Chương 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Số hiệu: | 188/2004/NĐ-CP | Loại văn bản: | Nghị định |
Nơi ban hành: | Chính phủ | Người ký: | Phan Văn Khải |
Ngày ban hành: | 16/11/2004 | Ngày hiệu lực: | 09/12/2004 |
Ngày công báo: | 24/11/2004 | Số công báo: | Số 25 |
Lĩnh vực: | Bất động sản | Tình trạng: |
Hết hiệu lực
01/06/2014 |
TÓM TẮT VĂN BẢN
Văn bản tiếng việt
Văn bản tiếng anh
1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Bổ sung
1. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
2. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
3. Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
4. Khi định giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều 4 thì áp dụng các quy định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6 mục b khoản 1 và mục c khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá.
1. Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:
a) Đối với nhóm đất nông nghiệp:
Khung giá đất trồng cây hàng năm (Bảng 1).
Khung giá đất trồng cây lâu năm (Bảng 2).
Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng 3).
Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản (Bảng 4).
Khung giá đất làm muối (Bảng 5).
Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:
- Khung giá đất ở tại nông thôn (Bảng 6).
- Khung giá đất ở tại đô thị (Bảng 7).
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn (Bảng 8).
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị (Bảng 9).
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
c) Đối với nhóm đát chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.
2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định tại khoản 1 Điều này.
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
METHODS OF DETERMINING LAND PRICES AND ASSORTED-LAND PRICE BRACKETS
Article 4.- Land price-determining methods
1. Method of direct comparison means the method of determining the price levels through analysis of actual land use right transfer market price levels of similar land categories (in term of land categories, land acreage, land plots, land grade, urban center grades, street grades and position) for comparison and determination of prices of the land plots, land categories which need to be priced.
2. The income-based method means the method of determining the price level being the quotient between the annual net income level earned on a land acreage unit and the annual average savings interest rate (up to the time of land pricing) of VND deposits with one-year (12 months) term at the State-run commercial bank having the highest savings interest rate in the locality.
Article 5.- Conditions on application of land price-determining methods
1. The method of direct comparison shall apply to determine land prices when there are on the market similar land categories with the land use rights being already transferred, which are comparable with the categories of to be- priced land.
The land use right transfer prices of similar land categories, used for analysis of, comparison with, the categories of land which need to be priced, must be the actual market prices of land use right transfer under normal conditions.
2. The income-based method shall apply only to determine the prices of land categories with incomes from land being determined.
3. Basing themselves on the practical situation of land use right transfer market, dossiers on various land categories, and the gathered data, the provincial-level People’s Committees shall select appropriate price-determining methods; in case of necessity, two land price-determining methods prescribed in this Decree can be combined together for examining, comparing the estimated price levels to decide on the specific price levels.
4. Upon the determination of specific land prices in localities, if a number of land categories fail to fully meet the conditions for application of the land price-determining methods mentioned in Article 4, the provisions at Points 6 and 7, Item a, Clause 1; Points 5 and 6, Item b, Clause 1 and Item c, Clause 1, Article 6 of this Decree shall apply to determine the prices.
Article 6.- Assorted-land price brackets
1. The land price brackets issued together with this Decree are prescribed for the land categories stated in Article 13 of the Land Law including:
a) For agricultural land group:
- The annual crop planting land price bracket (Table 1).
- The perennial tree planting land price bracket (Table 2).
- The production-forest land price bracket (Table 3).
- The aquaculture land price bracket (Table 4).
- The salt-making land price bracket (Table 5).
- For protective-forest land and special-use forest land, the provincial-level People’s Committees shall base on the production- forest land prices set by themselves and on the method of determining the production-forest land prices, prescribed in Article 13 of this Decree, to determine the price levels suitable to local practical situation.
- For other agricultural land categories as provided for by the Government, the provincial-level People’s Committees shall base on the prices of adjacent agricultural land categories they have set and on the land price-determining methods applicable to the adjacent agricultural land categories prescribed in Article 13 of this Decree to determine the price levels suitable to the local practical situation.
b) For non-agricultural land group:
- The rural residential land price bracket (Table 6).
- The urban residential land price bracket (Table 7).
- The rural non-agricultural production and/or business land price bracket (Table 8).
- The urban non-agricultural production and/or business land price bracket (Table 9).
- For land used for construction of working offices and land used for construction of non-business works, the provincial-level People’s Committees shall base on the prices of adjacent residential land or the prices of residential land in the vicinities, which they have decided and on the methods of determining the prices of residential land prescribed in Article 13 of this Decree to set the appropriate price levels suitable to the local practical situation.
- For land used for defense, security purposes; land used for public purposes under the Government’s regulations; land used by religious establishments; land with works being communal houses, temples, shrines, small pagodas, worshipping halls, ancestral worship houses; land used for cemeteries or graveyards and other non-agricultural land as prescribed by the Government, the provincial-level People’s Committees shall base on the adjacent land prices they have decided and on the land price-determining methods applicable to adjacent land categories prescribed in Article 13 of this Decree to set the appropriate price levels suitable to the local practical situation.
c) For unused-land group
For categories of land with use purposes being not yet identified, including unused delta land, unused hilly and mountainous land, rock mountains without forests, when needing their prices for calculation of damages to be paid by persons who commit acts of violating legislation on such land categories, the provincial-level People’s Committees shall base on the prices of adjacent land categories they have prescribed and on the methods of determining the prices of adjacent land categories prescribed in Article 13 of this Decree to set the appropriate land price levels. When unused land is put to use under permission of competent authorities, the provincial-level People’s Committees shall base on the bracket of the prices of land of the same category, the same use purposes, prescribed by the Government, to determine the specific price levels.
2. Basing themselves on the actual land use right transfer prices in localities, the provincial-level People’s Committees can decide on the specific land prices within the permitted limits of increase of not more than 20% compared with the maximum price level and decrease of not more than 20% compared to the minimum price level of the bracket of prices of land of the same category prescribed in Clause 1 of this Article.
Article 7.- Adjustment of assorted-land price brackets
When the common land use right transfer prices of a number or all of the land categories in the land price bracket tables fluctuate for 60 consecutive days or more on a large scale (many provinces, cities), thus causing big price differences: increase by 30% or more as compared with the maximum land price or decrease by 30% or more as compared with the minimum land price in the price brackets prescribed in Clause 1, Article 6 of this Decree, the Finance Ministry shall have to assume the prime responsibility for formulating a number of or all new land price brackets and submit them to the Government for proper adjustment.
Văn bản liên quan
Cập nhật
Điều 4. Phương pháp xác định giá đất
Điều 5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
Điều 6. Khung giá các loại đất
Điều 8. Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất.
Điều 9. Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất
Điều 11. Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để định giá
Điều 12. Khu vực đất giáp ranh
Điều 13. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương