of house ownership transfer in case of purchase of houses on deferred or installment payment is the date the purchaser makes full payment to the seller, unless otherwise agreed by the parties.

1 13 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau