Tìm kiếm

Chương I: Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy định chung

Chương I
Quy định chung
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Thông tư này hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các tài sản sau:

a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

2. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.

3. Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và các quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Thông tư này áp dụng đối với các đối tượng sau:

1. Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng (sau đây gọi là tổ chức tín dụng).

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (sau đây gọi là chủ đầu tư).

3. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.

4. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình.

5. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.

4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.

5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.

6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Quyền của bên thế chấp:

a) Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật;

b) Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay sau khi thực hiện các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

c) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của bên thế chấp:

a) Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;

b) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp;

c) Trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dựng hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

đ) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Quyền của bên nhận thế chấp:

a) Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;

b) Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

c) Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bên thế chấp bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết;

d) Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng cho vay;

đ) Yêu cầu chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

e) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

a) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;

b) Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 7 Thông tư này;

c) Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

d) Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;

đ) Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp trong hồ sơ thế chấp cho bên thế chấp sau khi bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

e) Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở;

g) Lưu hồ sơ thế chấp trong hồ sơ cho vay theo quy định của pháp luật;

h) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân

1. Quyền của chủ đầu tư:

a) Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến hồ sơ thế chấp không đúng quy định tại Thông tư này;

b) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư:

a) Chủ đầu tư có hồ sơ gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán;

b) Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên quan đến nhà ở để bên mua nhà ở thực hiện việc thế chấp tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp;

c) Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, chủ đầu tư không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;

d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;

đ) Thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng nhà ở;

e) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Chapter I

GENERAL

Article 1. Scope of regulation

1. This Circular provides guidelines for the procedures and formalities on mortgaging and releasing mortgage of the following properties at credit institutions and foreign banks’ branches:

a) Housing construction projects and off-the-plan residences 

b) Off-the-plan residences, which belong to organizations and individuals purchasing off-the-plan residences in housing construction projects;0}

c) Off-the-plan residences to be constructed on organizations' and individuals' legitimate lands.

2. The mortgaging of property rights arising from contracts for purchase, sale and rent of residences, contracts for transfer of projects, and other property rights related to off-the-plan residences and housing construction projects eligible for mortgage according to the laws must conform to the Law on Housing, Government's Decree No. 99/2015/ND-CP dated 20 October 2015 on regulating the details and guidelines for enforcement of certain articles of the Law on Housing and relevant laws.

3. The notarization of mortgage contracts and registration of mortgages abide by the laws on notarization, mortgage registration and relevant laws.

Article 2. Regulated entities

This Circular governs the following entities:

1. Credit institutions and foreign banks’ branches established and operated according to the Law on credit institutions (referred to as credit institutions).

2. Investors in housing construction projects (referred to as investors).

3. Organizations and individuals purchasing off-the plan residences from investors’ housing construction projects.

4. Organizations and individuals building off-the-plan residences on their legitimate lands.

5. Other organizations and individuals involved in the mortgaging and releasing of mortgage of properties that are housing construction projects and off-the-plan residences.

Article 3. Principles for mortgaging housing construction projects and off-the-plan residences 

1. Credit institutions accepting mortgages on housing construction projects and off-the-plan residences must abide by this Circular and other relevant laws.

2. Investors are allowed to mortgage projects and off-the-plan residences in the projects at credit institutions to borrow capital for the investments into the projects or construction of such residences.

3. Organizations and individuals building off-the-plan residences on their legitimate lands are allowed to mortgage such residences at credit institutions to borrow capital for the construction of such residences. Organizations and individuals purchasing off-the-plan residences from investors’ housing construction projects are allowed to mortgage such residences at credit institutions for purchasing such residences.

4. The mortgaging of housing construction projects and off-the-plan residences is only permissible upon such properties’ satisfaction of mortgage requirements as defined in Article 7 of this Circular.

5. When investors have mortgaged off-the-plan residences in housing construction projects, only the project-related parts excluding off-the-plan residences are valid for the mortgaging of such housing construction  projects.

6. When property rights related to housing construction projects or off-the-plan residences eligible for mortgage according to the laws have been mortgaged, such housing construction projects and off-the-plan residences cannot be mortgaged according to this Circular.  

Article 4. Rights and duties of the mortgagor

1. The mortgagor's rights:

a) Reject the mortgagee’s demands that do not correspond with the mortgage contract and the laws;

b) Retrieve the documents of the mortgage application upon the execution of its duties against the mortgagee according to the parties' agreements or upon the mortgagor's replacement of the mortgage with other guarantee methods or guarantee properties by the mortgagee's consent;

c) Exercise other rights according to the agreements made with the mortgagee and the laws.

2. The mortgagor's duties:

a) Provide sufficient mortgage documents according to Article 9 of this Circular;

b) Execute precisely the agreed contents of the mortgage contract;

c) If the mortgaged house is damaged or ruined or the construction process fails or is suspended, the mortgagor must immediately inform the mortgagee and replace such mortgage with other properties of equivalent value or give additions or make replacements with other guarantee methods, unless otherwise stated by the parties;

d) Enable the mortgagee to execute its rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

d) Execute other duties according to the agreements made with the mortgagee and the laws.

Article 5. Rights and duties of the mortgagee

1. The mortgagee's rights:

a) Request the mortgagor to provide sufficient mortgage documents according to Article 9 of this Circular;

b) Execute the rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

c) Have the right to reassess the mortgaged properties periodically or randomly according to the stipulations in the mortgage contract to request the mortgagor to make additions or replacements with other properties or guarantees if deemed necessary;

d) Liquidate the mortgaged properties according to the laws if the mortgagor does not perform or execute incorrectly the duties agreed in the mortgage contracts and loan contracts;

d) Demand the mortgagor and investors selling off-the-plan residences to the mortgagor to provide information related to the mortgaged properties and to support the mortgagee's execution of the rights to supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

e) Exercise other rights according to the agreements made with the mortgagor and the laws.

2. The mortgagee's duties:

a) Execute precisely the agreed contents of the mortgage contract;

b) Inspect and verify the eligibility of housing construction projects and off-the-plan residences for mortgage according to Article 7 of this Circular.

c) Supervise and inspect the forming of the mortgaged properties;

d) Do not obstruct or impede the forming of the mortgaged properties during the supervision and inspection;

d) Return the documents of the mortgage application submitted by the mortgagor upon the mortgagor’s execution of the agreed duties or upon the mortgagor’s replacement of the mortgage with other guarantee methods or properties by the mortgagee’s consent;

e) Upon signing the mortgage contract, the mortgagee must inform the investors in writing of the mortgage of the residences by the buyer of off-the-plan residences;

g) Archive the mortgage documents from the loan documents according to the laws;

h) Execute other duties as agreed with the mortgagor and according to the laws.

Article 6. Rights and duties of the investor selling off-the-plan residences to other organizations and individuals

1. The investor’s rights:

a) Refuse to provide information and documents related to the mortgage application contrary to this Circular;

b) Exercise other rights according to the laws.

2. The investor’s duties:

a) The investor submits documents to authorized Governmental bodies for the latter's notification of the residences' eligibility for sale;

b) Provide sufficiently and honestly the documents related to the residences for the buyers' application for mortgage at credit institutions according to this Circular. Provide the mortgagee with the mortgaged house's documents and papers coming to effect after the establishment of the mortgage contract according to the mortgagor's delegation;

c) Upon receiving the mortgagee’s notice of the on-going mortgage of off-the-plan residences, the investor cannot engage in any procedures of transferring off-the-plan residences to any organizations or individuals without the mortgagee's written consent;

d) Support the mortgagee to supervise and inspect the forming of the mortgaged residences;

d) Inform the mortgagor and mortgagee of the progress of installments of payment for the residences, the progress and completion of the construction of the residences;

e) Execute other duties according to the laws.

1 26 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau