Tìm kiếm

Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản

Tiêu đề Thông tư 228/2012/TT-BTC Mục lục
Chương I Quy định chung 1-2
Chương II Quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức quỹ đóng 3-21
Mục 1 CHÀO BÁN, THÀNH LẬP QUỸ 3-8
Mục 2 HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 9-15
Mục 3 ĐẠI HỘI NHÀ ĐẦU TƯ, BAN ĐẠI DIỆN QUỸ 16-17
Mục 4 TÁI CƠ CẤU QUỸ 18-21
Chương III Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản 22-30
Mục 1 THÀNH LẬP CÔNG TY ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN 22-25
Mục 2 HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN 26
Mục 3 ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG, HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ 27-28
Mục 4 THAY ĐỔI PHẢI CHẤP THUẬN, TÁI CƠ CẤU 29-30
Chương IV Ngân hàng giám sát 31-35
Chương V Nghĩa vụ báo cáo 36-37
Chương VI Điều khoản thi hành 38-39

BỘ TÀI CHÍNH
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 228/2012/TT-BTC

Hà Nội, ngày 27 tháng 12 năm 2012

 

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN THÀNH LẬP VÀ QUẢN LÝ QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ Luật Chứng khoán ngày 29 tháng 6 năm 2006;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán ngày 24 tháng 11 năm 2010;

Căn cứ Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;

Căn cứ Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng 7 năm 2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán;

Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước;

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản.

Chương I
Quy định chung
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng

1. Thông tư này quy định việc huy động vốn, thành lập, quản lý và giám sát hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

2. Đối tượng áp dụng của Thông tư này bao gồm:

a) Công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, tổ chức định giá;

b) Quỹ đầu tư bất động sản, bao gồm cả công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

c) Thành viên ban đại diện quỹ đầu tư bất động sản, thành viên hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; ban đại diện quỹ đầu tư bất động sản, hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; nhà đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, cổ đông của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

d) Các tổ chức và cá nhân có liên quan.

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Ngoài các từ ngữ đã được giải thích trong Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng 7 năm 2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán (sau đây gọi là Nghị định số 58/2012/NĐ-CP), trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Chứng thư thẩm định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả thẩm định giá bất động sản do tổ chức định giá lập theo yêu cầu của khách hàng theo quy định của pháp luật về thẩm định giá và kinh doanh bất động sản.

2. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản là quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, được cấp phép và hoạt động theo quy định của pháp luật về chứng khoán.

3. Đại lý phân phối là công ty chứng khoán có nghiệp vụ môi giới chứng khoán, công ty quản lý quỹ.

4. Hồ sơ cá nhân bao gồm bản cung cấp thông tin theo mẫu quy định tại phụ lục số 09 ban hành kèm theo Thông tư này, bản sao có chứng thực giấy chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu còn hiệu lực hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác.

5. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong đó:

a) Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi;

b) Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

6. Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.

7. Người có quyền lợi liên quan tới một cá nhân, tổ chức là các cá nhân, tổ chức có quan hệ với cá nhân, tổ chức đó như sau:

a) Người có quan hệ hôn nhân và gia đình với cá nhân đó;

b) Tổ chức mà cá nhân đó cùng với người có quan hệ hôn nhân và gia đình (nếu có) sở hữu trên 30% vốn điều lệ;

c) Nhóm các công ty có quan hệ sở hữu.

8. Người điều hành quỹ là người hành nghề quản lý quỹ được công ty quản lý quỹ chỉ định để quản lý, điều hành hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản.

9. Nhóm các công ty có quan hệ sở hữu là các tổ chức có quan hệ công ty mẹ, công ty con, công ty liên doanh, công ty liên kết.

10. Phát triển dự án bất động sản bao gồm một hoặc một số các hoạt động sau:

a) Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án bất động sản;

b) Đề xuất dự án với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh;

c) Triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm các công việc như thiết kế chi tiết; đấu thầu và chọn thầu xây dựng; tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động xây dựng... theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

11. Vốn điều lệ của quỹ đầu tư bất động sản, bao gồm cả vốn điều lệ của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản là số vốn thực góp của nhà đầu tư, cổ đông và được ghi trong điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán.

12. Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.

13. Tổ chức định giá là doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động theo quy định của pháp luật về thẩm định giá, hoặc tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, có chức năng định giá, được công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản ủy quyền thực hiện hoạt động xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

14. Tổ chức quản lý bất động sản là tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, được công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.

15. Quỹ đầu tư bất động sản là một loại hình quỹ đóng, chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào bất động sản cho thuê nhằm tạo lợi nhuận ổn định theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 91 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP

Chương II
Quỹ đầu tư bất động sản dưới hình thức quỹ đóng
Mục 1. CHÀO BÁN, THÀNH LẬP QUỸ
Điều 3. Các quy định chung về quỹ đầu tư bất động sản

1. Tên của quỹ phải phù hợp với các quy định pháp luật về doanh nghiệp, phải viết được bằng tiếng Việt, có thể kèm theo chữ số, ký hiệu, phát âm được và có ít nhất hai thành tố sau đây:

a) Cụm từ “quỹ đầu tư bất động sản”;

b) Tên riêng.

2. Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam không được tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản. Việc tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bảo hiểm, tổ chức kinh doanh chứng khoán, công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan.

3. Trường hợp điều lệ quỹ đầu tư bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu trên 49% vốn điều lệ, quỹ phải đăng ký mã số giao dịch chứng khoán theo quy định của pháp luật và chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về hạn chế sở hữu áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài.

4. Việc công bố thông tin về các hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản quy định tại Thông tư này được thực hiện thông qua các phương tiện thông tin đại chúng dưới đây:

a) Trên trang thông tin điện tử của công ty quản lý quỹ. Thông tin về việc chào bán, phát hành thêm và các trường hợp khác xét thấy là cần thiết phải được công bố đồng thời trên cả trang thông tin điện tử của ngân hàng giám sát, đại lý phân phối;

b) Các phương tiện thông tin đại chúng của Trung tâm Lưu ký Chứng khoán, Sở Giao dịch Chứng khoán;

c) Các phương tiện thông tin đại chúng khác theo quy định của pháp luật về công bố thông tin trên thị trường chứng khoán.

5. Điều lệ quỹ đầu tư bất động sản ban hành lần đầu do công ty quản lý quỹ xây dựng theo mẫu quy định tại phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này. Nhà đầu tư đăng ký mua chứng chỉ quỹ được coi là đã thông qua bản điều lệ này. Trường hợp sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ đã ban hành, công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư. Trường hợp điều lệ quỹ có quy định cho phép thực hiện, công ty quản lý quỹ được sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ liên quan đến các lỗi ngữ pháp, lỗi chính tả, văn phạm tại điều lệ quỹ nhưng không làm ảnh hưởng đến nội dung của điều lệ thì không phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư. Sau khi sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ, công ty quản lý quỹ phải thông báo cho các nhà đầu tư biết về những nội dung bổ sung, sửa đổi.

6. Công ty quản lý quỹ phải xây dựng và cung cấp cho nhà đầu tư bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt, bao hàm đầy đủ các thông tin theo mẫu quy định tại phụ lục số 06 và phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông tư này. Bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt được cập nhật khi phát sinh các thông tin quan trọng hoặc được cập nhật định kỳ theo tần suất quy định tại điều lệ quỹ. Bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt phải được trình bày dễ hiểu, hạn chế sử dụng thuật ngữ chuyên môn, được đăng trên trang thông tin điện tử của công ty quản lý quỹ và cung cấp miễn phí cho nhà đầu tư theo yêu cầu.

7. Tài sản của quỹ thuộc sở hữu của nhà đầu tư tham gia, nắm giữ chứng chỉ quỹ theo tỷ lệ vốn góp, không phải là tài sản của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát. Công ty quản lý quỹ chỉ được sử dụng tài sản của quỹ để thanh toán các nghĩa vụ tài chính của quỹ, không được sử dụng tài sản này để thanh toán hoặc bảo lãnh cho các nghĩa vụ nợ, nghĩa vụ thanh toán của công ty quản lý quỹ hoặc tổ chức, cá nhân khác dưới mọi hình thức và trong mọi trường hợp.

Điều 4. Đăng ký chào bán, đăng ký phát hành thêm chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản

1. Việc chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ ra công chúng bao gồm chào bán lần đầu để huy động vốn lập quỹ và phát hành thêm để tăng vốn.

2. Việc chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng phải được công ty quản lý quỹ đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và tuân thủ các quy định sau:

a) Quy định tại Khoản 3 Điều 12 Luật Chứng khoán;

b) Công ty quản lý quỹ có đầy đủ vốn và nhân sự điều hành quỹ đầu tư bất động sản theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động công ty quản lý quỹ; không bị đặt trong tình trạng kiểm soát hoạt động, kiểm soát đặc biệt, tạm ngừng hoạt động, đình chỉ hoạt động hoặc đang trong quá trình hợp nhất, sáp nhập, giải thể, phá sản;

c) Công ty quản lý quỹ không đang trong tình trạng bị xử phạt các hành vi vi phạm quy định trong lĩnh vực chứng khoán mà chưa thực hiện đầy đủ các chế tài và biện pháp khắc phục hậu quả theo quyết định xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc phát hành thêm chứng chỉ quỹ phải được công ty quản lý quỹ đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và tuân thủ các quy định sau:

a) Đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 94 Luật Chứng khoán;

b) Có phương án phát hành và sử dụng vốn đã được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua. Phương án phát hành phải bao gồm các nội dung sau:

- Thông tin về tỷ lệ quyền mua; nguyên tắc và phương thức xác định giá phát hành; mức độ pha loãng chứng chỉ quỹ dự kiến sau khi phát hành; phương thức xác định giá phát hành; tỷ lệ phát hành thành công hoặc số tiền tối thiểu thu được trong đợt phát hành và phương án xử lý trong trường hợp không đạt tỷ lệ phát hành thành công hoặc không thu đủ số tiền tối thiểu như dự kiến; tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chào bán và phương thức xác định điều kiện chào bán trong trường hợp không phân phối hết số chứng chỉ quỹ dự kiến phát hành thêm;

- Thông tin về phương án sử dụng vốn; mục tiêu, kế hoạch, lộ trình giải ngân (nếu có); tổng giá trị đầu tư, thông tin về bất động sản dự kiến đầu tư (nếu có) theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 14 Thông tư này.

c) Chỉ được phát hành cho nhà đầu tư hiện hữu của quỹ thông qua phát hành quyền mua chứng chỉ quỹ. Quyền mua chứng chỉ quỹ được phép chuyển nhượng. Trường hợp nhà đầu tư hiện hữu không thực hiện quyền mua chứng chỉ quỹ, công ty quản lý quỹ được chào bán phần chứng chỉ quỹ cho các nhà đầu tư khác;

d) Hồ sơ phát hành, thời điểm phát hành, mức giá phát hành cụ thể, tiêu chí xác định và đối tượng chào bán trong trường hợp không phân phối hết số quyền mua chứng chỉ quỹ dự kiến phát hành phải được ban đại diện quỹ thông qua.

4. Hồ sơ đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản lần đầu ra công chúng bao gồm:

a) Giấy đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng theo mẫu tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Điều lệ quỹ;

c) Bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;

d) Hợp đồng nguyên tắc về hoạt động lưu ký, giám sát ký với ngân hàng giám sát; hợp đồng nguyên tắc về hoạt động định giá ký với tổ chức định giá (nếu có); hợp đồng nguyên tắc về quản lý bất động sản ký với tổ chức quản lý bất động sản (nếu có); hợp đồng nguyên tắc về việc phân phối chứng chỉ quỹ giữa công ty quản lý quỹ và các đại lý phân phối;

đ) Danh sách nhân viên nghiệp vụ tại bộ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản đáp ứng quy định tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư này, kèm theo hồ sơ cá nhân và các tài liệu sau:

- Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ (nếu có) hoặc các chứng chỉ khác theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty quản lý quỹ;

- Bản sao hợp lệ thẻ thẩm định viên về giá, hoặc bản sao hợp lệ chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoặc tài liệu chứng minh đã thi đạt các môn thi của kỳ thi thẩm định viên về giá bao gồm: (i) Cơ sở hình thành giá cả; (ii) Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá; (iii) Thẩm định giá bất động sản và (iv) Thẩm định giá trị doanh nghiệp; kèm theo các tài liệu chứng minh có ít nhất hai (02) năm kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá;

e) Cam kết bảo lãnh phát hành (nếu có).

5. Hồ sơ đăng ký phát hành thêm chứng chỉ quỹ bao gồm:

a) Các tài liệu theo quy định tại Điểm a, Điểm b và Điểm c Khoản 4 Điều này, trong đó điều lệ quỹ có quy định việc tăng vốn của quỹ;

b) Biên bản họp và nghị quyết của đại hội nhà đầu tư thông qua việc chào bán thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn cho quỹ, thông qua phương án phát hành và sử dụng vốn; biên bản họp và nghị quyết của ban đại diện quỹ thông qua hồ sơ đăng ký chào bán và các nội dung quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này;

c) Báo cáo tài chính năm liền trước năm đề nghị phát hành thêm chứng chỉ quỹ đã được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán được chấp thuận, bảo đảm lợi nhuận của quỹ trong năm đó phải là số dương;

d) Báo cáo kết quả định giá, định giá lại, chứng thư thẩm định giá của các bất động sản hiện có của quỹ và bất động sản dự kiến đầu tư (nếu có) kèm theo ý kiến của tổ chức tư vấn luật về tình trạng pháp lý về sở hữu của bất động sản dự kiến đầu tư, mức độ phù hợp với quy định pháp luật của hợp đồng giao dịch bất động sản dự kiến thực hiện; báo cáo về giá trị tài sản ròng của quỹ có xác nhận của ngân hàng giám sát tại thời điểm nộp hồ sơ.

6. Hồ sơ đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản lần đầu ra công chúng, phát hành thêm chứng chỉ quỹ quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này được lập thành một (01) bộ gốc kèm theo tệp dữ liệu điện tử. Bộ hồ sơ gốc được gửi trực tiếp tại Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hoặc gửi qua đường bưu điện.

7. Công ty quản lý quỹ phải chịu trách nhiệm và bảo đảm các thông tin trong hồ sơ phải chính xác, trung thực, không gây hiểu nhầm và có đầy đủ những nội dung quan trọng ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư. Trong thời gian hồ sơ đang được xem xét, công ty quản lý quỹ có nghĩa vụ cập nhật, sửa đổi, bổ sung hồ sơ nếu phát hiện thông tin không chính xác, phát sinh hoặc bỏ sót thông tin quan trọng theo quy định phải có trong hồ sơ, hoặc thấy cần thiết phải giải trình về vấn đề có thể gây hiểu nhầm. Văn bản sửa đổi, bổ sung phải có chữ ký của những người đã ký trong hồ sơ hoặc của những người có cùng chức danh với những người đó hoặc của người đại diện theo pháp luật của công ty.

Trường hợp phát hành thêm chứng chỉ quỹ, việc sửa đổi, bổ sung hồ sơ phải được công ty quản lý quỹ công bố thông tin theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này.

8. Trong thời gian Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xem xét hồ sơ, công ty quản lý quỹ và người có liên quan chỉ được sử dụng một cách trung thực và chính xác các thông tin trong bản cáo bạch đã gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để thăm dò thị trường, trong đó phải nêu rõ mọi thông tin chỉ là dự kiến. Việc cung cấp thông tin này không được thực hiện thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.

9. Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng, giấy chứng nhận đăng ký phát hành thêm chứng chỉ quỹ. Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

10. Giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ, giấy chứng nhận đăng ký phát hành thêm do Ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp cho công ty quản lý quỹ là văn bản xác nhận hồ sơ đăng ký chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ đã đáp ứng đủ điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Điều 5. Chào bán, phân phối chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản

1. Việc chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ.

2. Trong thời hạn bảy (07) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký chào bán có hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải công bố bản thông báo chào bán theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này và đồng thời gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Bản thông báo chào bán phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

3. Công ty quản lý quỹ, đại lý phân phối, tổ chức bảo lãnh phát hành (nếu có) phải phân phối chứng chỉ quỹ một cách công bằng, công khai, bảo đảm thời hạn đăng ký mua chứng chỉ quỹ cho nhà đầu tư tối thiểu là hai mươi (20) ngày; thời hạn này phải được ghi trong bản thông báo chào bán.

Trường hợp số lượng chứng chỉ quỹ đăng ký mua vượt quá số lượng chứng chỉ quỹ đăng ký chào bán, công ty quản lý quỹ phải phân phối hết số chứng chỉ quỹ được phép chào bán cho nhà đầu tư tương ứng với tỷ lệ đăng ký mua của từng nhà đầu tư.

4. Toàn bộ vốn góp của nhà đầu tư phải được phong tỏa tại một tài khoản riêng mở tại ngân hàng giám sát và chỉ được giải tỏa sau ngày giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ có hiệu lực. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm thanh toán tiền lãi cho quỹ với lãi suất tối thiểu bằng lãi suất không kỳ hạn đang áp dụng trong thời gian phong tỏa vốn.

5. Công ty quản lý quỹ phải hoàn thành việc phân phối chứng chỉ quỹ trong thời hạn chín mươi (90) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng có hiệu lực. Trường hợp không thể hoàn thành việc phân phối chứng chỉ quỹ trong thời hạn này, công ty quản lý quỹ có văn bản đề nghị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xem xét gia hạn việc phân phối chứng chỉ quỹ.

Trong thời hạn bảy (07) ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của công ty quản lý quỹ, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xem xét gia hạn thời gian phân phối chứng chỉ quỹ, nhưng tối đa không quá ba mươi (30) ngày. Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

6. Trong thời hạn ba (03) ngày, kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán hoặc giấy chứng nhận đăng ký chào bán hết hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải thông báo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, đồng thời công bố thông tin theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này về việc quỹ không đáp ứng điều kiện thành lập khi xảy ra một trong các trường hợp dưới đây:

a) Có ít hơn một trăm (100) nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; hoặc

b) Tổng giá trị vốn huy động được thấp hơn năm mươi (50) tỷ đồng Việt Nam hoặc thấp hơn giá trị vốn tối thiểu dự kiến huy động theo quy định tại điều lệ quỹ (nếu có).

7. Trong trường hợp không đáp ứng điều kiện thành lập quỹ theo quy định tại Khoản 6 Điều này, trong thời hạn mười lăm (15) ngày, kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán hoặc giấy chứng nhận đăng ký chào bán hết hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải hoàn trả cho nhà đầu tư mọi khoản tiền đã đóng góp, kể cả lãi suất phát sinh (nếu có), đồng thời chịu mọi chi phí phát sinh từ việc huy động vốn.

8. Việc đình chỉ, hủy bỏ đợt chào bán thực hiện theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 Luật Chứng khoán.

9. Trường hợp phát hành thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn, trình tự, thủ tục thông báo phát hành, phân phối quyền mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này và các quy định khác có liên quan của pháp luật về chứng khoán áp dụng cho tổ chức niêm yết và của pháp luật về doanh nghiệp.

Điều 6. Đăng ký thành lập quỹ đầu tư bất động sản, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ đầu tư bất động sản

1. Trong thời hạn mười (10) ngày sau khi hoàn thành đợt chào bán hoặc giấy chứng nhận đăng ký chào bán hết hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hồ sơ đăng ký thành lập quỹ gồm:

a) Giấy đề nghị cấp giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ theo mẫu quy định tại phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Báo cáo kết quả đợt chào bán theo mẫu quy định tại phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, kèm theo văn bản xác nhận của ngân hàng giám sát về số vốn huy động được trong đợt chào bán và số lượng nhà đầu tư tham gia góp vốn.

2. Trường hợp phát hành thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn, trong thời hạn năm (05) ngày sau khi kết thúc đợt phát hành, công ty quản lý quỹ đề nghị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ đầu tư bất động sản. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ gồm các tài liệu quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Hồ sơ đăng ký thành lập quỹ, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ được lập thành một (01) bộ gốc kèm theo tệp dữ liệu điện tử. Bộ hồ sơ gốc được gửi trực tiếp tại Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hoặc gửi qua đường bưu điện.

4. Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ điều chỉnh. Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Điều 7. Xác nhận quyền sở hữu chứng chỉ quỹ

1. Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ điều chỉnh có hiệu lực, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm xác nhận quyền sở hữu cho nhà đầu tư với số lượng chứng chỉ quỹ đã mua và lập sổ đăng ký nhà đầu tư với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tên, địa chỉ trụ sở chính của công ty quản lý quỹ; tên, địa chỉ trụ sở chính của ngân hàng giám sát; tên đầy đủ của quỹ; mã chứng khoán niêm yết của quỹ (nếu có);

b) Tổng số chứng chỉ quỹ được quyền chào bán; tổng số chứng chỉ quỹ đã bán và tổng vốn huy động được cho quỹ;

c) Danh sách và thông tin về sở hữu của nhà đầu tư theo mẫu quy định tại phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư này;

d) Ngày lập sổ đăng ký nhà đầu tư.

2. Thông tin về nhà đầu tư tại sổ đăng ký nhà đầu tư là căn cứ để chứng thực quyền sở hữu chứng chỉ quỹ của nhà đầu tư đó.

3. Trong thời hạn tối đa là mười (10) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ có hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất việc đăng ký, lưu ký chứng chỉ quỹ theo quy định pháp luật về đăng ký, lưu ký chứng khoán.

4. Trong thời hạn bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ có hiệu lực, công ty quản lý quỹ gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước:

a) Biên bản họp hoặc biên bản kiểm phiếu và nghị quyết đại hội nhà đầu tư về ban đại diện quỹ, thành viên ban đại diện quỹ;

b) Danh sách và hồ sơ cá nhân của các thành viên ban đại diện quỹ;

c) Hợp đồng ký với ngân hàng giám sát, tổ chức định giá, tổ chức quản lý bất động sản đã được đại hội nhà đầu tư phê duyệt, thông qua.

Điều 8. Niêm yết chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản

1. Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ điều chỉnh có hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết chứng chỉ quỹ trên Sở Giao dịch Chứng khoán theo quy định của pháp luật.

2. Nhà đầu tư đăng ký mua chứng chỉ quỹ được coi là đã thông qua việc niêm yết chứng chỉ quỹ. Trường hợp điều lệ quỹ có quy định và đã được công bố tại bản cáo bạch, việc niêm yết bổ sung chứng chỉ quỹ mới phát hành thêm không cần lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư, kể cả trong trường hợp niêm yết bổ sung chứng chỉ quỹ sau khi hợp nhất, sáp nhập.

Mục 2. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 9. Danh mục và hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản

1. Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản phải phù hợp với mục tiêu, chính sách đầu tư đã được quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch. Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các loại tài sản sau đây tại Việt Nam:

a) Gửi tiền tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật ngân hàng;

b) Công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, công cụ chuyển nhượng theo quy định trong lĩnh vực ngân hàng;

c) Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương;

d) Cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán của Việt Nam;

đ) Cổ phiếu chưa niêm yết, cổ phiếu chưa đăng ký giao dịch của công ty đại chúng; trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn;

e) Các chứng khoán và tài sản khác theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ Tài chính;

g) Bất động sản đáp ứng quy định tại Khoản 4 Điều này.

2. Công ty quản lý quỹ chỉ được gửi tiền và đầu tư công cụ thị trường tiền tệ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này tại các ngân hàng thương mại đã được ban đại diện quỹ phê duyệt.

3. Cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản phải đáp ứng các quy định sau:

a) Đầu tư tối thiểu sáu mươi lăm phần trăm (65%) và tối đa một trăm phần trăm (100%) giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản theo quy định tại Khoản 4 Điều này;

b) Không đầu tư quá ba mươi lăm phần trăm (35%) giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản quy định tại Điểm a, b, c, d, đ, e Khoản 1 Điều này và bảo đảm các giới hạn sau:

- Không đầu tư vào chứng khoán của một tổ chức phát hành quá năm phần trăm (5%) tổng giá trị tài sản của quỹ, ngoại trừ trái phiếu Chính phủ;

- Không đầu tư vào quá mười phần trăm (10%) tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành, ngoại trừ trái phiếu Chính phủ;

- Không đầu tư quá mười phần trăm (10%) tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành của một nhóm công ty có quan hệ sở hữu;

c) Tổng giá trị các khoản vay của quỹ không vượt quá năm phần trăm (5%) giá trị tài sản ròng của quỹ tại thời điểm thực hiện;

d) Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh cho các khoản vay, trừ trường hợp đầu tư tiền gửi theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này; không được sử dụng tài sản của quỹ để thực hiện các giao dịch ký quỹ (vay mua chứng khoán), bán khống (cho vay chứng khoán để bán);

đ) Không đầu tư vào chứng chỉ của chính quỹ đó, đầu tư vào các quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán thành lập và hoạt động tại Việt Nam;

e) Trường hợp quỹ đăng ký là nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Thông tư này, trong hoạt động đầu tư, quỹ còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan về hạn chế sở hữu đối với nhà đầu tư nước ngoài.

4. Quỹ đầu tư bất động sản được đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:

a) Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định và đáp ứng các quy định khác tại Nghị định số 58/2012/NĐ-CP ;

b) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi bảo đảm đáp ứng các điều kiện sau:

- Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;

- Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;

- Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất;

- Tổng giá trị các hạng mục bất động sản trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ;

5. Cơ cấu đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản được phép sai lệch so với các hạn chế đầu tư đã quy định tại Điểm a, b và c Khoản 3 Điều này và chỉ do các nguyên nhân sau:

a) Biến động giá trên thị trường của tài sản trong danh mục đầu tư của quỹ;

b) Thực hiện các khoản thanh toán hợp pháp của quỹ;

c) Hoạt động hợp nhất, sáp nhập, mua cổ phiếu quỹ, chào mua công khai chứng khoán của các tổ chức phát hành;

d) Quỹ mới được đăng ký thành lập hoặc điều chỉnh vốn hoặc tách quỹ, hợp nhất quỹ, sáp nhập quỹ mà thời gian hoạt động không quá sáu (06) tháng, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ hoặc giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ điều chỉnh có hiệu lực;

đ) Quỹ đang trong thời gian thanh lý tài sản để giải thể.

6. Trong thời hạn một (01) năm, kể từ ngày sai lệch phát sinh do các nguyên nhân quy định tại Điểm a, b và c Khoản 5 Điều này, công ty quản lý quỹ phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư, bảo đảm phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều này.

7. Trường hợp sai lệch là do công ty quản lý quỹ không tuân thủ các hạn chế đầu tư theo quy định của pháp luật hoặc điều lệ quỹ, công ty quản lý quỹ phải điều chỉnh ngay danh mục đầu tư cho phù hợp với quy định của pháp luật. Công ty quản lý phải bồi thường mọi thiệt hại cho quỹ (nếu có) và chịu mọi chi phí phát sinh liên quan đến việc điều chỉnh lại danh mục đầu tư quy định tại Khoản này. Nếu phát sinh lợi nhuận, phải hạch toán mọi khoản lợi nhuận có được cho quỹ.

8. Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày hoàn tất việc điều chỉnh lại danh mục đầu tư, công ty quản lý quỹ phải công bố thông tin theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này; đồng thời thông báo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước về các sai lệch trong cơ cấu danh mục đầu tư, nguyên nhân, thời điểm phát sinh hoặc phát hiện ra sự việc, mức độ thiệt hại cho quỹ (nếu có) hoặc lợi nhuận tạo cho quỹ (nếu có), biện pháp khắc phục, thời gian thực hiện và kết quả khắc phục. Thông báo phải có ý kiến xác nhận của ngân hàng giám sát.

9. Khi thực hiện các giao dịch mua, bán tài sản cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty quản lý quỹ phải tuân thủ các quy định sau:

a) Đối với chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tại Sở Giao dịch Chứng khoán, các giao dịch phải được thực hiện thông qua hệ thống giao dịch tập trung của Sở Giao dịch Chứng khoán;

b) Đối với các tài sản không phải là bất động sản, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch, hoặc trong các giao dịch thỏa thuận, công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến chấp thuận bằng văn bản của ban đại diện quỹ về khoảng giá dự kiến thực hiện, thời điểm giao dịch, đối tác giao dịch hoặc đối tượng không được thực hiện giao dịch, loại tài sản giao dịch trước khi thực hiện giao dịch;

c) Đối với bất động sản, thực hiện theo quy định tại Điều 14 Thông tư này.

Điều 10. Giá trị tài sản ròng

1. Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm xác định giá trị tài sản ròng của quỹ và giá trị tài sản ròng trên một đơn vị chứng chỉ quỹ định kỳ tối thiểu một lần trong một tuần, trong đó:

a) Giá trị tài sản ròng của quỹ được xác định bằng tổng giá trị tài sản trừ đi tổng nợ phải trả của quỹ. Tổng giá trị tài sản của quỹ được xác định theo giá thị trường hoặc giá trị hợp lý của tài sản (trong trường hợp không xác định được giá thị trường). Tổng nợ phải trả của quỹ là các khoản nợ hoặc nghĩa vụ thanh toán của quỹ tính đến ngày trước ngày định giá. Phương pháp xác định giá thị trường, giá trị hợp lý các tài sản có trong danh mục, giá trị các khoản nợ và nghĩa vụ thanh toán thực hiện theo nguyên tắc quy định tại phụ lục số 15 ban hành kèm theo Thông tư này và quy định nội bộ tại sổ tay định giá. Bất động sản phải được định giá tối thiểu một lần trong một năm;

b) Giá trị tài sản ròng trên một chứng chỉ quỹ bằng giá trị tài sản ròng của quỹ chia cho tổng số đơn vị quỹ đang lưu hành.

2. Công ty quản lý quỹ phải xây dựng sổ tay định giá bao gồm tối thiểu những nội dung sau:

a) Nguyên tắc, tiêu chí lựa chọn, thay đổi các tổ chức cung cấp báo giá, tổ chức định giá. Các nguyên tắc này cũng phải được quy định rõ tại điều lệ quỹ;

b) Nguyên tắc, quy trình chi tiết thực hiện các phương pháp định giá phù hợp với quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ và được đại hội nhà đầu tư phê chuẩn. Các nguyên tắc, quy trình thực hiện các phương pháp định giá phải rõ ràng, hợp lý và phù hợp với thông lệ quốc tế để áp dụng thống nhất trong các điều kiện thị trường khác nhau.

3. Sổ tay định giá phải được ban đại diện quỹ phê duyệt và cung cấp cho ngân hàng giám sát để xác nhận việc tính toán giá trị tài sản ròng. Danh sách của tối thiểu ba (03) tổ chức cung cấp báo giá không phải là người có liên quan của công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát, cũng phải được ban đại diện quỹ phê duyệt.

4. Giá trị tài sản ròng của quỹ, giá trị tài sản ròng trên một chứng chỉ quỹ phải được ngân hàng giám sát xác nhận. Việc xác nhận giá trị thực hiện bằng văn bản, hoặc truy xuất thông qua hệ thống thông tin điện tử của ngân hàng giám sát đã được công ty quản lý quỹ chấp thuận.

5. Tại ngày làm việc tiếp theo, sau khi ngân hàng giám sát xác nhận, thông tin về giá trị tài sản ròng của quỹ, giá trị tài sản ròng trên một chứng chỉ quỹ phải được công bố theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này.

6. Công ty quản lý quỹ được ủy quyền cho ngân hàng giám sát xác định giá trị tài sản ròng của quỹ, giá trị tài sản ròng trên một chứng chỉ quỹ. Trong trường hợp này, công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát phải có cơ chế và quy trình đối chiếu, soát xét, kiểm tra, giám sát bảo đảm hoạt động xác định giá trị tài sản ròng là phù hợp với các quy định của pháp luật, giá trị tài sản ròng được tính chính xác.

7. Trường hợp bị định giá sai, trong vòng hai mươi bốn (24) giờ, kể từ khi phát hiện ra sự việc, ngân hàng giám sát hoặc công ty quản lý quỹ (trong trường hợp ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ xác định giá trị tài sản ròng) phải thông báo và yêu cầu công ty quản lý quỹ hoặc ngân hàng giám sát kịp thời điều chỉnh.

8. Trong thời hạn năm (05) ngày, kể từ ngày phát hiện giá trị tài sản ròng bị định giá sai, công ty quản lý quỹ hoặc ngân hàng giám sát phải điều chỉnh lại và công bố thông tin theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này, đồng thời thông báo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước về việc định giá sai, bao gồm nguyên nhân xảy ra sự việc, thời gian bị định giá sai, biện pháp xử lý. Nội dung thông báo phải được công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát cùng ký xác nhận.

Điều 11. Phân chia lợi tức của quỹ

1. Quỹ đầu tư bất động sản phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Phương án phân chia được đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua. Lợi tức chi trả cho nhà đầu tư được trích từ lợi nhuận trong kỳ, hoặc lợi nhuận lũy kế sau khi trích lập đầy đủ các quỹ (nếu có) theo quy định tại điều lệ quỹ và hoàn tất mọi nghĩa vụ thuế, tài chính (nếu có) theo quy định của pháp luật.

