Chương 3 Nghị định 164/2003/NĐ-CP: Xác định thu nhập chịu thuế và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất
Số hiệu: | 164/2003/NĐ-CP | Loại văn bản: | Nghị định |
Nơi ban hành: | Chính phủ | Người ký: | Phan Văn Khải |
Ngày ban hành: | 22/12/2003 | Ngày hiệu lực: | 07/01/2004 |
Ngày công báo: | 23/12/2003 | Số công báo: | Từ số 222 đến số 223 |
Lĩnh vực: | Doanh nghiệp, Thuế - Phí - Lệ Phí | Tình trạng: |
Hết hiệu lực
21/03/2007 |
TÓM TẮT VĂN BẢN
Văn bản tiếng việt
Văn bản tiếng anh
1. Các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất:
a) Chuyển quyền sử dụng đất chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất;
b) Chuyển quyền sử dụng đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất;
c) Chuyển quyền sử dụng đất cùng với công trình kiến trúc trên đất;
d) Chuyển quyền sử dụng đất cùng với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
2. Các trường hợp chuyển quyền thuê đất.
a) Chuyển quyền thuê đất chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất;
b) Chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất;
c) Chuyển quyền thuê đất cùng với công trình kiến trúc trên đất;
d) Chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cơ sở kinh doanh.
2. Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ trả lại đất cho Nhà nước hoặc do Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
3. Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ bán nhà xưởng cùng với chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền thuê đất để di chuyển địa điểm theo quy hoạch.
4. Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài theo quy định của pháp luật.
5. Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất do chia, tách, sáp nhập, phá sản.
6. Chủ doanh nghiệp tư nhân chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế, ly hôn theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha mẹ với con cái; ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
7. Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ hiến quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cho nhà nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng các công trình văn hoá, y tế, thể dục, thể thao; chuyển quyền sử dụng đất làm từ thiện cho đối tượng được hưởng chính sách xã hội.
Đối tượng nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Hộ gia đình, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất không phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất theo Nghị định này mà nộp thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định bằng doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trừ chi phí hợp lý liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng giữa tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất với bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền.
Giá thực tế chuyển nhượng được xác định như sau:
- Theo giá ghi trên hoá đơn hoặc theo số tiền thực tế bên chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất nhận được do bên nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất trả.
Trường hợp giá thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thì doanh thu dùng để tính thu nhập chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được căn cứ vào giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.
- Theo giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Một số trường hợp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế như sau:
a) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất được xác định bao gồm cả phần doanh thu chuyển quyền sở hữu kết cấu hạ tầng và doanh thu cho thuê kết cấu hạ tầng trên đất;
b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với công trình kiến trúc trên đất thì phải tách riêng phần doanh thu nhượng bán công trình kiến trúc trên đất. Nếu không tách riêng được thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định bao gồm cả doanh thu nhượng bán công trình kiến trúc trên đất.
2. Chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
a) Chi phí để có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước.
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
+ Trường hợp tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
+ Trường hợp các công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất mà đất đó có nguồn gốc do góp vốn liên doanh thì giá vốn được xác định theo biên bản góp vốn của Hội đồng quản trị.
+ Đối với đất của tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu;
- Chi phí hỗ trợ di dời đến nơi ở mới;
- Chi phí hỗ trợ di dời mồ mả;
- Chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng khác.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;
c) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;
d) Các khoản chi phí quy định tại Điều 5 của Nghị định này. Trường hợp, tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì các khoản chi phí này được phân bổ theo tỷ trọng doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trên tổng doanh thu của các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;
đ) Nếu doanh thu để tính thu nhập chịu thuế bao gồm cả công trình kiến trúc trên đất thì chi phí được xác định bao gồm cả giá trị công trình kiến trúc trên đất.
1. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là 28%.
