Tìm kiếm
Chương II Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Phương pháp định giá đất
| Số hiệu: | 36/2014/TT-BTNMT | Loại văn bản: | Thông tư |
| Nơi ban hành: | Bộ Tài nguyên và Môi trường | Người ký: | Nguyễn Mạnh Hiển |
| Ngày ban hành: | 30/06/2014 | Ngày hiệu lực: | 13/08/2014 |
| Ngày công báo: | 19/08/2014 | Số công báo: | Từ số 773 đến số 774 |
| Lĩnh vực: | Bất động sản | Tình trạng: | Còn hiệu lực |
TÓM TẮT VĂN BẢN
Thủ tục cấp Chứng chỉ định giá đất
Vừa qua Bộ TNMT ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Theo đó, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất phải đăng ký cấp Chứng chỉ định giá đất tại Tổng cục Quản lý đất đai, hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin cấp theo mẫu;
- Bản sao GCN đã hoàn thành khóa bồi dưỡng về định giá đất;
- Bản sao Bằng TN đại học hoặc sau đại học, giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi công tác về thời gian công tác;
- Bản sao CMND hoặc hộ chiếu.
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ thì Tổng cục QLĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và cấp Chứng chỉ định giá đất.
Ngoài ra, thông tư có những quy định chi tiết về: các công thức định giá đất, thời hạn hoàn thiện dự thảo phương án giá đất…
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 13/08/2014.
Văn bản tiếng việt
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bản Word)
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bản Pdf)
Văn bản tiếng anh
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
= |
Giá đất của từng thửa đất so sánh |
± |
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất |
Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất |
- |
Giá trị hao mòn |
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá trị đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị bất động sản so sánh |
- |
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh |
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
|
Giá đất của bất động sản so sánh |
= |
Giá trị của bất động sản so sánh |
|
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh |
4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
|
Thu nhập ròng bình quân một năm |
= |
Thu nhập bình quân một năm |
- |
Chi phí bình quân một năm |
4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Thu nhập ròng bình quân một năm |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = |
r x (1 + r)n |
|
(1+r)n - 1 |
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị của thửa đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển = 
Tổng chi phí phát triển = 
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự án
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị của thửa đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
|
Giá trị của thửa đất cần định giá |
= |
Giá đất trong bảng giá đất |
x |
Hệ số điều chỉnh giá đất |
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Article 3. Direct comparison method
Land prices shall be determined using the direct comparison method as follows:
1. Collecting information
a) Carry out a field survey to collect information about the plot of land that needs pricing (hereinafter referred to as target land plot).
b) Collect information about at least 03 plots of land with similar characteristics as the target land plot in terms of purposes, location, profitability, technical and social infrastructure, area, dimensions, shape, and legitimacy of rights to use land (hereinafter referred to as comparable land plots) that have been transferred sold at land auction over the previous 02 years. Information to be collected:
- Land prices;
- Purposes, locations, areas, dimensions shapes, technical and social infrastructure, legitimacy of rights to use land, transfer dates, and other information that affect the land price.
c) Information about prices of comparable land plots are collected from:
- Prices of land sold at land auction;
- Market land prices in the land price database;
- Prices of transferred land on real estate exchanges;
- Prices of transferred land provided by the transferors or transferees in interviews.
A plot of land is considered transferred when the transferee has paid of the transferor as agreed and received the right to use land.
d) During the survey, information about prices of land sold at land auction, land transferred via real estate exchanges, market land prices in the land database, and information obtain near the land location or the pricing date shall be given priority. If information in the area is not sufficient, information shall be obtained from adjacent areas with similar natural conditions, socio-economic conditions, technical and social infrastructure as the target land plot.
During the survey, the plots of land of which the purposes will be changed according to a land use plan of the district, which has been approved by a competent authority, and the plots of land that cannot be transferred according to regulations of law on land shall not be taken into account.
2. Analysis, comparison, and adjustment of princes due to differences between comparable land plots and the target land plot
a) Carry out analysis and comparison to determine the similarities and differences of between comparable land plots and the target land plot.
b) Adjust the price according to the differences between comparable land plots and the target land plot.
The price of the comparable land plot shall be adjusted by an absolute value or a percentage according to the differences between the comparable land plots and the target land plot.
The adjustment of prices of the target land plot shall be based on the target land plot; the price shall be adjusted by an absolute value first, then percentage; if the comparable land plot is inferior to the target land plot, the price of the comparable land plot shall be increased; if the comparable land plot is superior to the target land plot, the price of the comparable land plot shall be decreased.