2. Lợi tức có thể được thanh toán bằng tiền, bằng chứng chỉ quỹ phát hành thêm. Tối thiểu mười lăm (15) ngày trước khi phân phối lợi tức, công ty quản lý quỹ phải thông báo đến nhà đầu tư. Thông báo phải bao gồm tối thiểu các nội dung theo quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư này.

3. Việc phân chia lợi tức của quỹ bảo đảm nguyên tắc:

a) Phù hợp với quy định tại điều lệ quỹ về chính sách phân chia lợi nhuận và đã công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;

b) Thực hiện sau khi quỹ đã hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật và trích lập đầy đủ các quỹ theo quy định tại điều lệ quỹ (nếu có);

c) Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải bảo đảm có nguồn vốn để thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn và bảo đảm giá trị tài sản ròng không thấp hơn năm mươi (50) tỷ đồng;

d) Mức chi trả lợi tức do đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ quyết định, phù hợp với mục tiêu đầu tư, các quy định về phân chia lợi nhuận của quỹ;

đ) Trường hợp phân phối lợi tức bằng chứng chỉ quỹ, quỹ phải có đủ nguồn vốn đối ứng từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối căn cứ trên báo cáo tài chính kỳ gần nhất đã được kiểm toán hoặc soát xét.

Điều 12. Chi phí hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản

Chi phí hoạt động của quỹ bao gồm khoản chi phí sau: chi phí quản lý quỹ trả cho công ty quản lý quỹ; chi phí lưu ký tài sản quỹ, chi phí giám sát trả cho ngân hàng giám sát; chi phí duy trì, vận hành, khai thác bất động sản trả cho tổ chức quản lý bất động sản; chi phí kiểm toán trả cho tổ chức kiểm toán; chi phí định giá trả cho các tổ chức định giá; chi phí dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ báo giá và các dịch vụ hợp lý khác, thù lao trả cho ban đại diện quỹ; chi phí dự thảo, in ấn, gửi bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt, báo cáo tài chính, và các tài liệu khác cho nhà đầu tư; chi phí công bố thông tin của quỹ; chi phí tổ chức họp đại hội nhà đầu tư, ban đại diện quỹ; chi phí liên quan đến thực hiện các giao dịch tài sản của quỹ và các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Điều 13. Quản lý bất động sản trong danh mục đầu tư

1. Trước khi đầu tư vào một hạng mục bất động sản, công ty quản lý quỹ phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản đó trong năm (05) năm. Kế hoạch này phải được ban đại diện quỹ phê duyệt.

Thời gian nắm giữ bất động sản trong danh mục của quỹ tuân thủ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP.

2. Công ty quản lý quỹ phải có bộ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản bao gồm các nhân viên nghiệp vụ đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật đầy đủ, không thuộc trường hợp đang chấp hành hình phạt tù hoặc bị tòa án cấm hành nghề kinh doanh;

b) Không phải là người đã từng bị xử phạt từ mức phạt tiền trở lên đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong thời hạn hai (02) năm gần nhất, tính tới năm được bổ nhiệm;

c) Để quản lý danh mục đầu tư chứng khoán của mỗi quỹ đầu tư bất động sản, công ty quản lý quỹ phải chỉ định tối thiểu hai (02) người điều hành quỹ có chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ hoặc các chứng chỉ quốc tế khác theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty quản lý quỹ;

d) Để quản lý danh mục bất động sản của mỗi quỹ đầu tư bất động sản, công ty quản lý quỹ phải chỉ định tối thiểu hai (02) nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá; hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; và có ít nhất hai (02) năm kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá.

Trường hợp người điều hành quỹ quy định tại Điểm c đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn quy định tại Điểm d, thì người điều hành quỹ đó được kiêm nhiệm công tác quản lý danh mục đầu tư bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản.

3. Công ty quản lý quỹ có trách nhiệm:

a) Thay mặt quỹ thực hiện đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với tài sản của quỹ. Tự nguyện, trung thực vì lợi ích tốt nhất của quỹ;

b) Thường xuyên kiểm tra, giám sát và thực hiện mọi hoạt động bảo đảm chủ đầu tư dự án, bên bán, bên thuê, bên thuê mua, tổ chức quản lý bất động sản và các đối tác khác trong các hợp đồng kinh tế liên quan tới bất động sản của quỹ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan;

c) Kịp thời đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản của quỹ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bảo đảm có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với bất động sản đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với bất động sản đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với bất động sản thuộc các dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đó được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và các văn bản, giấy tờ và các tài liệu pháp lý khác theo các quy định của pháp luật liên quan;

d) Trường hợp quỹ là đồng chủ sở hữu, đồng sử dụng bất động sản thì công ty quản lý quỹ phải bảo đảm quỹ được tự do chuyển nhượng phần tài sản của quỹ tại mọi thời điểm với mức giá không bị phụ thuộc bởi bên thứ ba, đồng thời phải có đầy đủ các quyền sau:

- Hưởng lợi từ hoạt động vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản, tương ứng với tỷ lệ vốn góp;

- Tham gia ý kiến, quyết định các vấn đề quan trọng, bao gồm việc thay đổi nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng quản lý, vận hành bất động sản, hợp đồng khai thác bất động sản, các thỏa thuận, hợp đồng kinh tế khác. Trường hợp quỹ sở hữu bất động sản một cách gián tiếp, thông qua việc sở hữu cổ phần, phần vốn góp của công ty sở hữu bất động sản, quỹ phải có đầy đủ các quyền của cổ đông, thành viên góp vốn, bao gồm quyền tự do chuyển nhượng tài sản (cổ phần, phần vốn góp) của quỹ;

đ) Ký các hợp đồng quản lý bất động sản và các hợp đồng kinh tế khác đối với tài sản của quỹ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan. Trường hợp ký mới, ký kéo dài, trong vòng mười lăm (15) ngày, kể từ ngày ký hợp đồng quản lý bất động sản, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm gửi hợp đồng này cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước;

e) Mua đầy đủ bảo hiểm cho các bất động sản trong danh mục đầu tư của quỹ. Tổ chức bảo hiểm phải được đại hội nhà đầu tư thông qua;

g) Phối hợp với ngân hàng giám sát, bảo đảm lưu ký đầy đủ tại ngân hàng giám sát mọi tài liệu liên quan tới bất động sản của quỹ, đặc biệt là các tài liệu xác minh quyền sở hữu, theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 32 Thông tư này.

4. Công ty quản lý quỹ phải ủy quyền cho tổ chức quản lý bất động sản để bảo quản, giữ gìn, trông coi, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản. Tiêu chí lựa chọn tổ chức quản lý bất động sản, nguyên tắc của hợp đồng quản lý bất động sản phải được quy định tại điều lệ quỹ. Tổ chức quản lý bất động sản và hợp đồng quản lý bất động sản phải được đại hội nhà đầu tư thông qua.

5. Tổ chức quản lý bất động sản có trách nhiệm:

a) Giám sát thường xuyên, liên tục, quản lý mọi hoạt động kinh doanh, khai thác và sử dụng bất động sản, bảo đảm bất động sản được quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng hiệu quả, an toàn; chất lượng dịch vụ cung cấp phù hợp với tiêu chí, yêu cầu của công ty quản lý quỹ và các điều khoản tại hợp đồng quản lý bất động sản;

b) Tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật khác khi quản lý, khai thác, sử dụng bất động sản. Cẩn trọng, tự nguyện, trung thực và vì lợi ích cao nhất của quỹ;

c) Mọi hoạt động sửa chữa, bảo trì, nâng cấp, mở rộng diện tích khai thác, sử dụng, thay đổi kết cấu bất động sản chỉ được thực hiện sau khi đã có ý kiến chấp thuận của công ty quản lý quỹ, ban đại diện quỹ theo quy định của hợp đồng quản lý bất động sản;

d) Cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin cho công ty quản lý quỹ về tình hình kinh doanh và triển vọng biến động phân khúc thị trường của loại bất động sản đang quản lý. Định kỳ hàng năm, tổ chức quản lý bất động sản có trách nhiệm gửi ban đại diện quỹ, công ty quản lý quỹ báo cáo về kết quả hoạt động quản lý bất động sản để tổng hợp, trình đại hội nhà đầu tư thường niên. Báo cáo phải bao gồm đầy đủ các nội dung theo mẫu quy định tại phụ lục số 26 ban hành kèm theo Thông tư này;

đ) Bảo mật mọi thông tin có liên quan tới bất động sản và các hoạt động kinh doanh và khai thác bất động sản đang quản lý. Trừ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, tổ chức quản lý bất động sản không được cung cấp các thông tin nêu trên cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào, kể cả các bộ phận kinh doanh khác của chính tổ chức quản lý bất động sản

e) Tổ chức quản lý bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường cho quỹ trong trường hợp do sự cẩu thả, không cẩn thận gây thiệt hại tài sản trong quá trình quản lý bất động sản, kể cả trong trường hợp do lỗi, sai sót hoặc hành vi lừa đảo của nhân viên của tổ chức này, hay của tổ chức, cá nhân là bên thứ ba cung cấp dịch vụ có liên quan tới hoạt động quản lý bất động sản, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư có quyết định khác.

Điều 14. Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ

1. Trừ giao dịch theo quy định tại Khoản 2 Điều này, công ty quản lý quỹ phải bảo đảm:

a) Giá mua bất động sản không được vượt quá 110% và giá bán bất động sản không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu do tổ chức định giá xác định trong thời hạn sáu (06) tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư có quyết định khác. Trường hợp cần thiết, đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ có quyền yêu cầu công ty quản lý quỹ, tổ chức định giá xác định lại giá tham chiếu trước khi thực hiện giao dịch.

Trường hợp bất động sản được định giá bởi nhiều tổ chức định giá, giá tham chiếu được xác định bằng giá trị bình quân các mức giá xác định bởi các tổ chức này.

b) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư trong trường hợp:

- Giá mua dự kiến cao hơn, hoặc giá bán dự kiến thấp hơn các mức quy định tại Điểm a khoản này; hoặc

- Giao dịch có giá trị lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc

- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

c) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến ban đại diện quỹ trước khi thực hiện đối với:

- Giao dịch có giá trị đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc

- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

2. Công ty quản lý quỹ được thực hiện các giao dịch bất động sản giữa quỹ với các đối tượng dưới đây trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều này:

a) Nhân viên công ty quản lý quỹ; thành viên ban điều hành, hội đồng quản trị hoặc hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty quản lý quỹ; cổ đông lớn hoặc thành viên góp vốn trên 5% vốn điều lệ của công ty quản lý quỹ, người đại diện ủy quyền của các đối tượng này; công ty quản lý quỹ; ngân hàng giám sát; nhà đầu tư lớn của quỹ, người đại diện ủy quyền của nhà đầu tư lớn (nếu có); thành viên ban đại diện quỹ;

b) Người có quyền lợi liên quan tới các tổ chức, cá nhân quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Quỹ đầu tư bất động sản, bao gồm cả các công ty đầu tư chứng khoán bất động sản quản lý bởi cùng công ty quản lý quỹ;

d) Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

3. Điều kiện để thực hiện giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Điều lệ quỹ có quy định cho phép thực hiện và đã công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;

b) Giá giao dịch đáp ứng quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này;

c) Trường hợp giá trị giao dịch đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc là giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch thực hiện với cùng đối tác đó trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch thì phải được đại hội nhà đầu tư thông qua. Trong trường hợp này, nhà đầu tư liên quan không được thực hiện quyền biểu quyết tại cuộc họp đại hội nhà đầu tư và quyết định thông qua giao dịch khi có số nhà đầu tư đại diện 65% tổng số phiếu biểu quyết còn lại đồng ý;

d) Bất động sản phải được định giá bởi hai tổ chức định giá, trong đó một tổ chức do đại hội nhà đầu tư lựa chọn và một tổ chức định giá do ngân hàng giám sát chỉ định. Chi phí định giá được hạch toán vào quỹ;

đ) Tổ chức định giá và tổ chức tư vấn luật xác nhận các điều khoản của hợp đồng giao dịch dự kiến là phù hợp với thực tế thị trường và giao dịch là hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật liên quan.

4. Sau khi hoàn tất các giao dịch theo quy định tại Điểm b, c Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, thông tin chi tiết về giao dịch phải được công bố tại bản cáo bạch hoặc cung cấp cho tất cả các nhà đầu tư theo phương thức quy định tại điều lệ quỹ và bản cáo bạch. Thông tin về giao dịch bao gồm:

a) Thông tin đầy đủ về đối tác giao dịch và mối quan hệ giữa đối tác giao dịch với quỹ;

b) Thông tin đầy đủ về bất động sản giao dịch, bao gồm loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, hiệu quả kinh tế sử dụng/khai thác (tỷ suất sử dụng/công suất phòng...), chất lượng của bất động sản; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá giao dịch bất động sản; quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan và các thông tin khác;

c) Chứng thư thẩm định giá bất động sản giao dịch bao gồm các thông tin liên quan tới bất động sản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bất động sản và các nội dung khác liên quan;

d) Thông tin về lợi tức thu được từ khai thác bất động sản trước khi thực hiện giao dịch (kèm theo tài liệu chứng minh), lợi tức dự kiến;

đ) Các thông tin khác có liên quan.

5. Trong mọi giao dịch bất động sản, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm chủ động và kịp thời thông báo, cung cấp đầy đủ tài liệu và thông tin cần thiết về các giao dịch (trước khi thực hiện và sau khi hoàn tất giao dịch) cho ngân hàng giám sát, ban đại diện quỹ trong thời hạn đủ để ngân hàng, ban đại diện quỹ thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các giao dịch của quỹ theo quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ và các điều khoản của hợp đồng giám sát.

Điều 15. Tổ chức định giá

1. Đại hội nhà đầu tư quyết định lựa chọn tối thiểu một (01) tổ chức định giá để định giá bất động sản của quỹ với thời hạn cung cấp dịch vụ không vượt quá hai (02) năm. Sau thời hạn nêu trên, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm lựa chọn, trình đại hội nhà đầu tư phê duyệt tổ chức định giá thay thế.

2. Tổ chức định giá phải đáp ứng các tiêu chí sau:

a) Là doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động định giá tại thời điểm ký hợp đồng với công ty quản lý quỹ theo quy định pháp luật về thẩm định giá, hoặc là tổ chức kinh doanh bất động sản uy tín có chức năng định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

b) Không phải là người có liên quan của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, nhà đầu tư lớn của quỹ; không phải là đối tác trong các giao dịch tài sản với quỹ; không phải là người có liên quan tới đối tác trong giao dịch hạng mục bất động sản mà tổ chức đó dự kiến định giá;

c) Có tối thiểu ba (03) nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động định giá tại thời điểm ký hợp đồng; hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản. Các nhân viên này có tối thiểu năm (05) năm kinh nghiệm trong hoạt động định giá giá trị bất động sản;

d) Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại điều lệ quỹ và các tiêu chí khác của công ty quản lý quỹ.

3. Công ty quản lý quỹ chỉ được ký hợp đồng định giá với các tổ chức định giá đã được đại hội nhà đầu tư phê duyệt, thông qua. Trong vòng mười lăm (15) ngày, kể từ ngày ký hợp đồng này, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm gửi cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Thời hạn của hợp đồng (kể cả khi kéo dài) tối đa không vượt quá hai (02) năm liên tục. Hợp đồng phải được ban đại diện quỹ phê duyệt thông qua và có các nội dung tối thiểu sau:

a) Quy định về cơ chế chia sẻ thông tin, bảo đảm tổ chức định giá có đủ thông tin cần thiết cho việc định giá;

b) Quy định về phí định giá, theo nguyên tắc mức phí không phụ thuộc vào giá trị tài sản cần định giá;

c) Quy định về việc chấm dứt, thanh lý hợp đồng, kéo dài hợp đồng;

d) Quy định về việc ủy quyền, theo nguyên tắc tổ chức định giá được ủy quyền cho một tổ chức định giá khác đáp ứng quy định tại Khoản 2 Điều này xác định giá trị bất động sản. Việc ủy quyền này phải được ban đại diện quỹ chấp thuận trước khi thực hiện.