2. Sau khi tính thuế thu nhập theo mức thuế suất quy định tại khoản 1 Điều này, thu nhập còn lại phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế luỹ tiến từng phần dưới đây:
BIỂU THUẾ LUỸ TIẾN TỪNG PHẦN
Bậc |
Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí |
Thuế suất |
1 |
Đến 15% |
0% |
2 |
Trên 15% đến 30% |
10% |
3 |
Trên 30% đến 45% |
15% |
4 |
Trên 45% đến 60% |
20% |
5 |
Trên 60% |
25% |
Thủ tục kê khai, nộp thuế đối với tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được quy định như sau :
Căn cứ vào hồ sơ, tài liệu về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất do cơ quan quản lý đất đai chuyển đến, cơ quan Thuế yêu cầu tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ phải kê khai doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế, số thuế phải nộp theo mẫu quy định của Bộ Tài chính và nộp tờ khai cho cơ quan Thuế trực tiếp quản lý chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan Thuế. Cơ quan Thuế kiểm tra xác định tính chính xác của tờ khai thuế căn cứ vào hoá đơn, chứng từ phản ánh trên sổ sách kế toán của cơ sở kinh doanh và ra thông báo số thuế, thời gian nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất. Thời gian nộp thuế ghi trong thông báo thuế chậm nhất là sau 15 ngày, kể từ ngày ra thông báo thuế. Chỉ khi có biên lai hoặc chứng từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất đối với phần diện tích đất chuyển quyền sử dụng, chuyển quyền thuê, bên nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ chuyên kinh doanh nhà đất, kết cấu hạ tầng, vật kiến trúc trên đất nộp thuế, quyết toán thuế theo quy định tại Chương IV Nghị định này, nhưng phải quyết toán thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất riêng. Nếu số thuế tạm nộp thấp hơn số thuế phải nộp theo báo cáo quyết toán thuế thì tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ phải nộp đầy đủ số thuế còn thiếu trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nộp báo cáo quyết toán thuế. Nếu số thuế tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo báo cáo quyết toán thuế thì tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn nộp thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất kỳ tiếp theo. Nếu hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất bị lỗ thì tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất của các năm sau theo thời gian quy định tại Điều 46 Nghị định này.
Cơ quan Thuế có quyền xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với cơ sở kinh doanh chậm nộp tờ khai thuế, quyết toán thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất; phạt chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trong quá trình kiểm tra, thanh tra việc kê khai thuế, quyết toán thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, nếu phát hiện giá chuyển nhượng, chi phí, thu nhập chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cơ sở kinh doanh phản ánh chưa đúng thì cơ quan Thuế có quyền xác định lại giá chuyển nhượng theo giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, chi phí hợp lý, thu nhập để bảo đảm thu đúng, thu đủ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất; đồng thời xử phạt cơ sở kinh doanh về hành vi khai man, trốn thuế theo quy định của pháp luật.
DETERMINATION OF TAXABLE INCOME FROM AND INCOME TAX ON THE TRANSFER OF LAND USE RIGHT AND LAND RENT RIGHT
Article 10.- The following incomes from the transfer of land use right and land rent right shall be subject to income tax on the transfer of land use right and land rent right:
1. Cases of land use right transfer:
a/ Transfer of land use right without infrastructures or architectural works on land;
b/ Transfer of land use right associated with infrastructures on land;
c/ Transfer of land use right associated with architectural works on land;
d/ Transfer of land use right associated with infrastructures and architectural works on land.
2. Cases of land rent right transfer:
a/ Transfer of land rent right without infrastructures or architectural works on land;
b/ Transfer of land rent right associated with infrastructures on land;
c/ Transfer of land rent right associated with architectural works on land;
d/ Transfer of land rent right associated with infrastructures and architectural works on land.
Article 11.- Cases of land use right transfer and land rent right transfer not subject to income tax on the transfer of land use right or land rent right
1. The State assigns or leases land to business establishments.
2. Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision return land to the State or have their land recovered by the State according to law provisions.
3. Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision sell their workshops and transfer their land use right or land rent right for their relocation under plannings.
4. Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision contribute capital with the land use right for production and business cooperation with Vietnamese or foreign organizations and/or individuals according to law provisions.
5. Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision transfer their land use right or land rent right due to their division, separation, merger or bankruptcy.