3. Estimating price of target land plot
The estimated price of the target land plot shall be determined by adjusting the price of each comparable land plot according to differences between the comparable land plots and target land plot using the formula below:
|
Estimated price of target land plot according to a comparable land plot |
= |
Price of the comparable land plot |
± |
Difference in price due to differences between the comparative land plot and the target land plot |
If market land prices fluctuate during the period from the land transfer date to the land pricing date, prices of comparable land plots must be adjusted to the land pricing date based on the market land price index announced by the Service of Natural Resources and Environment. If the Service of Natural Resources and Environment has not announced the market land price index, the index of each kind of land shall be calculated according to collected information about common land prices or statistics given by a statistical agency (if any).
4. Determination of price of target land plot
The price of the target land plot is determined by calculating the arithmetic mean of estimated prices of the target land plot calculated in Clause 3 of this Article; the price of the target land plot must not differs by more than 10% from the estimated prices.
Examples of the application of direct comparison method to land pricing are provided in Appendix 01 enclosed herewith.
Land prices shall be determined using the deduction method as follows:
1. Collecting information
a) Carry out a field survey to collect information about the plot of land with property thereon (hereinafter referred to as real estate) that needs pricing.
b) Collect information about at least 03 pieces of real estate with similar characteristics as the target land plot in terms of puposes, location, profitability, technical and social infrastructure, area, dimensions, shape, and legitimacy of rights to use land (hereinafter refered to as comparable real estate) that have been transferred our sold at auction over the previous 02 years. Information to be collected:
- Land prices;
- Purposes, locations, areas, dimensions shapes, technical and social infrastructure, legitimacy of rights to use land, transfer dates, and other information that affect the land price;
- Information about property on land.
c) Information sources are similar to those mentioned in Point c Clause 1 Article 3 of this Circular.
d) During the survey, the surveyors shall follow the instructions in Point d Clause 1 Article 3 of this Circular.
2. Determination of current value of property on land of comparable real estate
Current value of property on land of comparable real estate is determined as follows:
|
Current value of property on land of comparable real estate |
= |
New construction value on the pricing date |
- |
Depreciation |
Where:
- New construction value on the pricing date is the costs of construction of new property with equivalent specifications or the costs of renovation of the property on land. New construction value includes direct costs, indirect costs, reasonable profit received by the investor, taxes and fees payable as prescribed by law.
- Depreciation of property on land include tangible depreciation and intangible depreciation (including physical deterioration over the property operation; depreciation due to obsolete functions, changes to the planning, economic decline, or external impacts.
New construction value and depreciation of property on land shall be calculated in accordance with law. If no regulations or instructions on calculation of new construction value and depreciation are available, the calculation shall rely on information collected from the market.
3. Estimating land price of comparable real estate
Land value of comparable real estate is calculated as follows:
|
Land value of comparable real estate |
= |
Value of comparable real estate |
- |
Current value of property on land of comparable real estate |
Land price of comparable real estate is estimated as follows:
|
Land price of comparable real estate |
= |
Value of comparable real estate |
|
Area of land sof comparable real estate |
4. Determination of land price of target real estate
Land prices of target real estate is calculated in accordance with Clauses 2, 3, and 4 Article 3 of this Circular.
Examples of the application of deduction method to land pricing are provided in Appendix 02 enclosed herewith.
Article 5. Income-based method
Land prices shall be determined using the income-based method as follows:
1. Collecting information about the target land plot
a) Average annual income of a plot of non-agricultural land is the average amount earned from manufacturing, business, or lease over 05 consecutive years up to the pricing date.
b) Average annual income of a plot of agricultural land is determined as follows:
- Average annual income of a plot of land used for annual crops, aquaculture, or salt production is the average amount earned from such activities over 03 consecutive years up to the pricing date;
- Average annual income of a plot of land used for planting perennial plants or production forests is based on annual revenue, periodic revenue, or lump sum revenue.
c) If the income from the target land plot cannot be determined, information about average income of at least 03 similar plots of land in terms of purposes, locations, profitability, technical and social infrastructure, areas, dimensions, shapes, and legitimacy of rights to use land shall be collected, or information collected from the market shall be used.
2. Collecting information about the operating cost of the target land plot
a) The average annual cost is calculated according to the taxes related to land, cost of land recovery; cost of maintenance of constructions on land, production cost.
b) The costs mentioned in Point a of this Clause shall be calculated according to the limits and unit prices imposed by competent authorities. If no limits or unit prices imposed by competent authorities are available, information about average income of at least 03 similar plots of land in terms of purposes, locations, profitability, technical and social infrastructure, areas, dimensions, shapes, and legitimacy of rights to use land shall be collected, or information collected from the market shall be used.
3. Average net income in a year shall be calculated using the formula below:
|
Average net income in a year |
= |
Average income in a year |
- |
Average cost in a year |
4. Value of the target land plot is determined using the formula below:
|
Value of the target land plot |
= |
Average net income in a year |
|
Average saving deposit interest rate in a year |
Average saving deposit interest rate in a year (r) in 03 consecutive years up to the pricing date is the highest 12-month interest rate on VND deposit announce by a state-owned commercial bank in the province on the pricing date.