4. Tổ chức định giá và chuyên viên định giá phải tuân thủ:

a) Không được định giá đối với bất động sản mà tổ chức định giá, hoặc chuyên viên định giá cũng là đối tác giao dịch tài sản đó, hoặc là người có liên quan tới đối tác giao dịch tài sản đó; không được cung cấp dịch vụ định giá cho công ty quản lý quỹ mà tổ chức định giá, hoặc chuyên viên định giá là cổ đông, thành viên góp vốn sở hữu từ 5% vốn điều lệ trở lên tại công ty quản lý quỹ; hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban điều hành, hoặc kế toán trưởng của công ty quản lý quỹ, thành viên hội đồng quản trị, hội đồng thành viên, chủ tịch công ty quản lý quỹ. Tổ chức định giá, chuyên viên định giá không được giao dịch tài sản với quỹ làm ảnh hưởng tới nguyên tắc độc lập của hoạt động định giá;

b) Tổ chức định giá, chuyên viên định giá không được thông đồng với công ty quản lý quỹ hoặc đối tác giao dịch tài sản của quỹ hoặc dùng lợi ích vật chất, gây sức ép, mua chuộc đối với công ty quản lý quỹ, đối tác giao dịch tài sản của quỹ nhằm làm sai lệch kết quả định giá; gợi ý hoặc nhận các lợi ích dưới bất kỳ hình thức nào ngoài giá dịch vụ định giá quy định tại hợp đồng;

c) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá; cung cấp hồ sơ, tài liệu định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;

d) Chỉ được cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho cùng một quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản tối đa trong hai (02) năm liên tục;

đ) Tuân thủ đầy đủ các quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của pháp luật về thẩm định giá.

5. Hoạt động định giá bất động sản của quỹ phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

a) Mỗi hạng mục bất động sản của quỹ phải được định giá định kỳ tối thiểu một lần trong một năm và tại các thời điểm khác theo yêu cầu của ban đại diện quỹ, đại hội nhà đầu tư. Định kỳ ba (03) năm một lần, toàn bộ danh mục bất động sản của quỹ phải được định giá lại, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư có quyết định khác. Mọi hoạt động định giá, định giá lại các bất động sản của quỹ chỉ được thực hiện bởi tổ chức định giá đã được đại hội nhà đầu tư phê duyệt;

b) Ngoài việc định giá theo quy định tại Điểm a, các bất động sản của quỹ còn phải được định giá lại trước khi giao dịch hoặc trước khi quỹ phát hành thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn. Việc định giá lại bất động sản quy định tại Khoản này có thể không cần thực hiện trong trường hợp thời điểm giao dịch không vượt quá sáu (06) tháng, kể từ thời điểm định giá gần nhất;

c) Tổ chức định giá chỉ xác định mức giá tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, phù hợp mục đích sử dụng nhất định được nêu trong chứng thư thẩm định giá;

d) Cơ sở định giá là giá trị thị trường và giá trị hợp lý xác định theo nguyên tắc phù hợp với quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về thẩm định giá. Giá trị bất động sản phải được thực hiện bởi tối thiểu hai phương pháp. Việc lựa chọn phương pháp định giá và kết quả định giá phải được giải thích chi tiết. Phương pháp định giá lựa chọn phải phù hợp với sổ tay định giá đã được phê duyệt bởi đại hội nhà đầu tư và ban đại diện quỹ theo quy định tại Khoản 2 Điều 10

Thông tư này, phù hợp với thông lệ và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về thẩm định giá. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong danh mục của quỹ theo các nội dung tại phụ lục số 15 ban hành kèm Thông tư này;

đ) Thông tin, dữ liệu sử dụng trong hoạt động định giá phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời và được điều chỉnh một cách khoa học và hợp lý. Việc điều chỉnh dữ liệu, thông tin phải được giải thích chi tiết, cụ thể;

e) Mỗi bất động sản chỉ được định giá bởi cùng một tổ chức định giá tối đa là hai lần liên tục;

g) Định kỳ hàng năm, tổ chức định giá có trách nhiệm tổng hợp báo cáo về hoạt động định giá các hạng mục bất động sản đã thực hiện trong năm và gửi ban đại diện quỹ, công ty quản lý quỹ để tổng hợp trình đại hội nhà đầu tư thường niên. Báo cáo hoạt động định giá bao gồm các nội dung theo mẫu quy định tại phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư này.

6. Chuyên viên định giá của tổ chức định giá được giao trực tiếp thực hiện định giá bất động sản, khi kết thúc công việc phải lập báo cáo kết quả định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định giá phải phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và bao gồm tối thiểu các nội dung theo mẫu quy định tại phụ lục số 17 ban hành kèm theo Thông tư này.

7. Báo cáo kết quả định giá phải được lập một cách độc lập, khách quan, trung thực, có chữ ký của chuyên viên định giá trực tiếp thực hiện việc định giá và Tổng giám đốc hoặc giám đốc của tổ chức định giá hoặc của người được ủy quyền bằng văn bản của Tổng giám đốc hoặc Giám đốc của tổ chức định giá. Báo cáo định giá phải có nội dung rõ ràng, không gây hiểu nhầm, thông tin trong báo cáo phải đầy đủ và chính xác.

8. Tổ chức định giá phải thông báo kết quả định giá bằng văn bản dưới hình thức chứng thư thẩm định giá cho công ty quản lý quỹ.

9. Chứng thư thẩm định giá phải rõ ràng, chính xác và đầy đủ, không gây hiểu lầm để nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định đầu tư. Chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị đối với tài sản định giá tại thời điểm định giá; có giá trị ràng buộc trách nhiệm đối với tổ chức định giá về kết quả định giá và kết luận trong chứng thư thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá phải bao gồm tối thiểu các nội dung theo mẫu tại phụ lục số 18 ban hành kèm theo Thông tư này.

10. Sau thời điểm định giá, trường hợp phát sinh những thay đổi lớn tác động đến giá trị của tài sản định giá, thì tổ chức định giá, chuyên viên định giá có trách nhiệm cập nhật những thay đổi đó vào báo cáo kết quả định giá, chứng thư thẩm định giá. Trong trường hợp cần thiết, công ty quản lý quỹ phải phát hành bản cáo bạch bổ sung hoặc thay thế chứng thư thẩm định giá trong bản cáo bạch.

Mục 3. ĐẠI HỘI NHÀ ĐẦU TƯ, BAN ĐẠI DIỆN QUỸ
Điều 16. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, đại hội nhà đầu tư

1. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản thực hiện theo quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với các quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng; quy định pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

2. Quyền, nghĩa vụ, trình tự, thủ tục, điều kiện triệu tập đại hội nhà đầu tư, thể thức lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư thực hiện theo quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với các quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng; quy định của pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

Điều 17. Ban đại diện Quỹ

1. Ban đại diện quỹ đại diện cho nhà đầu tư, được bầu tại các cuộc họp đại hội nhà đầu tư hoặc được nhà đầu tư cho ý kiến bằng văn bản. Ban đại diện quỹ có từ ba (03) đến mười một (11) thành viên, trong đó tối thiểu hai phần ba (2/3) số thành viên của ban đại diện quỹ không phải là người có liên quan tới công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát. Mỗi thành viên ban đại diện quỹ có một phiếu biểu quyết.

2. Trong ban đại diện quỹ phải có tối thiểu một thành viên độc lập có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản; một thành viên độc lập có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc trong hoạt động phân tích đầu tư chứng khoán hoặc quản lý tài sản; và một thành viên có trình độ chuyên môn về pháp luật.

3. Nhiệm kỳ, tiêu chuẩn, số lượng thành viên, việc đề cử, ứng cử, bầu cử, bổ sung thành viên ban đại diện quỹ; quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ thành viên ban đại diện quỹ thực hiện theo quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với các quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng; quy định của pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

Mục 4. TÁI CƠ CẤU QUỸ
Điều 18. Hợp nhất, sáp nhập quỹ đầu tư bất động sản

1. Quỹ đầu tư bất động sản được hợp nhất, sáp nhập với một quỹ đầu tư bất động sản khác theo quyết định của đại hội nhà đầu tư. Tối thiểu ba mươi (30) ngày trước ngày họp đại hội nhà đầu tư, công ty quản lý quỹ phải cung cấp cho nhà đầu tư các tài liệu liên quan tới việc hợp nhất, sáp nhập bao gồm:

a) Phương án hợp nhất, sáp nhập kèm theo báo cáo phân tích việc hợp nhất, sáp nhập với các nội dung quy định tại phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Dự thảo hợp đồng hợp nhất, sáp nhập với nội dung quy định tại phụ lục số 12 ban hành kèm theo Thông tư này;

c) Báo cáo tài chính năm đã được kiểm toán, các báo cáo tài chính quý của tất cả các quỹ bị hợp nhất, bị sáp nhập tới quý gần nhất;

d) Dự thảo điều lệ quỹ, bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt của quỹ hợp nhất; điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt của quỹ nhận sáp nhập.

2. Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày đại hội nhà đầu tư thông qua quyết định hợp nhất, sáp nhập, công ty quản lý quỹ phải thông báo về quyết định hợp nhất, sáp nhập quỹ cho các chủ nợ. Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, chủ nợ có quyền yêu cầu quỹ hoàn trả khoản vay bằng văn bản. Nếu yêu cầu bằng văn bản không được gửi về công ty quản lý quỹ trong thời hạn nêu trên, thì chủ nợ coi như không yêu cầu quỹ bị hợp nhất, bị sáp nhập hoàn trả khoản vay trước khi hợp nhất, sáp nhập. Nghĩa vụ thanh toán khoản vay theo hợp đồng sẽ do quỹ hợp nhất, nhận sáp nhập thực hiện.

3. Trường hợp các quỹ bị hợp nhất, bị sáp nhập đều được quản lý bởi cùng một công ty quản lý quỹ, thì mọi chi phí dịch vụ tư vấn pháp lý, chi phí hành chính và các dịch vụ khác liên quan tới việc hợp nhất, sáp nhập quỹ, không được hạch toán vào chi phí của quỹ, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư có quyết định khác.

4. Công ty quản lý quỹ, ban đại diện quỹ có trách nhiệm:

a) Cung cấp đầy đủ, kịp thời, chính xác, trung thực thông tin về quá trình hợp nhất, sáp nhập cho nhà đầu tư;

b) Quyền lợi, nghĩa vụ được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan theo nguyên tắc tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Thanh toán các khoản nợ của quỹ cho chủ nợ theo yêu cầu của chủ nợ. Việc thanh toán phải hoàn tất chậm nhất tại ngày hợp nhất, sáp nhập;

d) Trước khi tổ chức họp đại hội nhà đầu tư lấy ý kiến về việc hợp nhất, sáp nhập, các bất động sản phải được đánh giá lại theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Điều 19. Trình tự, thủ tục thực hiện hợp nhất, sáp nhập quỹ đầu tư bất động sản

Trình tự, thủ tục, hồ sơ thực hiện hợp nhất, sáp nhập quỹ đầu tư bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng, trong đó giấy đề nghị cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ đầu tư bất động sản do hợp nhất, sáp nhập, báo cáo tài sản của quỹ trước và sau hợp nhất, sáp nhập theo mẫu tại phụ lục số 10 và phụ lục số 13 ban hành kèm theo Thông tư này.

Điều 20. Gia hạn thời gian hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản

Việc gia hạn thời gian hoạt động của quỹ thực hiện theo quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng; trong đó mẫu đề nghị gia hạn thời gian hoạt động của quỹ theo mẫu tại phụ lục số 19 Thông tư này.

Điều 21. Giải thể quỹ đầu tư bất động sản

1. Trình tự, thủ tục, hồ sơ giải thể quỹ đầu tư bất động sản được tiến hành theo quy định của pháp luật về thành lập và quản lý quỹ đóng; trong đó mẫu thông báo giải thể quỹ, báo cáo kết quả giải thể quỹ theo mẫu tại phụ lục số 19 và phụ lục số 20 Thông tư này.

2. Trong quá trình giải thể quỹ, khi bán thanh lý tài sản của quỹ phải tuân thủ quy định về giao dịch mua, bán tài sản cho quỹ đầu tư bất động sản tại Khoản 9 Điều 9 Thông tư này.

Chương III
Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản
Mục 1. THÀNH LẬP CÔNG TY ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 22. Quy định chung về công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

1. Việc đặt tên công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực hiện theo các quy định pháp luật về doanh nghiệp và phải có các thành tố sau:

a) Cụm từ “công ty đầu tư chứng khoán bất động sản”;

b) Tên riêng.

2. Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày giấy phép thành lập và hoạt động hoặc giấy phép thành lập và hoạt động công ty đầu tư chứng khoán bất động sản điều chỉnh có hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ và niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch Chứng khoán theo quy định của pháp luật.

3. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không được kinh doanh, sản xuất và cung cấp các dịch vụ, chỉ được thực hiện đầu tư và phải ủy thác vốn cho một công ty quản lý quỹ để thực hiện việc đầu tư này. Hoạt động quản lý vốn này được giám sát bởi ngân hàng giám sát.

4. Toàn bộ tài sản của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải được đăng ký dưới tên chủ sở hữu là công ty đầu tư chứng khoán và được lưu ký đầy đủ tại ngân hàng giám sát. Trường hợp là tiền phải được gửi trên tài khoản ngân hàng đứng tên công ty đầu tư chứng khoán. Đối với tài sản là bất động sản hoặc các tài sản không phải là chứng khoán đã đăng ký, lưu ký, mọi tài liệu gốc xác minh quyền sở hữu tài sản đều phải được lưu ký đầy đủ, kịp thời tại ngân hàng giám sát.

Tài sản của công ty đầu tư chứng khoán thuộc sở hữu của các cổ đông, tương ứng với tỷ lệ vốn góp, không phải là tài sản của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát. Công ty quản lý quỹ chỉ được sử dụng tài sản của công ty đầu tư chứng khoán để thanh toán các nghĩa vụ thanh toán của công ty đầu tư chứng khoán, không được sử dụng để thanh toán hoặc bảo lãnh cho nghĩa vụ nợ, nghĩa vụ thanh toán của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát hoặc bất kỳ tổ chức, cá nhân khác dưới mọi hình thức và trong mọi trường hợp.

5. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không được thành lập chi nhánh, phòng giao dịch, văn phòng đại diện. Công ty đầu tư chứng khoán sử dụng trụ sở của công ty quản lý quỹ làm trụ sở chính.

6. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không được tuyển dụng nhân sự. Giám đốc (Tổng giám đốc), Phó Giám đốc (Phó Tổng giám đốc) của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản là người điều hành quỹ do công ty quản lý quỹ chỉ định, đáp ứng các quy định tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư này, và phải tuân thủ các quy định áp dụng đối với người hành nghề kinh doanh chứng khoán, người điều hành quỹ của pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động công ty quản lý quỹ. Các cá nhân nêu trên được thay mặt công ty quản lý quỹ giao kết, thực hiện các giao dịch chứng khoán, hợp đồng kinh tế theo ủy quyền của công ty đầu tư chứng khoán.

7. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản chỉ phát hành một loại cổ phiếu và không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành, trừ trường hợp mua lại để tiêu hủy khi hợp nhất, sáp nhập với công ty đầu tư chứng khoán khác.

8. Trường hợp điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu trên 49% vốn điều lệ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải đăng ký mã số giao dịch chứng khoán và chịu sự điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về hạn chế sở hữu áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài.

9. Điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, bản cáo bạch được lập theo mẫu quy định tại phụ lục số 05 và phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư này. Việc sửa đổi, bổ sung điều lệ phải được đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán thông qua. Trường hợp điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản có quy định cho phép thực hiện, công ty quản lý quỹ và hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản được sửa đổi, bổ sung điều lệ công ty liên quan đến lỗi ngữ pháp, lỗi chính tả, văn phạm nhưng không làm ảnh hưởng đến nội dung của điều lệ thì không phải lấy ý kiến đại hội đồng cổ đông. Sau khi sửa đổi, bổ sung, công ty quản lý quỹ và hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải thông báo cho các cổ đông biết về những nội dung bổ sung, sửa đổi này.

10. Việc công bố thông tin của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư này.

Điều 23. Đăng ký chào bán, phát hành cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

1. Việc chào bán, phát hành cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán ra công chúng bao gồm chào bán lần đầu để huy động vốn thành lập công ty và phát hành để tăng vốn.

2. Điều kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục đăng ký chào bán, phát hành thêm cổ phiếu của công ty đầu tư chứng khoán ra công chúng tuân thủ theo quy định tại Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 4 Thông tư này và các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

Điều 24. Phân phối cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, xác nhận quyền sở hữu và giải ngân

Việc phân phối, xác nhận quyền sở hữu cổ phiếu và giải ngân thực hiện theo quy định tại Điều 5 và Điều 7 Thông tư này và các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

Điều 25. Điều kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục thành lập công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

Điều kiện, hồ sơ, trình tự và thủ tục thành lập công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP và các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng. Báo cáo tóm tắt về kết quả chào bán và giấy đề nghị cấp giấy phép thành lập và hoạt động công ty đầu tư chứng khoán thực hiện theo mẫu quy định tại phụ lục số 03 và phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.