6. Owners of private enterprises transfer their land use right in cases of inheritance or divorce according to law provisions; transfer of land use right between spouses, between parents and children; between paternal or maternal grandparents and their grandchildren; and between siblings.
7. Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision donate their land use right or land rent right to the State or other organizations for construction of cultural, medical and physical training and sport works; transfer of land use right for charity purposes to social policy beneficiaries.
Article 12.- Payers of income tax on the transfer of land use right or land rent right are organizations engaged in goods production and trading and/or service provision with incomes from the transfer of land use right or land rent right
Business households and individuals engaged in goods trading and/or service provision, that have incomes from the transfer of land use right or land rent right, shall not have to pay income tax on the transfer of land use right and land rent right under this Decree, but pay income tax on high-income earners.
Article 13.- Taxable income from the transfer of land use right or land rent right shall be determined as being equal to the turnover for calculation of taxable income minus reasonable expenses related to the transfer of land use right or land rent right.
1. The turnover for the calculation of taxable income shall be determined according to the actual prices of transfer between organizations engaged in goods production and trading and/or service provision, which transfer their land use right or land rent right, and the transferees at the time of transfer.
The actual transfer prices shall be determined as follows:
- Being the prices inscribed in invoices or the money amounts actually paid by the land use right or land rent right transferees to the transferors.
In cases where the actual transfer prices are lower than the prices decided by the provincial/municipal People’s Committees, the turnover for calculation of income subject to tax on the transfer of land use right or land rent right shall be based on the prices decided by the provincial/municipal People’s Committees.
- Being the auction-wining prices in cases where the land use right or land rent right is auctioned.
The turnover for calculation of taxable income in some cases shall be as follows:
a/ In cases of transferring the land use right or land rent right associated with infrastructures on land, the turnover for calculation of taxable income shall include the turnover from the transfer of ownership right over the infrastructures and the turnover from the lease of infrastructures on land;
b/ In cases of transferring the land use right and/or land rent right associated with architectural works on land, the turnover from the sale of architectural works on land must be separated. For cases where this turnover cannot be separated, the turnover for calculation of taxable income shall include the turnover from the sale of architectural works on land.
2. Expenses for the transfer of land use right or land rent right:
a/ Expenses for obtaining the land use right or land rent right, including:
- The cost prices of land subject to right transfer, which shall be determined as follows:
+ For land assigned by the State with the collection of land use levy or land rents, vouchers on the collection of land use levy or land rents by the State shall be based on.
+ For land for which the land use right is received from other organizations or individuals, contracts and valid payment vouchers upon the reception of land use right or land rent right shall be based on.
+ In cases where organizations engaged in goods production and trading and/or service provision exchange works for the State’s land, the cost prices shall be determined according to the value of exchanged works.
+ Auction-winning prices in cases where land use right or land rent right is auctioned.
+ In cases where limited liability companies or joint-stock companies transfer the land use or rent rights, which have been contributed as joint-venture capital, the cost prices shall be determined according to capital-contribution minutes of the managing boards.
+ For land of organizations engaged in goods production and trading and/or service provision, which are inherited under civil legislation, donated or presented, with their cost prices being unable to be determined, the cost prices shall be determined according to the land prices decided by the provincial/municipal People’s Committees on the basis of the land price bracket, prescribed by the Government at the time of inheritance, donation or presentation.
In cases where land of organizations engaged in goods production and trading and/or service provision is inherited, donated or presented before 1994, the cost prices shall be determined according to the land prices decided by the provincial/municipal People’s Committees in 1994 on the basis of the land price bracket, prescribed in the Government’s Decree No. 87/CP of August 17, 1994.
- Compensation for land damage not yet accounted into land use levy or land rents;
- Compensation for crop damage;
- Support for relocation to new residential places;
- Support for tomb removal;
- Other support for ground clearance.
- Assorted charges and fees related to the granting of land use right according to law provisions.
b/ Expenses for soil improvement and ground leveling;
c/ Expenses for investment in the construction of infrastructures and architectural works on land;
d/ Expenses prescribed in Article 5 of this Decree. In cases where organizations engaged in goods production and trading and/or service provision deal in different branches and lines, these expenses shall be allocated according to the proportion of the turnover earned from the transfer of land use right or land rent right to the total turnover earned from goods production and trading and/or service provision activities.
e/ If the turnover for calculation of taxable income cover architectural works on land, such expenses shall include the value of architectural works on land.