With regard to non-agricultural land with limited land use terms, average saving deposit interest rate in a year is calculated as follows:
|
Interest rate = |
r x (1 + r)n |
|
(1+r)n - 1 |
Where n is the remaining land use term of the target land plot (expressed in years).
If property have been built on land to serve the business operation, current value of such property shall be deducted after determining the value of the land plot and property thereon in order to determine the price of the target land plot.
Current value of property on land shall be determined in accordance with Clause 2 Article 4 of this Circular.
5. Land price of the target land plot shall be calculated using the formula below:
|
Land price of the target land plot |
= |
Value of the target land plot |
|
Area of the target land plot |
Examples of application of income-based methods to determination of land prices are provided in Appendix 03 enclosed herewith.
Land prices shall be determined using the surplus method as follows:
1. Collect information about the target land plot; information about land planning, construction planning, permission to change land purposes, and regulations on construction approved by competent authorities to make the best use of land.
2. Estimate assumed total development revenue from real estate
Assumed development revenue from real estate is estimated according to collected information about transfer prices, rents, and other factors of the projects with similar characteristics as the planned project in the target area or adjacent area, similar technical and social infrastructure; with account taken of tendency and intensity of fluctuation of transfer prices, rents, and other factors.
3. Estimate total development cost of real estate
a) Development costs include:
- Cost of development of technical and social infrastructure, construction of housing and other constructions according to the planning approved by competent authorities; temporary and ancillary constructions serving the project execution;
- Equipment costs include cost of equipment purchases, cost of technology transfers; costs of installation, experiment, calibration; costs of transport and insurance; taxes and relevant fees;
- Consultancy costs include: costs of consultancy of survey, project planning, design, supervision, and relevant consultancy costs;
- Project management costs;
- Operating costs include: costs of advertising, sale, management; profit received by the investor with account taken of business risks and capital;
- Provision for additional works and inflation during the project execution;
- Other costs defined by law.
The assumed total development cost shall not include the cost of compensation, support, and relocation according to a plan approved by a competent authority.
b) Estimation of total development cost
The total development cost is determined according to the costs mentioned in Point a of this Clause, the limits and unit prices imposed by competent authorities. If no limits or unit prices imposed by competent authorities are available, information common costs of similar projects in the target area or adjacent areas with similar profitability and infrastructure shall be collected.
4. The real estate development project prolongs extends for many years through many stages, revenues and costs shall be estimated annually and depreciated up to the pricing date. Total development revenue and development cost of real estate shall be estimated as follows:
Total development revenue = 
Total development cost = 
Where:
- TRi is the revenue in the ith year of the project
- Ci is the cost in the ith of the project
- r is the discount rate (according to average rate of midterm loan interest rates on the pricing date of state-owned commercial banks in the same province intended for real estate development projects)
- n is the number of years of project execution
5. Determination of price of target land plot
Value of the target land plot is determined using the formula below:
|
Value of the target land plot |
= |
Total development revenue |
- |
Total development cost |
Land price of the target land plot is determined using the formula below:
|
Land price of the target land plot |
= |
Value of the target land plot |
|
Area of the target land plot |
Examples of application of surplus methods to determination of land prices are provided in Appendix 04 enclosed herewith.
Article 7. Coefficient-based method
Land prices shall be determined using the coefficient-based method as follows:
1. Collecting information
a) Collect information about at least 03 plots of land in the same target area that have been transferred or sold at land auction over the previous 02 years.
If information in the target area is not sufficient, information shall be obtained from adjacent areas with similar natural conditions, socio-economic conditions, technical and social infrastructure as the target area.
During the survey, the surveyors shall follow the instructions in Point d Clause 1 Article 3 of this Circular.
b) If income and cost of the land plot have been determined, information about income and cost of at least 03 plots of land in the same target area shall be collected to determine land prices using income-based method.
c) Collecting information about local socio-economic conditions
2. Determination of common land prices at each location
a) Determine market land prices at each location according to the information collected as prescribed in Point a and Point b Clause 1 of this Article.
b) Common land prices of each location shall be determined in accordance with Clause 3 Article 3 of the Government's Decree No. 44/2014/NĐ-CP dated May 15, 2014 on land prices (hereinafter referred to as Decree No. 44/2014/NĐ-CP). If market land prices fall within a price range, the common land price shall be the arithmetic mean of the prices at that location.
3. Determination of land price coefficient
The land price coefficient is determined according to common land prices, local socio-economic conditions, and land prices on the land price list.
4. Determination of price of target land plot
|
Value of the target land plot |
= |
Land price on the price list |
x |
Land price coefficient |
Article 8. Selection of land pricing method
A suitable land pricing method shall be selected according to collected information and the land pricing methods mentioned in Clause 2 Article 5 of Decree No. 44/2014/NĐ-CP. Various land pricing methods mentioned in Clauses 1, 2, 3, and 4 Article 4 of Decree No. 44/2014/NĐ-CP may be combined to compare and decide land prices.