Mục 2. HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 26. Danh mục và hoạt động đầu tư của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

Danh mục và hoạt động đầu tư của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải tuân thủ quy định tại Điều 81 Nghị định số 58/NĐ-CP và Điều 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 Thông tư này.

Mục 3. ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG, HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
Điều 27. Quyền và nghĩa vụ cổ đông, đại hội đồng cổ đông

1. Quyền và nghĩa vụ của cổ đông tham gia vào công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực hiện theo quy định tại điều lệ công ty, phù hợp với các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng; quy định pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

2. Quyền, nghĩa vụ, trình tự, thủ tục, điều kiện triệu tập đại hội đồng cổ đông thực hiện theo quy định tại điều lệ công ty, phù hợp với các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng; quy định của pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

Điều 28. Hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

1. Hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải tuân thủ quy định tại Điều 80 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP và theo các quy định có liên quan về tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

2. Trong hội đồng quản trị phải có tối thiểu một thành viên độc lập có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản; một thành viên độc lập có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc trong hoạt động phân tích đầu tư chứng khoán hoặc quản lý tài sản; và một thành viên có trình độ chuyên môn về pháp luật.

3. Việc đề cử, ứng cử, bầu cử, tiêu chuẩn, tư cách thành viên hội đồng quản trị; quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ thành viên hội đồng quản trị thực hiện theo quy định tại điều lệ công ty, phù hợp với các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng và quy định của pháp luật chứng khoán và doanh nghiệp về quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng.

Mục 4. THAY ĐỔI PHẢI CHẤP THUẬN, TÁI CƠ CẤU
Điều 29. Tăng, giảm vốn điều lệ và các thay đổi phải được chấp thuận của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

Việc tăng, giảm vốn điều lệ và thực hiện các thay đổi phải được chấp thuận của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải tuân thủ theo quy định tại Điều 82 và Điều 86 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP, quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Điều 30. Hợp nhất, sáp nhập, giải thể và thu hồi giấy phép thành lập và hoạt động công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

Hoạt động hợp nhất, sáp nhập, giải thể và thu hồi giấy phép thành lập và hoạt động công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 83, Điều 84 và Điều 85 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP và các quy định pháp luật về thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

Chương IV
Ngân hàng giám sát
Điều 31. Các quy định chung về ngân hàng giám sát

1. Ngân hàng giám sát do công ty quản lý quỹ lựa chọn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 6 Điều này, Khoản 1 Điều 98 Luật Chứng khoán và được đại hội nhà đầu tư của quỹ, đại hội đồng cổ đông của công ty đầu tư chứng khoán thông qua.

2. Ngân hàng giám sát phải hoàn toàn độc lập và tách biệt với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng cung cấp dịch vụ giám sát.

3. Thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban điều hành và nhân viên của ngân hàng giám sát trực tiếp làm nhiệm vụ bảo quản tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản và giám sát hoạt động quản lý tài sản của công ty quản lý quỹ (sau đây gọi tắt là nhân viên nghiệp vụ) không được là người có liên quan hoặc tham gia điều hành, quản trị công ty quản lý quỹ hoặc có quan hệ sở hữu, tham gia góp vốn, nắm giữ cổ phần, vay hoặc cho vay với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ giám sát và ngược lại.

4. Ngân hàng giám sát, thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban điều hành và nhân viên nghiệp vụ không được là các đối tác mua, bán trong giao dịch mua, bán tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản. Ngân hàng giám sát chỉ được là đối tác mua, bán trong giao dịch ngoại hối, hoặc các giao dịch chứng khoán được thực hiện thông qua hệ thống giao dịch của Sở Giao dịch Chứng khoán.

5. Nếu phát sinh các trường hợp khiến cho ngân hàng không còn đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều này, trong thời hạn hai bốn (24) giờ kể từ thời điểm phát sinh, ngân hàng phải thông báo cho công ty quản lý quỹ và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

6. Để giám sát hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, ngân hàng giám sát phải có tối thiểu hai (02) nhân viên nghiệp vụ có các chứng chỉ sau:

a) Chứng chỉ về pháp luật chứng khoán và thị trường chứng khoán;

b) Chứng chỉ cơ bản về chứng khoán và thị trường chứng khoán; hoặc đã có chứng chỉ hành nghề kinh doanh chứng khoán hoặc chứng chỉ quốc tế về phân tích đầu tư chứng khoán CFA từ bậc I trở lên (Chartered Financial Analyst level 1), CIIA (Certified International Investment Analyst) từ bậc I trở lên; hoặc chứng chỉ hành nghề kinh doanh chứng khoán cấp tại các quốc gia là thành viên của Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD);

c) Chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; hoặc Thẻ thẩm định viên về giá; hoặc đã thi đạt các môn trong kỳ thi thẩm định viên về giá: (i) Cơ sở hình thành giá cả; (ii) Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá; (iii) Thẩm định giá bất động sản và (iv) Thẩm định giá trị doanh nghiệp.

d) Chứng chỉ kế toán, hoặc kiểm toán, hoặc chứng chỉ kế toán trưởng; hoặc đã có các chứng chỉ quốc tế trong lĩnh vực kế toán, kiểm toán ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants), CA (Chartered Accountants), ACA (Associate Chartered Accountants).

7. Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày hợp đồng giám sát có hiệu lực, ngân hàng giám sát có nghĩa vụ báo cáo và gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước:

a) Hợp đồng giám sát;

b) Bản cung cấp thông tin kèm theo bản sao hợp lệ các chứng chỉ chuyên môn theo quy định tại Khoản 6 Điều này của nhân viên nghiệp vụ được ngân hàng giám sát chỉ định giám sát, bảo quản tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

c) Cam kết của ngân hàng giám sát và các nhân viên nghiệp vụ của ngân hàng giám sát về việc không phải là người có liên quan, hoặc có quan hệ sở hữu, tham gia góp vốn, nắm giữ cổ phần, vay hoặc cho vay với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ giám sát.

8. Hồ sơ báo cáo của ngân hàng giám sát quy định tại Khoản 7 Điều này được lập thành một (01) bộ gốc kèm theo tệp dữ liệu điện tử. Bộ hồ sơ gốc được gửi trực tiếp tại Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hoặc gửi qua đường bưu điện.

9. Trong thời hạn bảy (07) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định tại Khoản 7 Điều này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có văn bản xác nhận hồ sơ báo cáo của ngân hàng giám sát và nhân viên nghiệp vụ được ngân hàng giám sát chỉ định giám sát, bảo quản tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản.

Điều 32. Hoạt động lưu ký của ngân hàng giám sát

1. Ngân hàng giám sát được lựa chọn tổ chức tài chính ngoài nước có chức năng lưu ký tài sản làm tổ chức lưu ký phụ, để lưu ký các tài sản ở nước ngoài của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư bất động sản được đầu tư ra nước ngoài phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan. Hoạt động ủy quyền lưu ký phải tuân thủ các quy định sau:

a) Tổ chức lưu ký phụ phải là thành viên lưu ký theo quy định của pháp luật trong hoặc ngoài nước;

b) Hoạt động ủy quyền lưu ký phải được thực hiện trên cơ sở hợp đồng giữa ngân hàng giám sát và tổ chức lưu ký phụ. Hợp đồng phải quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm giữa ngân hang giám sát và tổ chức lưu ký phụ. Tổ chức lưu ký phụ chỉ thực hiện theo lệnh hoặc chỉ thị hợp pháp của ngân hàng giám sát;

c) Tài sản lưu ký phải được xác định rõ là tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ;

d) Ngân hàng giám sát có trách nhiệm kiểm tra, giám sát hoạt động của tổ chức lưu ký phụ cũng như chịu mọi chi phí phát sinh liên quan tới việc ủy quyền thực hiện các hoạt động giám sát, lưu ký tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

đ) Tổ chức lưu ký phụ ở nước ngoài có quyền tái lưu ký tài sản tại tổ chức lưu ký chứng khoán mà họ là thành viên, theo quy định của nước sở tại. Tài sản của quỹ phải được tổ chức lưu ký phụ đăng ký quyền sở hữu thuộc về quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo quy định của pháp luật liên quan;

e) Ngân hàng giám sát phải có đầy đủ thông tin về tất cả mọi tài sản thuộc sở hữu của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản bao gồm loại, khối lượng, nơi lưu ký, tổ chức lưu ký. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm bảo đảm tài sản của quỹ phải được đăng ký, lưu ký và ghi nhận sao cho có thể luôn nhận diện được là thuộc sở hữu của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán.

2. Trách nhiệm của ngân hàng giám sát trong hoạt động lưu ký tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản:

a) Yêu cầu công ty quản lý quỹ thực hiện việc đăng ký tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán dưới tên của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán trong thời gian sớm nhất theo các điều khoản tại hợp đồng kinh tế giữa quỹ (thông qua công ty quản lý quỹ), công ty đầu tư chứng khoán với đối tác và theo các quy định của pháp luật liên quan; bảo đảm toàn bộ tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán phát sinh trên lãnh thổ Việt Nam phải được đăng ký sở hữu thuộc về quỹ, công ty đầu tư chứng khoán và được lưu ký đầy đủ tại ngân hàng giám sát, kể cả các hợp đồng tín dụng, sổ tiết kiệm... theo nguyên tắc sau:

- Trường hợp tài sản có đăng ký sở hữu, thì đăng ký, ghi nhận dưới tên chủ sở hữu là quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, trừ trường hợp tài sản phải đăng ký, ghi nhận dưới tên của ngân hàng giám sát hoặc tổ chức lưu ký phụ hoặc công ty quản lý quỹ theo quy định của pháp luật có liên quan, đồng thời, lưu ký tại ngân hàng giám sát. Bản gốc các tài liệu pháp lý xác nhận quyền sở hữu tài sản phải được lưu ký và gửi kho quỹ đầy đủ tại ngân hàng giám sát, trừ trường hợp là chứng khoán đã đăng ký, lưu ký tập trung. Trường hợp tài sản là bất động sản, ngân hàng giám sát phải bảo đảm có đầy đủ tài liệu pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 13 Thông tư này. Trường hợp là chứng khoán phát hành dưới hình thức ghi sổ, hoặc việc chuyển quyền sở hữu cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán chưa hoàn tất, hợp đồng mua bán gốc và giao dịch thanh toán mua phải được lưu ký tại ngân hàng giám sát;

- Trường hợp tài sản không được đăng ký sở hữu, hoặc chưa được chuyển quyền sở hữu cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong thời hạn tại các hợp đồng chuyển nhượng, phát hành, ngân hàng giám sát có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho ban đại diện quỹ, hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

- Trường hợp là loại tài sản không có đăng ký sở hữu, thì ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối soát với tổ chức phát hành, tổ chức quản lý sổ đăng ký cổ đông, hoặc các tổ chức tương đương khác về khối lượng, giá trị tài sản của quỹ, bảo đảm việc lưu ký tài sản tuân thủ quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều này;

- Trường hợp là tiền gửi ngân hàng, ngân hàng giám sát có quyền và trách nhiệm yêu cầu công ty quản lý quỹ cung cấp đầy đủ thông tin về các hợp đồng tiền gửi, các tài khoản tiền gửi của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối soát số dư tài khoản tiền gửi, giá trị các hợp đồng tiền gửi với các ngân hàng nhận tiền gửi của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

b) Quản lý và lưu ký tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản tách biệt với tài sản của các tổ chức, cá nhân khác, kể cả tài sản của ngân hàng giám sát

c) Việc thanh toán các giao dịch chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải tuân thủ các nguyên tắc giao chứng khoán đồng thời với thanh toán tiền và các nguyên tắc bù trừ, thanh toán theo quy định của pháp luật. Việc thanh toán các giao dịch tài sản khác thì phải thực hiện theo lệnh, chỉ thị hợp pháp của công ty quản lý quỹ và các quy định pháp luật khác nếu có liên quan. Mọi giao dịch chuyển khoản, thanh toán tiền, chuyển giao tài sản đều phải thực hiện đúng đến các đối tác giao dịch của quỹ đầu tư bất động sản công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, các tài khoản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán. Giá trị thanh toán phải phù hợp với khối lượng tài sản, giá và đúng với số tiền ghi trong các chứng từ thanh toán;

d) Thực hiện đúng, đầy đủ và kịp thời, theo lệnh, chỉ thị hợp pháp của công ty quản lý quỹ, để thực thi đầy đủ, kịp thời các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kể cả các thủ tục thanh, quyết toán thuế đối với quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

đ) Xác nhận các báo cáo về tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản do công ty quản lý quỹ lập, bảo đảm khối lượng tài sản trong báo cáo là đúng, đầy đủ, chính xác với thực trạng tài sản lưu ký tại ngân hàng;

e) Tham gia đầy đủ các cuộc họp đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; tham dự các cuộc họp ban đại diện quỹ, cuộc họp hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán nhưng không có quyền biểu quyết.

3. Tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, đăng ký sở hữu dưới tên của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản hoặc không dưới tên các tổ chức này (trong trường hợp tài sản không đăng ký sử hữu theo quy định của pháp luật), được lưu ký tại ngân hàng giám sát và tổ chức lưu ký phụ (nếu có), là thuộc sở hữu của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, không phải là tài sản của ngân hàng giám sát hoặc công ty quản lý quỹ. Ngân hàng giám sát không được sử dụng tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán để thanh toán, bảo lãnh thanh toán cho các khoản nợ của mình hoặc cho bên thứ ba, kể cả cho công ty quản lý quỹ.

4. Ngân hàng giám sát phải có hệ thống kỹ thuật phù hợp để tự động tiếp nhận, theo dõi, thực hiện và hạch toán các giao dịch liên quan tới tài sản trên tài khoản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, ngoại trừ trường hợp có những chỉ thị cụ thể khác bằng văn bản của công ty quản lý quỹ. Hệ thống này phải đảm bảo đáp ứng các nội dung cơ bản sau:

a) Có sổ sách kế toán để ghi nhận toàn bộ, đầy đủ tài sản của các quỹ, công ty đầu tư chứng khoán. Mọi thay đổi liên quan tới tài sản cũng phải được phản ánh đầy đủ, chính xác, kịp thời;

b) Thu, chi, hạch toán cổ tức, lãi trái phiếu, lãi vốn và các khoản thu nhập;

c) Thực hiện các bút toán, thanh toán các khoản chi;

d) Nhận và thực hiện các bút toán ghi sổ vào tài khoản chứng khoán từ các đợt phát hành thêm, tái cơ cấu tổ chức phát hành và các hoạt động điều chỉnh khác có liên quan.

5. Ngân hàng giám sát chịu trách nhiệm bồi thường đầy đủ cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong trường hợp làm thất thoát tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán đã lưu ký và gửi kho quỹ tại ngân hàng theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này, kể cả trong trường hợp do lỗi, sai sót hoặc hành vi lừa đảo của nhân viên của ngân hàng, hoặc do sự cẩu thả, không cẩn thận của ngân hàng, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản có quyết định khác.

6. Ngân hàng giám sát chịu trách nhiệm bồi thường đầy đủ cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong trường hợp tổ chức lưu ký phụ làm thất thoát tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán, trừ trường hợp:

a) Thuộc các trường hợp bất khả kháng, nằm ngoài sự kiểm soát của ngân hàng giám sát, mà đã được quy định rõ về việc miễn trừ trách nhiệm đối với ngân hàng giám sát trong các trường hợp này tại hợp đồng giám sát;

b) Tổ chức lưu ký phụ có trách nhiệm bồi thường cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán và hợp đồng lưu ký phụ có điều khoản cho phép công ty quản lý quỹ thay mặt cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán yêu cầu tổ chức lưu ký phụ phải bồi thường theo hợp đồng;

c) Ngân hàng giám sát đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm thẩm định và các hoạt động liên quan tới việc ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Điều 33. Hoạt động giám sát của ngân hàng giám sát

1. Phạm vi giám sát chỉ hạn chế trong các hoạt động của công ty quản lý quỹ mà có liên quan tới quỹ, công ty đầu tư chứng khoán mà ngân hàng thực hiện chức năng giám sát.