Article 14.- Rates of income tax on the transfer of land use right or land rent right
1. The tax rate on income from the transfer of land use right or land rent right shall be 28%.
2. After calculating income tax at the tax rate prescribed in Clause 1 of this Article, the remaining income shall be subject to additional income tax according to the following table of partially progressive tax rates
Table of partially progressive tax rates
Grade |
Ratio of the remaining income to expenses |
Tax rate |
1 |
Up to 15% |
0% |
2 |
Between over 15% and 30% |
10% |
3 |
Between over 30% and 45% |
15% |
4 |
Between over 45% and 60% |
20% |
5 |
Over 60% |
25% |
Article 15.- The preferential tax rates, tax exemption and reduction prescribed in Chapter V of this Decree shall not apply to income earned from the transfer of land use right or land rent right.
Article 16.- Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision, which transfer the ownership right over architectural works or infrastructures on land, shall have to carry out procedures for the transfer of land use right or land rent right associated with infrastructures or architectural objects on land.
Article 17.- Tax declaration and payment procedures applicable to organizations engaged in goods production and trading and/or service provision which do not regularly carry out the transfer of land use right or land rent right shall be prescribed as follows:
Basing themselves on dossiers and documents on the transfer of land use right or land rent right sent by land-managing agencies, the tax offices shall request organizations engaged in goods production and trading and/or service provision to declare turnover, expenses, taxable income and payable tax amounts according to form prescribed by the Ministry of Finance and submit the declaration forms to their managing tax offices within 10 days after receiving the tax offices’ requests. Basing themselves on invoices and vouchers reflected on business establishments’ accounting books, the tax offices shall check and verify the accuracy of the tax declaration forms and issue notices on the amounts of tax on the transfer of land use right or land rent right and deadlines for payment thereof. The tax-payment deadline inscribed in the tax notices shall be 15 days counting from the date of issuing the tax notices at the latest. The transferees of land use right or land rent right shall be granted land use right or land rent right certificates only after they obtain receipts or vouchers on the payment of tax on the transfer of land use right or land rent right for the transferred land areas
Article 18.- Organizations engaged in goods production and trading and/or service provision, which are specialized in dealing in land and house, as well as infrastructures and architectural objects on land shall pay and settle tax according to Chapter IV of this Decree, but they must make separate settlement of the income tax on the transfer of land use right or land rent right. If the temporarily-paid tax amounts are lower than the payable tax amounts as stated in the tax settlement reports, organizations engaged in goods production and trading and/or service provision shall have to fully pay the deficit tax amount within 10 days as from the date of submitting their tax settlement reports. If the temporarily-paid tax amounts are higher than the payable tax amounts as stated in the tax settlement reports, organizations engaged in goods production and trading and/or service provision shall be allowed to account such surplus amounts into the deficit enterprise income tax amounts for other business activities or into the payable enterprise income tax amounts for the transfer of land use right or land rent right in the subsequent period. If organizations engaged in goods production and trading and/or service provision suffer from loss in the transfer of land use right or land rent right, they may transfer such loss into the taxable income from the transfer of land use right or land rent right in subsequent years for a duration prescribed in Article 46 of this Decree.
Article 19.- Tax offices shall be entitled to impose tax-related administrative sanctions on business establishments which submit tax declaration forms and settlements of income tax on the transfer of land use right and land rent right late; and impose fines for late tax payment according to law provisions. In the course of inspecting and examining the declaration and settlement of tax on the transfer of land use right or land rent right, if tax offices detect that the transfer prices, expenses and incomes subject to tax on the transfer of land use right or land rent right reflected by business establishments are inaccurate, they shall be entitled to re-determine the transfer prices according to the actual transfer prices on the market, as well as reasonable expenses and income in order to ensure the accurate and full collection of income tax on the transfer of land use right or land rent right; and at the same time, sanction business establishments for their false tax declaration and evasion according to law provisions.