Chương IV Bộ luật Dân sự 1995: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

1- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, thì được cho thuê quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn;

b) Chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định.

2- Thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận nhưng không được quá ba năm; trong trường hợp đặc biệt khó khăn, thì thời hạn cho thuê có thể kéo dài theo quy định của Chính phủ.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

1- Họ, tên, địa chỉ của các bên;

2- Lý do cho thuê quyền sử dụng đất;

3- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

4- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất;

5- Thời hạn thuê;

6- Giá thuê;

7- Phương thức, thời hạn thanh toán;

8- Quyền của người thứ ba đối với đất cho thuê, nếu có;

9- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

10- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

2- Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

3- Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao;

4- Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

5- Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

6- Báo cho bên thuê quyền sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với đất thuê, nếu có.

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

2- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

3- Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.

Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

2- Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

3- Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi, thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

4- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

5- Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác về tình trạng đất được trả lại;

6- Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định.

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng như đã thoả thuận;

2- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;

3- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

4- Đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

5- Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.

Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận, thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ, thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, yêu cầu bên thuê hoàn trả đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê, kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

1- Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất, thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

2- Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mà Nhà nước thu hồi đất, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước, thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê phần tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.

1- Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất chết, thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.

2- Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất chết, thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với người nhận quyền sử dụng đất.

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng.

1- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê tiếp;

b) Theo thoả thuận của các bên;

c) Nhà nước thu hồi đất;

d) Một trong các bên đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

đ) Bên thuê quyền sử dụng đất chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc không có người thừa kế hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê.

2- Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật về đất đai có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.