2. Trách nhiệm của ngân hàng giám sát trong hoạt động giám sát đầu tư của công ty quản lý quỹ đối với tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản:

a) Phối hợp với công ty quản lý quỹ định kỳ rà soát quy trình nội bộ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; giám sát việc xác định giá tài sản ròng; kiểm tra, bảo đảm giá trị tài sản ròng trên một đơn vị quỹ, trên một cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán là tính đúng, chính xác và phù hợp quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán;

b) Giám sát hoạt động đầu tư và các giao dịch tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kiểm tra lại bảo đảm loại tài sản đầu tư, cơ cấu danh mục đầu tư là phù hợp với các quy định về hạn chế đầu tư, hạn chế vay theo quy định của pháp luật và tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán; giám sát các giao dịch tài sản giữa quỹ, công ty đầu tư chứng khoán với công ty quản lý quỹ và người có liên quan, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán;

Trong trường hợp phát hiện vi phạm các quy định của pháp luật, ngân hàng giám sát phải báo cáo ngay cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và thông báo cho công ty quản lý quỹ trong thời hạn hai mươi tư (24) giờ, kể từ khi phát hiện sự việc đồng thời yêu cầu thực hiện sửa lỗi hoặc thực hiện các hoạt động khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm này trong thời hạn quy định;

c) Giám sát việc tổ chức thực hiện, kiểm tra kết quả hợp nhất, sáp nhập, giải thể, thanh lý tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

d) Giám sát, bảo đảm tính hợp pháp và chỉ thanh toán từ tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản các khoản chi phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định tại điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

đ) Giám sát các hoạt động khác của công ty quản lý quỹ trong việc quản lý tài sản của quỹ theo đúng quy định tại Điều 98 Luật Chứng khoán, các quy định có liên quan tại Thông tư này và các văn bản hướng dẫn luật chứng khoán và tại điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

e) Xác nhận các báo cáo về giá trị tài sản ròng, hoạt động đầu tư, danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản do công ty quản lý quỹ lập.

3. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm lập và lưu trữ trong thời gian mười (10) năm các hồ sơ, chứng từ dưới dạng văn bản và tệp dữ liệu điện tử nhằm xác nhận việc tuân thủ trong hoạt động của ngân hàng giám sát đối với công ty quản lý quỹ theo các quy định của pháp luật theo quy định tại phụ lục số 21 ban hành kèm theo Thông tư này. Các tài liệu này phải được cung cấp theo yêu cầu bằng văn bản của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

4. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm cung cấp kịp thời, đầy đủ và chính xác những thông tin cần thiết cho công ty quản lý quỹ, tổ chức kiểm toán được chấp thuận (theo yêu cầu bằng văn bản của công ty quản lý quỹ) để các tổ chức này thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ đối với quỹ theo quy định của pháp luật, điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán.

5. Ngân hàng giám sát có quyền yêu cầu công ty quản lý quỹ kịp thời cung cấp các tài liệu, thông tin cần thiết và nếu có liên quan để ngân hàng giám sát có thể thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đối với quỹ, công ty đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm bảo mật theo quy định của pháp luật đối với mọi tài liệu, thông tin nhận được từ công ty quản lý quỹ.

6. Ngân hàng giám sát được cung cấp dịch vụ quản trị quỹ, bao gồm hoạt động xác định giá trị tài sản ròng, quản lý sổ đăng ký nhà đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, sổ đăng ký cổ đông của công ty đầu tư chứng khoán bất động sản và các dịch vụ khác liên quan. Bộ phận cung cấp dịch vụ quản trị quỹ tại ngân hàng giám sát phải tách biệt về tổ chức nhân sự, hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử khách hàng, đối với các bộ phận thực hiện chức năng giám sát và các bộ phận kinh doanh khác của ngân hàng giám sát. Trường hợp ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ xác định giá trị tài sản ròng, thì bộ phận cung cấp dịch vụ phải có nhân viên có bằng kế toán trưởng hoặc chứng chỉ kiểm toán hoặc kế toán hoặc các chứng chỉ quốc tế trong lĩnh vực kế toán ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants).

7. Trường hợp công ty quản lý quỹ không thực hiện các hoạt động nhằm khôi phục vị thế quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong thời gian quy định tại Khoản 6 và Khoản 7 Điều 9 Thông tư này, ngân hàng giám sát có trách nhiệm báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong thời hạn bảy (07) ngày, kể từ ngày ngân hàng giám sát gửi thông báo cho công ty quản lý quỹ. Trong trường hợp này, ngân hàng giám sát có quyền chỉ thực hiện các lệnh, chỉ thị giao dịch hợp pháp của công ty quản lý quỹ mà không dẫn tới cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ vi phạm các quy định của pháp luật và các quy định khác tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán.

8. Trường hợp công ty quản lý quỹ phải bồi thường thiệt hại cho quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 7 Điều 9 Thông tư này, ngân hàng giám sát phải phối hợp với công ty quản lý quỹ thực hiện thủ tục thanh toán một cách kịp thời và đầy đủ cho nhà đầu tư theo chỉ thị hợp pháp của công ty quản lý quỹ. Ngân hàng giám sát có trách nhiệm liên đới, cùng với công ty quản lý quỹ có trách nhiệm đền bù thiệt hại cho quỹ, công ty đầu tư chứng khoán, nhà đầu tư trong trường hợp các thiệt hại phát sinh do ngân hàng giám sát không thực hiện đầy đủ và kịp thời trách nhiệm giám sát hoạt động đầu tư của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán, xác định giá trị tài sản ròng của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán và các hoạt động giám sát khác theo các quy định của pháp luật. Mức độ bồi thường thiệt hại thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng ký kết, và hoặc thỏa thuận giữa công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát.

Điều 34. Chấm dứt quyền và nghĩa vụ của ngân hàng giám sát

1. Ngân hàng giám sát chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình đối với quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản trong các trường hợp sau:

a) Ngân hàng giám sát bị chia, tách, giải thể, phá sản, bị hợp nhất, bị sáp nhập, chuyển đổi tư cách pháp nhân hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký hoạt động lưu ký chứng khoán theo quy định tại Khoản 2 Điều 51 Luật Chứng khoán;

b) Đơn phương chấm dứt hợp đồng giám sát;

c) Quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản hết thời gian hoạt động, bị giải thể, bị hợp nhất, bị sáp nhập;

d) Theo quyết định của đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản.

2. Trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này, quyền và nghĩa vụ đối với quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản của ngân hàng giám sát được chuyển giao cho ngân hàng giám sát khác theo quy định tại Điều 35 Thông tư này. Ngân hàng giám sát chỉ chấm dứt hợp đồng sau khi đã hoàn tất việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ cho ngân hàng thay thế.

3. Trường hợp ngân hàng giám sát chuyển đổi tư cách pháp nhân, ngân hàng mới kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ đối với tài sản được lưu ký, giám sát tại ngân hàng cũ.

Điều 35. Thay đổi ngân hàng giám sát

1. Trường hợp thay đổi ngân hàng giám sát, công ty quản lý quỹ có nghĩa vụ báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và gửi kèm theo các tài liệu sau:

a) Giấy thông báo về việc thay thế ngân hàng giám sát do công ty quản lý quỹ và ngân hàng giám sát cùng ký; trong đó nêu rõ lý do thay thế; kèm theo bản cam kết của ngân hàng giám sát về việc bàn giao đầy đủ quyền, nghĩa vụ đối với tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán cho ngân hàng giám sát thay thế;

b) Biên bản họp và quyết định của đại hội nhà đầu tư, đại hội đồng cổ đông về việc thay đổi ngân hàng giám sát, trong đó nêu rõ ngân hàng giám sát dự kiến thay thế; phê duyệt phương án chuyển đổi tài sản từ ngân hàng giám sát cũ sang ngân hàng giám sát thay thế;

c) Hợp đồng nguyên tắc giám sát ký với ngân hàng giám sát thay thế;

d) Điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán sửa đổi;

đ) Phương án bàn giao quyền, trách nhiệm giữa các ngân hàng, kể cả trong thời gian hai ngân hàng đang thực hiện việc chuyển giao và cách thức xử lý các vấn đề về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.

2. Hồ sơ quy định tại Khoản 1 Điều này được lập thành một (01) bộ gốc kèm theo tệp dữ liệu điện tử. Bộ hồ sơ gốc được gửi trực tiếp tại Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hoặc gửi qua đường bưu điện.

3. Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại Khoản 1 Điều này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước điều chỉnh nội dung về việc thay đổi ngân hàng giám sát tại giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, giấy phép thành lập và hoạt động công ty đầu tư chứng khoán. Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

4. Quyền và nghĩa vụ đối với quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản của ngân hàng giám sát được chuyển giao cho ngân hàng giám sát khác. Ngân hàng giám sát chỉ chấm dứt hợp đồng sau khi đã hoàn tất việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ cho ngân hàng thay thế. Ngân hàng giám sát thay thế phải lập và gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước biên bản bàn giao giữa hai ngân hàng và có xác nhận của công ty quản lý quỹ, ban đại diện quỹ, hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán.

5. Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày hoàn tất việc thay thế ngân hàng giám sát quy định tại Khoản 3 Điều này, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm công bố thông tin về việc thay đổi ngân hàng giám sát đối với quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo quy định của pháp luật liên quan.

6. Trường hợp ngân hàng giám sát chuyển đổi tư cách pháp nhân, ngân hàng mới kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ đối với tài sản được lưu ký, giám sát tại ngân hàng cũ.

Chương V
Nghĩa vụ báo cáo
Điều 36. Thông tin cho nhà đầu tư và nghĩa vụ báo cáo của công ty quản lý quỹ

1. Công ty quản lý quỹ định kỳ gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước các báo cáo sau:

a) Báo cáo định kỳ hàng tuần về thay đổi giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo mẫu tại phụ lục số 25 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Báo cáo về hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản định kỳ hàng tháng, quý, năm theo mẫu quy định tại phụ lục số 22 ban hành kèm theo Thông tư này;

c) Báo cáo tổng kết về hoạt động quản lý quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản bán niên và cả năm, bao gồm các nội dung cơ bản quy định tại phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư này, kèm theo các báo cáo kết quả định giá, định giá lại của tổ chức định giá đã thực hiện trong năm (theo mẫu tại phụ lục số 17 ban hành kèm theo thông tư này), báo cáo năm kết quả hoạt động khai thác và quản lý bất động sản do tổ chức quản lý bất động sản lập;

d) Bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt; báo cáo tài chính quý, bán niên, báo cáo tài chính năm đã kiểm toán của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

2. Các tài liệu quy định tại Khoản 1 Điều này phải được cung cấp miễn phí cho nhà đầu tư trên trang thông tin điện tử (website) của công ty quản lý quỹ, hoặc gửi trực tiếp qua thư điện tử cho nhà đầu tư hoặc các hình thức khác quy định tại điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán, bản cáo bạch.

3. Nhà đầu tư có thể từ chối tiếp nhận các tài liệu quy định tại Khoản 2 Điều này. Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu, công ty quản lý quỹ phải cung cấp quy trình quản trị rủi ro, nêu rõ các hạn chế đầu tư, phương pháp phòng ngừa và quản lý rủi ro sử dụng để quản lý tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán.

4. Thời hạn nộp các báo cáo:

a) Đối với báo cáo tháng, trong thời hạn mười (10) ngày kể từ ngày kết thúc tháng; b) Đối với báo cáo quý, trong thời hạn hai mươi (20) ngày kể từ ngày kết thúc quý; c) Đối với báo cáo bán niên, trong thời hạn sáu mươi (60) ngày kể từ ngày kết thúc quý II;

d) Đối với báo cáo năm, trong thời hạn chín mươi (90) ngày kể từ ngày kết thúc năm tài chính;

5. Ngoài các trường hợp báo cáo quy định tại Điều này, trong trường hợp cần thiết, nhằm bảo vệ lợi ích chung và lợi ích nhà đầu tư, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có thể yêu cầu công ty quản lý quỹ báo cáo về hoạt động của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán.

6. Công ty quản lý quỹ phải báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong thời hạn bốn mươi tám (48) giờ, kể từ khi nhận được yêu cầu báo cáo quy định tại Khoản 5 Điều này.

7. Các báo cáo gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải được gửi kèm theo tệp dữ liệu điện tử.

Điều 37. Nghĩa vụ báo cáo của ngân hàng giám sát

1. Ngân hàng giám sát phải lập và gửi cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước báo cáo giám sát tháng, quý, năm về hoạt động quản lý tài sản của quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản do công ty quản lý quỹ thực hiện theo mẫu quy định tại phụ lục số 23 ban hành kèm theo Thông tư này. Báo cáo giám sát của ngân hàng giám sát phải đánh giá việc tuân thủ các quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản như sau:

a) Đánh giá tính tuân thủ của công ty quản lý quỹ trong hoạt động đầu tư, giao dịch của các quỹ, công ty đầu tư chứng khoán;

b) Đánh giá việc xác định giá trị tài sản ròng của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, trong đó nêu chi tiết những trường hợp định giá sai tài sản của quỹ, công ty đầu tư chứng khoán (nếu có);

c) Việc phát hành chứng chỉ quỹ, chào bán cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán bất động sản;

d) Các vi phạm (nếu có) của công ty quản lý quỹ và kiến nghị hướng giải quyết, khắc phục.

2. Ngân hàng giám sát có nghĩa vụ báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong thời hạn hai mươi bốn (24) giờ kể từ khi vi phạm được phát hiện trong các trường hợp sau:

a) Công ty quản lý quỹ vi phạm các quy định pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán;

b) Thiệt hại từ hoạt động quản lý tài sản do công ty quản lý quỹ gây ra là quá lớn và chi phí giải quyết hậu quả là quá cao;

c) Các trường hợp khác theo yêu cầu của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

3. Ngân hàng giám sát phải tuân thủ quy định áp dụng đối với công ty quản lý quỹ tại Khoản 4, 5, 6, 7 Điều 36 Thông tư này.

Chương VI
Điều khoản thi hành
Điều 38. Hiệu lực thi hành

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2013.

Điều 39. Tổ chức thực hiện

1. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, các công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản và công ty đầu tư chứng khoán bất động sản có trách nhiệm tổ chức thực hiện.

2. Việc sửa đổi, bổ sung Thông tư này do Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định./.

 

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Xuân Hà

MINISTRY OF FINANCE
--------

SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness
---------------

No. 228/2012/TT-BTC

Hanoi, December 27, 2012

 

CIRCULAR

INSTRUCTIONS FOR ESTABLISHMENT AND MANAGEMENT OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS

Pursuant to the Law on Securities dated June 29, 2006;

Pursuant to the Law on Amendments and Supplements to the Law on Securities dated November 24, 2010;

Pursuant to the Law on Prices dated June 20, 2012;

Pursuant to the Law on Real Estate Business dated June 29, 2006;

Pursuant to the Government’s Decree No. 58/2012/ND-CP dated July 20, 2012, detailing and guiding the implementation of a number of articles of the Law on Securities and the Law on Amendments and Supplements to a number of articles of the Law on Securities;

Pursuant to the Government's Decree No. 118/2008/ND-CP dated November 27, 2008, defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Finance;

Upon the request of the President of State Securities Commission;

Minister of Finance hereby promulgates the Circular providing instruction on establishment and management of real estate investment trusts

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1. Scope and subjects of application

1. This Circular provides for mobilization of capital, establishment, management and oversight of investment activities of real estate investment trusts which are organized and established in a form of closed-end fund or are constituted as public limited companies.

2. This Circular shall apply to the followings:

a) Fund management companies, supervisory banks and valuation bodies;

b) Real estate investment trusts, including real estate securities companies;

c) Members of representative boards of real estate investment trusts, members of managing boards of real estate securities companies; representative boards of real estate investment trusts, managing boards of real estate securities companies; investors of real estate investment trusts and shareholders of real estate securities companies;

d) Other entities and persons concerned.

Article 2. Definitions

In addition to terms defined in the Government’s Decree No. 58/2012/ND-CP dated July 20, 2012, detailing and guiding the implementation of a number of articles of the Law on Securities and the Law on Amendments and Supplements to a number of articles of the Law on Securities (hereinafter referred to as Decree No. 58/2012/ND-CP), for the purposes of this Circular, terms used herein are construed as follows:

1. Real estate appraisal certificate refers to a document showing results of valuation of a real property which is issued by a valuation body at the request of customer in accordance with laws on real estate appraisal and business.

2. Real estate securities company refer to a real estate investment fund which is organized in a form of public joint stock company in accordance with laws on enterprises, licensed and operated under laws on securities.

3. Distributing agency refers to a securities company providing securities brokerage services or a fund management company.

4. Personal profile refers to an information sheet designed by using the form given in the Appendix No. 09 hereto, certified true copy of identification card or passport remaining valid, or other legitimate personal identity papers.

5. Real estate business activity includes business of real property and real estate services. This involves the following activities:

a) Real property business means investment of capital in creation, purchase, acceptance of the transfer of, rental or hire-purchase of real estate which is then sold, disposed of, leased, leased back or hire-purchased for profit;

b) Real estate service business refers to activities supporting real property business activities and real estate markets, including such services as real estate brokerage, valuation, exchanges, consultancy, auctions, advertising and management.

6. Trade in residential homes and construction structures formed in the future refers to sale and purchase of a house and construction work that has not yet existed at the contract conclusion time or is under construction according to specified project documentation, construction design and schedule.

7. Persons having interests related to a person or entity refers to persons and entities having relations with the latter person or entity, including:

a) Person(s) having marital and kinship relations with that person;

b) Entities in which 30% of charter capital is owned by that person together with his/her spouse and kin (if any);

c) Companies having proprietorial relationships.

8. Fund administrator refers to a person licensed to administer a fund who is appointed by a fund management company to manage and take control of investments made by a real estate investment trust and real estate securities investment company.

9. Group of companies having ownership relationship refers to organizations having parent-subsidiary, joint venture and business associate relationship.

10. Real estate project development includes one or several activities as follows:

a) Participating in land use right auctions or bidding for execution of real estate projects;

b) Submitting proposed projects to competent regulatory entities to seek their permission for investment in construction of real property for business purposes;

c) Carrying out projects for investment in technical facilities, construction works and residential homes according to 1/500-scale planning maps of projects approved by state regulatory authorities, including such activities as making detailed design, carrying out the process of procurement and selection of construction contractors; directing and overseeing construction activities, etc. according to laws on real estate business.

11. Charter capital of a real estate investment trust, including the charter capital of a real estate securities investment company, refers to the amount of actual equity participation of an investor or shareholder which is inscribed in the charter of the trust or company.

12. Real estate appraisal refers to valuation or revaluation of real property to ensure its price is aligned with the market price at that time or a specified time according to Vietnam’s standards or international conventions.

13. Appraisal body refer to a valuation enterprise operated under laws on valuation or a real estate service business providing appraisal services that is authorized by a fund management company acting on behalf of a real estate investment trust or real estate securities company to appraise a particular real property at the specified time.

14. Real estate management body refers to a real estate service business that is operating under legislative laws on real estate business, is authorized by a fund management company acting on behalf of a real estate investment trust or real estate securities company to perform duties to keep custody, take care of, use and operate real property under terms and conditions of a real estate management contract.

15. Real estate investment trust refers to a closed-end fund offering stock certificates (sometimes briefly called stock(s)) to the public and not redeeming them as requested by investors with the aim of mainly making investments in real estate for rent to gain stable profit under the provisions of clause 1 and 2 of Article 91 in the Decree No. 58/2012/ND-CP.

Chapter II

REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS EXISTING IN A FORM OF CLOSED-END FUND

Section 1. OFFERING OF STOCK CERTIFICATES AND FUND ESTABLISHMENT

Article 3. General provisions regarding real estate investment trusts

1. Name of a trust must be subject to laws on enterprises, Vietnamese-writable and likely to contain numerals, symbols, pronounceable and must contain at least two factors as follows:

a) The phrase “real estate investment trust”;

b) Proper name.

2. State regulatory authorities and Vietnam's armed forces shall not be allowed to make equity investment in or purchase stock certificates of real estate investment trusts. Equity contributions to establishment and purchases of stock certificates of real estate investment trusts by credit institutions, insurance firms, securities trading organizations and single-member limited liability companies shall be subject to relevant specialized laws.

3. In cases where the charter of a real estate investment trust agrees that an investor may own more than 49% of its charter capital, the trust must register its stock code according to laws and shall be bound by laws on ownership restrictions as applied to foreign investors.

4. Public disclosure of activities of a real estate investment provided herein shall be made via means of mass communication below:

a) Website of the fund management company. Information to be made available to the public includes information about offering and additional issue of shares; other information, where necessary, may be publicized on both of the electronic information webpages administered by supervisory banks and distributing agencies;

b) Means of mass media run by the Securities Depository and Stock Exchanges;

c) Other mass media, subject to provisions of laws on release of information on the securities market.

5. The Charter of a real estate investment trust that is initially issued may be drawn up by its management company by using the form given in the Appendix No.05 hereto. It shall be considered that investors agree with such Charter by registering purchase of its stock certificates. In order to make any amendment or supplement to the Charter of the trust, the fund management company must collect opinions from investors in the general meeting. If allowed by the trust’s Charter, the fund management company shall be entitled to make amendment and revision to syntactic, grammatical or spelling errors contained in the trust's Charter to the extent of not causing any impact on contents of the Charter. In such case, it shall be unnecessary to collect investor’s opinions from the investors' general meeting. After the trust’s Charter is amended or supplemented, the fund management company must inform investors of such amendments or supplements.

6. The fund management company shall prepare and provide investors with the prospectus or the summary prospectus containing all information described in the form given in the Appendix No.06 and No.07 hereto. The prospectus or the summary prospectus may be updated whenever important information arises or may be updated periodically at the frequency rate specified in the trust’s Charter. The prospectus or the summary prospectus must be easy to understand, restrict use of professional terms and must be published on the electronic information webpage of the fund management company as well as be provided free for investors at their request.

7. The trust’s property shall be owned by investors making equity participations or holding stock certificates in the trust based on the percentage of contributed capital, but not possessed by the fund management company or supervisory bank. Fund management companies may use the trust’s property for the only purpose of settling the trust’s financial obligations, but shall not be allowed to use such property as payments or security for liabilities and other payment obligations of their own or other persons or entities in any form and circumstance.

Article 4. Registration of offering and additional issue of real estate investment trust’s stock certificates

1. The public offering and issue of stock certificates includes the initial public offering thereof for the purpose of pooling funds for establishment of a trust and the additional issue thereof for the purpose of increasing capital.

2. The initial public offering of stock certificates of a trust must be registered by its fund management company at the State Securities Commission and shall be subject to the following regulations:

a) Such offering shall be subject to provisions laid down in clause 3 of Article 12 in the Law on Securities;

b) The fund management company must have adequate capital and personnel serving the needs of administration of the real estate investment trust under laws on establishment, organization and operation of fund management companies; must not be put under the operational control, special administration, subject to decisions on temporary suspension, closure or must not be carrying out procedures for business merger, acquisition, dissolution or bankruptcy;

c) The fund management company must not be in the state of being subject to penalties for violations against regulations regarding the securities sector in which all required sanctions and remedial actions have not yet been fully carried out according to penalty decisions of competent state authorities.

3. The additional issue of stock certificates of a trust must be registered by its fund management company at the State Securities Commission and shall be subject to the following regulations:

a) Such issue must conform to requirements set out in clause 1 and 2 of Article 94 in the Law on Securities;

b) There must be a plan for issue of stock certificates and use of capital which is ratified in the latest investors' general meeting. The issue plan must be composed of the followings:

- Information about percentage of share purchase rights; principles and methods of determination of issue prices; degree of post-issue dilution of stock certificates; methods of determination of issue prices; percentage of successful issues or minimum proceeds from issues and actions that may be taken in case of failure to reach successful issue percentage or gain expected minimum proceeds; criteria for selection of selling investors and methods of determination of requirements for offer for sale in case of failure to distribute all of stock certificates expected to be additionally issued;

- Information about alternatives for use of capital; goals, plans and schedules of capital disbursement (if any); total investment value, information about real property proposed to receive investment (if any) according to provisions laid down in point b of clause 4 of Article 14 herein.

c) Stock certificates shall only be issued to existing investors in the trust through issue of rights to purchase stock certificates. Rights to purchase stock certificates may be transferred. In cases where existing investors give up their rights to purchase stock certificates, the trust’s fund management company can offer them for sale to other investors;

d) Issue documents, time and price levels, criteria for assessment of eligibility of target buyers and buyers eligible to receive offers for sale in case of failure to distribute all of rights to purchase of intended stock certificates shall be subject to approval of the trust’s representative board.

4. Application package for offer for sale of stock certificates of a real estate investment trust, including:

a) Application form for public offering of stock certificates prepared by using the form given in the Appendix No. 01 hereto;

b) Trust’s Charter;

c) Prospectus or summary prospectus;

d) Agreements in principle on deposit and monitoring of stocks with the supervisory bank; agreements in principle on appraisal of stocks signed with appraisal bodies (if any); agreements in principle on management of real estate signed with real estate management bodies (if any); agreements in principle on distribution of stock certificates entered into between the trust's fund management company and distributing agencies;

dd) List of operations staff working at the department of management of the real estate investment trust meeting regulations laid down in clause 2 of Article 3 herein, enclosing personal documents and the following documents:

- Legitimate copy of certificate of practice in fund management (if any) or other certificates prescribed by laws on establishment, organization and operation of the trust’s fund management company;

- Legitimate copy of valuer’s ID card, valid copy of real estate appraisal credentials prescribed by laws on real estate business, or any proof of pass in valuer’s tests in relevant subjects, including: (i) Price formation bases; (ii) Principles and methods of appraisal; (iii) Real estate appraisal; (iv) Corporate valuation, enclosing any document proving that the holder has acquired at least two (02) years of experience in real property valuation at real estate businesses, real estate service providers and appraisal enterprises;

e) Any firm commitment.

5. Application package for additional issue of stock certificates, including:

a) Documents referred to in point a, b and c of clause 4 of this Article, including the trust's Charter, which prescribe increase in the trust's capital stock;

b) Minutes and resolution of an investors’ general meeting that state approval of offer for sale of additional stocks for the purpose of raising the trust's capital, plans for issue of stocks and use of its share capital; minutes and resolution of the trust’s representative board that state approval of application documents for offer for sale of stocks and other matters specified in point d of clause 3 of this Article;

c) Financial statement of the year preceding the year of submission of application for additional issue of stock certificates which is audited by an approved auditing body and ensures that the trust’s profit earned within that year must be positive;

d) Report on results of valuation and revaluation, certificates of valuation of the trust’s existing real property or real property in which the trust intends to put their investments (if any), enclosing remarks of legal advisory bodies on the legal status concerning ownership of real property in which intended investments may be made and extent of regulatory compliance of real estate contracts to be effected; report on the trust’s net asset value endorsed by the supervisory bank that is made at the time of submission of application package.

6. Application package for the trust’s initial public offering or additional issue of stock certificates, as prescribed in clause 4 and 5 of this Article, may include one (01) original, enclosing electronic data files. The original set of application package shall be sent directly to the State Securities Commission or by post.

7. Fund management company shall have the burden of ensuring that information contained in an application package is correct, authentic, does not cause any misunderstanding, and it shows important matters that may influence an investor's decision. During the processing stage, the trust’s fund management company shall be charged with updating, modifying and revising the submitted application package in case of detecting any incorrect information, realizing any issue that arises or discovering any omission of material information required by regulations in force, or reckoning that it is necessary to give explanations about any issue that are likely to cause misinterpretation. All modifications or revisions must bear signatures of persons already signing their names in the submitted application package or persons holding the same office as the former's or legal representatives of the fund management company.

With respect to additional issue of stock certificates, any amendment, modification or revision must be publicly informed under the provisions of clause 4 of Article 3 herein.

8. During the period of processing and consideration of application package by the State Securities Commission, the fund management company and its related persons shall be obliged to use information given in the prospectus submitted to the State Securities Commission in an honest and correct manner in market surveys and, while doing so, must clarify that such information is unofficial. Such information must be provided via means of mass media.

9. Within thirty (30) days of receipt of the full and valid application package as prescribed in clause 4 and 5 of this Article, the State Securities Commission must issue the certificate of initial public offering of stocks or the certificate of additional issue of stocks. In case of rejection, the State Securities Commission shall be obliged to respond in writing with clear reasons for such rejection.

10. The certificate of initial public offering of stocks or the certificate of additional issue of stocks awarded by the State Securities Commission to the fund management company shall be treated as a written document confirming that the application package for offer for sale and issue of stocks has conformed to regulatory requirements and procedures.

Article 5. Offer for sale and distribution of stocks of a real estate investment trust

1. The public offering of stocks may take place only after obtaining the certificate of registration of offering of stocks from the State Securities Commission.

2. Within seven (07) days after the effective date of the certificate of registration of offering of stocks, the fund management company must publicize the notice of offer as provided in clause 4 of Article 3 herein and concurrently send it to the State Securities Commission. The notice of offer must contain all information required in the Appendix No. 02 hereto.

3. The fund management company, distributing agency and body underwriting issue of stocks (if any) must distribute stocks in a fair and public manner and must ensure that investors may register purchase of stocks within the duration of twenty (20) days; such duration must be specified in the notice of offer.

In case the number of stock certificates registered by potential holders exceeds the number of stock certificates offered for sale, the fund management company shall be obliged to distribute all of stock certificates obtaining permission for offer for sale to investors, depending on the ratio of purchase registration by each investor.

4. All of investor’s contributed capital must be frozen at a separate account opened at a supervisory bank and may only be released after the effective date of the trust’s establishment registration certificate. The supervisory bank shall be responsible for paying interest to the trust at the minimum rate equaling the floating interest rate which is applied during the capital freezing duration.

5. The fund management company shall be obliged to finish distributing stock certificates within ninety (90) days from the effective date of the certificate of registration for public offering of stocks. In case of failure to do so within such duration, the fund management company must request the State Securities Commission in writing for its decision on extension of the duration of distribution of stock certificates.

Within seven (07) days of receipt of the fund management company’s request, the State Securities Commission shall consider granting its decision on an extension of the duration of distribution of stock certificates which is, however, restricted to thirty (30) days. In case of rejection, the State Securities Commission shall be obliged to respond in writing with clear reasons for such rejection.

6. Within three (03) days after the date of completion of an offer or upon expiry of the certificate of registration of offering of stocks, the fund management company must inform the State Securities Commission and simultaneously make public disclosure of information as provided in clause 4 of Article 3 herein about the trust’s incompliance with establishment requirements in either following cases:

a) Fewer than 100 investors purchase stock certificates, excluding professional securities investors; or

b) Total value of share capital is less than fifty (50) billion Vietnamese dong or less than the required minimum value of share capital expected to be raised according to the trust’s Charter (if any).

7. In case of incompliance with trust establishment requirements specified in clause 6 of this Article, within the time limit of fifteen (15) days from the date of completion of an offer or upon expiry of the certificate of registration of offering of stocks, the fund management company must refund investors all of their contributed capital, including any interest amounts that may arise, and must be liable for costs incurred from such capital mobilization.

8. Suspension or cancellation of an offering shall be subject to provisions laid down in Article 22 and 23 in the Law on Securities.

9. With respect to additional issues of stock certificates for the purposes of capital increase, processes and procedures for issuing the notice of issue or distribution of rights to purchase stock certificates shall be subject to provisions laid down in clause 1, 2, 3, 4 and 5 of this Article and others of relevant laws on securities, applicable to listed organizations and other relevant corporate laws.

Article 6. Registration for establishment of real estate investment trusts, adjustment to certificates of registration of establishment of real estate investment trusts

1. Within ten (10) days after completion of offering of stocks or upon expiry of certificate of registration of offering of stocks, the fund management company must submit application package for registration of establishment of the trust to the State Securities Commission, including:

a) Application form for grant of the certificate of registration of establishment of the trust, which is completed by using the form given in the Appendix 04 hereto;

b) Report on results of an offering of stocks which is made under the provisions of the Appendix No. 03 hereto, enclosing a document stating the supervisory bank's confirmation of the amount of capital already raised in each offering and the number of investors making their equity participation.

2. In case of the additional issue of stock certificates for the purpose of raising capital, within five (05) days after end of each issue, the fund management company shall request the State Securities Commission to adjust the certificate of registration of establishment of the real estate investment trust. Application package for adjustment to the certificate of registration of establishment of the real estate investment trust must include documents referred to in clause 1 of this Article.

3. Application package for registration of establishment of the trust and adjustment to the certificate of registration of establishment of the real estate investment trust must be made into one (01) original set, enclosing an electronic data file. The original set of application package shall be sent directly to the State Securities Commission or by post.

4. Within ten (10) days of receipt of the adequate and valid set of application documents, the State Securities Commission shall issue the certificate of registration of establishment of the trust or the adjusted one. In case of rejection, the State Securities Commission shall be obliged to respond in writing with clear reasons for such rejection.

Article 7. Recognition of ownership of stock certificates

1. Within five (05) days from the effective date of the certificate of registration for establishment of the trust or of the adjusted one, the fund management company shall be responsible for recognizing an investor’s ownership of the number of stocks that that have already purchased and creating the register of investors, containing the following main information:

a) Name and address of the main office of the fund management company; name and address of the main office of the supervisory bank; the trust’s full name; the trust’s ticker symbol used on a stock market (if any);

b) Total authorized number of stock certificates; total stock certificates already sold and total share capital raised;

c) List and information about ownership of investors using the form specified in the Appendix No. 08 hereto;

d) Date of creation of the register of investors.

2. Information about investors in the register is a basis to authenticate that investor’s ownership of stock certificates.

3. Within ten (10) days after the effective date of the certificate of registration for establishment of the trust, the fund management company must finish registering and depositing stock certificates according to laws on securities registration and depositing.

4. Within forty five (45) days from the date on which the State Securities Commission gives its written recognition of the validity of the certificate of registration for establishment of the trust, the fund management company must file the followings to the State Securities Commission:

a) Meeting minutes or report on vote counting and resolution of the investors’ general meeting on the trust's representative board and members of the trust's representative board;

b) List and personal profiles of members of the representative board;

c) Contract with a supervisory bank, appraisal body or real estate management entity which has already been ratified and adopted.

Article 8. Listing of stock certificates of real estate investment trusts

1. Within thirty (30) days from the effective date of the certificate of registration for establishment of a trust or the adjusted one, the trust's fund management company must prepare a complete set of documents and list stocks on a stock exchange according to provisions of laws.

2. By registering purchase of the trust’s stocks, it shall be considered that they agree with listing of their stocks. If prescribed by the trust’s Charter and already announced in the prospectus, it shall be unnecessary to collect opinions from the investors’ general meeting on an additional issue of stocks, even including the additional listing of stocks carried out after implementation of business merger and acquisition procedures.

Section 2. INVESTMENTS OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS

Article 9. Investment portfolios and investments of real estate investment trusts

1. Investment portfolios of a real estate investment trust must correspond to investment goals and policies already prescribed in the trust’s Charter and announced in the trust’s prospectus. Each investment portfolio of the trust shall include the following assets invested in Vietnam:

a) Deposits made at commercial banks according to banking laws;

b) Money market instruments, including valuable papers and negotiable instruments stipulated in banking regulations;

c) Government bonds, Government-guaranteed bonds and municipal bonds;

d) Listed shares, registered stocks and bonds listed on Vietnamese stock exchanges;

dd) Unlisted shares, unregistered shares of listed companies; unlisted bonds of issuing organizations operating under domestic laws of Vietnam; shares of joint-stock companies or equity contributions to limited liability companies;

e) Securities and other assets prescribed according to laws and instructions given by the Ministry of Finance;

g) Real property meeting regulations laid down in clause 4 of this Article.

2. The trust’s fund management company may make deposits and invest in money market instruments specified in point a and b of clause 1 of this Article at commercial banks approved by the trust’s representative board.

3. The composition of investments in the trust’s portfolio must meet the following regulations:

a) Investing between at least sixty five percents (65%) and one hundred percents (100%) of net value of the trust’s assets in real property under the provisions of clause 4 of this Article;

b) Prohibiting investment of greater than thirty five percents (35%) of net value of the trust’s assets in those property referred to in point a, b, c, d, dd and e of clause 1 of this Article and ensuring investments are subject to the following restrictions:

- Prohibition against any investment of more than five percents (5%) of total value of the trust’s assets in securities of an issuing organization, except Government bonds;

- Prohibition against any investment in more than ten percents (10%) of total outstanding stocks, except Government bonds;

- Prohibition against any investment of more than ten percents (10%) of total value of the trust’s assets in issued stocks of companies having ownership relationships;

c) Total value of borrowed funds of the trust does not exceed five percents (5%) of net value of the trust’s assets at the investing time;

d) Prohibition against using the fund’s capital and assets for lending and loan guarantee purposes, except investment made in a form of deposit as provided in point a of clause 1 of this Article; prohibition against using the fund's assets to perform such transactions as margin trading (i.e. borrowing funds for purchase of securities) and short selling (i.e. lending securities for sale thereof);

dd) Prohibition against any investment in stocks of that trust, any investment in securities investment funds and securities investment companies established and operated in Vietnam;

e) If the trust is registered as a foreign investor according to clause 3 of Article 3 herein, during their investments, the trust must comply with relevant laws on restricted ownership interests of foreign investors.

4. A real estate investment trust shall be allowed to invest in real estate if it meets the following requirements:

a) Such real estate is the one obtaining marketing authorization under laws on real estate business. Real estate in which the trust invests must be located in Vietnam, may be used for rent or for the purpose of earning proceeds and must meet other regulations specified in the Decree No. 58/2012/ND-CP;

b) Real estate in which the trust invests must be a house or construction project which is completed under construction laws. With respect to real estate under construction, the trust may invest in such real estate if the following requirements are met:

- Such real estate is not an empty land lot where none of construction projects are developed according to laws on land and associated real property business;

- Such real estate is a construction project completed on schedule at the time of the trust’s making capital contribution;

- The trust has entered into real estate contracts with potential customers, making sure that the contractual real estate is able to be traded, used or leased immediately after completion;

- The aggregate value of an item under construction does not exceed 10% of total asset value;

5. Difference between proportions of investment components in the trust’s portfolio and restriction on investment proportions may be permissible according to provisions laid down in point a, b and c of clause 3 of this Article and due to the following causes:

a) Any fluctuation in market prices of assets listed in the trust’s investment portfolio occurs;

b) Allowable payments are made by the trust;

c) Merger, acquisition, purchase of the trust’s shares or public offer to purchase securities of issuing bodies takes place;

d) The trust has just been granted registration for its establishment or adjusted its capital or undergone corporate splitting, consolidation and acquisition for the maximum period of 6 months from the effective date of the certificate of registration for establishment of the trust or the adjusted one;

dd) The trust is going into liquidation.

6. Within one (01) year from the date on which such difference arises due to causes specified in point a, b and c of clause 5 of this Article, the trust's fund management company must adjust its portfolio, ensuring conformance to regulations laid down in clause 3 of this Article.

7. In cases where the difference arises owing to the fund management company's incompliance with investment restrictions prescribed in laws or the trust's Charter, the fund management company must immediately adapt the investment portfolio to conform to laws. The fund management company shall be liable to compensate for the trust's losses (if any) and incur any cost related to such adjustment to the trust’s investment portfolio as provided in this clause. Any profit earned must be recorded into the trust's bookkeeping accounts.

8. With five (05) days from the date of completion of adjustment to the portfolio, the fund management company must make relevant information known to the public as provided in clause 4 of Article 3 herein; simultaneously, must send the State Securities Commission a notice of any difference arising from the investment portfolio proportion, causes and time of occurrence or discovery of such difference or the trust's losses (if any) or any profit that may be earned for the trust, remedial actions, date and results of implementation of such actions. The notice must be certified by a supervisory bank.

9. When performing trades in assets on behalf of the trust, the fund management company must comply with the following regulations:

a) With respect to listed securities or those securities registered with stock exchanges, stock trades or transactions must be carried out through centralized transaction processing systems administered by Stock Exchanges;

b) As for assets which are not real property, listed securities or registered stocks, or in stock deals, the fund management company must obtain the written prior consent from the trust’s representative board for the following matters: the proposed price bracket within which transactions are performed, time of transaction, partners or persons ineligible to perform transactions and types of asset;

c) Any trade or transaction related to real estate must be performed in accordance with Article 14 herein.

Article 10. Net asset value

1. The fund management company shall be responsible for determining the trust’s net asset value and net asset value per a unit of stock certificate once a week by using the following calculation methods:

a) Net asset value is defined as the trust’s assets minus the trust’s liabilities. The trust’s assets are calculated at market prices or reasonable value thereof (used in case the market prices are unidentifiable). The trust’s liabilities are defined as debts or payment obligations accrued as at the date preceding the valuation date. The method of determination of market prices or reasonable value of assets in the trust’s portfolio, value of debts and payment obligations shall be subject to the principles referred to in the Appendix No. 15 hereto, and the trust’s internal rules and regulations set out in a valuation handbook. Each real property must be valued at least annually;

b) Net asset value per a unit of stock certificate equals the trust’s net asset value divided by total outstanding units of stock certificates.

2. The fund management company must compile a valuation handbook containing at least the followings:

a) Principles, criteria for selection and change of organizations providing price proposals and appraisal bodies. These principles must be clarified in the trust's Charter as well;

b) Principles and detailed procedures for implementation of valuation methods which ensure conformance to provisions of laws, the trust’s Charter, and are ratified at the investors’ general meeting. Principles and procedures for implementation of valuation methods must be transparent, rational and conformable to international conventions to ensure consistent application thereof under different market conditions.

3. The valuation handbook shall be subject to approval of the trust's representative board and be provided for the supervisory bank as a certification of calculation of the trust’s net asset value. The list of at least three (03) organizations providing price proposals that are not related persons of the fund management company and supervisory bank must be subject to approval of the representative board.

4. Net asset value and net asset value per a unit of stock certificate must be certified by the supervisory bank. The certification of value must be granted in writing or by access to data via the electronic information system of the supervisory bank that has already been approved by the fund management company.

5. On the following business day, after the supervisory bank has already certified, information about the trust’s net asset value or the net asset value per a unit of stock certificate must be publicized according to provisions laid down in clause 4 of Article 3 herein.

6. The fund management company may entrust the supervisory bank with determination of the trust’s net asset value and the trust’s net asset value per a unit of stock certificate. In this case, the fund management company and the supervisory bank must carry out the checking, review, inspection and oversight mechanism and procedures to ensure that such determination of net asset value is conformable to provisions of laws, and the net asset value is calculated accurately.

7. In case of incorrect valuation, within twenty four (24) hours from the time of discovery of such incorrectness, the supervisory bank or the fund management company (to the extent that the supervisory bank provides service of determination of net asset value) must inform and request the other to make timely adjustments.

8. Within five (05) days of discovery of incorrect valuation of net asset value, the fund management company or the supervisory bank must adjust and publicize information prescribed in clause 4 of Article 3 herein, and inform the State Securities Commission of incorrect valuation, including causes, time of occurrence of such incorrect valuation and corrective actions. Contents of the notice must be signed and certified by the fund management company and the supervisory bank.

Article 11. Distribution of the trust’s profits

1. A real estate investment fund must set aside at least 90% of its profits earned within a tax year to pay investors. The distribution method may be approved in the most recent investors' general meeting. After the trust's profits within a tax period or the trust’s accumulated profit is fully transmitted to any other fund as prescribed in the trust's Charter and fulfilling any tax or other financial obligation, the remaining amount thereof shall be paid to investors.

2. Distributed profits may be paid in cash or by giving additionally issued stock certificates. Within fifteen (15) days before income distribution, the fund management company must inform its investors. The notice of profit distribution must contain all information required in the Appendix No. 14 hereto.

3. The trust’s profit distribution must conform to the following principles:

a) Such distribution must be subject to regulations of the trust's Charter regarding profit distribution policies or other regulations set forth in the trust’s prospectus or summary prospectus;

b) Such distribution must be carried out after the trust fulfills its tax and other financial obligations as per law and fully transfer part of its profits to other funds (if any) under the provisions of the trust’s Charter;

c) After distribution, the trust must maintain adequate capital for payment on debts and other financial obligations due and ensure that its net asset value is not less than fifty (50) billion dong;

d) Rates of distributed profits must be subject to the decision of the investors’ general meeting or the trust’s representative board on condition that such rates are aligned with investment targets and conform to regulations on distribution of the trust's profits;

dd) In case where profits are distributed by giving stock certificates, the trust must provide adequate assets as reciprocal capital by setting aside its undistributed post-tax profits, based on its latest audited or reviewed financial statement.

Article 12. Operating expenses of real estate investment funds

Operating expenses of a real estate investment fund shall include the followings: Costs of management of the trust paid to the trust’s fund management company; costs of depositing of the trust’s assets, costs of supervision paid to the trust’s supervisory bank; costs incurred from maintenance, operation and exploitation of real estate which are paid to the trust’s real estate management bodies; auditing costs paid to auditing organizations; costs of valuation paid to valuing organizations; charges for legal advice, price proposal and other reasonable services, remuneration paid to the trust’s representative board; costs incurred from drafting, printing the prospectus, summary prospectus, financial statement and other documents, and sending them to investors; costs of public disclosure of the trust’s information; costs incurred from holding investors’ general meetings or meetings of the trust’s representative board; costs related to performing the trust’s asset transactions and other costs prescribed by laws.

Article 13. Management of real property listed in a trust's investment portfolio

1. Before making investment in a particular real property, the trust’s fund management company must plan the operation and use of that real property in the next five (05) years. This plan may be approved by the representative board.

Duration of retention of real estate listed in the trust’s investment portfolio shall be subject to point b of clause 1 of Article 91 in the Decree No. 58/2012/ND-CP.

2. The fund management company must run a department charged with managing the real estate investment trust that is staffed with professional and qualified personnel meeting the following requirements:

a) They must have full civil and legal capacity, and are not subject to any prison sentence or the court's prohibition from business practices;

b) They have not been subject to fines or other more severe penalties for their violations that may arise in the securities, banking and insurance sectors for two (02) recent years preceding the year of their appointments;

c) In order to manage the securities investment portfolio of each real estate investment trust, the fund management company must appoint at least two (02) officers holding fund management practicing certificates or other international credentials according to laws on establishment, organization and operation of the fund management company;

d) In order to manage the real estate investment portfolio of each real estate investment trust, the fund management company must appoint at least two (02) professional officers holding accredited valuer’s ID cards; or holding real estate valuation certificates prescribed in laws on real estate business; and having acquired at least two (02) years' experience in valuation of real estate at real estate business organizations, real estate service providers or valuing enterprises.

In cases where a manager of the trust, prescribed in point c, also meets standards specified in point d, that manager may be entitled to hold a part-time office as the manager of the trust's real estate investment portfolio.

3. The fund management company shall assume the following responsibilities:

a) Act on behalf of the trust to exercise rights to own and use, and fulfill obligations and responsibilities to the trust’s assets, in a voluntary and honest manner in the trust’s best interests;

b) Conduct regular inspection and oversight, and carry out all necessary activities, with a view to ensuring that project’s owners, sellers, lessees, hire-purchasers, real estate management organizations and other partners mentioned in economic agreements related to the trust’s real estate fulfill their obligations prescribed in laws on real estate business and other provisions of relevant laws;

c) Register rights to own and use the trust’s assets in a timely manner as provided in laws on real estate business. Ensure sufficient provision of real estate ownership certificates, certificates of rights to use land or legitimate documents proving rights to own and use real estate under laws with respect to existing real property; certificates of construction or documentation regarding projects and construction designs already approved with respect to real property under construction; construction designs, as-built dossiers and reports on commissioning and transfer of real estate with respect to real property belonging to projects not yet obtaining certificates of ownership rights or titles; project documentation, construction designs and progress of construction of residential homes or other structures already obtaining approval with respect to residential homes and other construction works formed in the future; and documents, records and other legitimate instruments prescribed in relevant laws;

d) In cases where the trust is the co-owner or co-user of a real property, the trust’s fund management company must ensure that the trust enjoys freedom of disposing of the trust’s asset portions at any time at the price that are not affected by any third party, and is vested with all of the following rights:

- Gain profits from operation and commercial use of real property as agreed upon in agreements on management of real estate according to the respective proportion of its contributed capital;

- Get involved in giving opinions and making the decision on important issues, including changes in business cooperation agreements, real estate management and operation agreements and other arrangements or economic agreements. In cases where the trust owns real property in an indirect manner or through ownership of shares or contributed capital of companies having rights to own real estate, the trust must be accorded all of rights granted to shareholders and capital contribution members, including freedom of disposition of assets (e.g. shares or contributed capital portions) of the trust;

dd) Sign real estate management agreements and other economic ones with respect to the trust’s assets as provided in laws on real estate business and other provisions of relevant laws. In case of signing new real estate management agreements or renewed ones, within fifteen (15) days from the signature date, the fund management company shall be responsible for sending them to the State Securities Commission.

e) Purchase all required insurance contracts for real property listed in the trust’s investment portfolio. Insurance agencies must be subject to approval from investors’ general meetings.

g) Enter into cooperation with the supervisory bank and ensure the supervisory bank keeps custody of all documents related to the trust’s real property, especially those documents certifying ownership rights under the provisions of point a of clause 2 of Article 32 herein.

4. The fund management company must authorize the real estate management body to keep custody, take care of, look after, repair, upgrade, operate and commercially use real property under terms and conditions of real estate management agreements. Criteria for selection of organizations providing the service of management of real estate and principles laid down in real estate management agreements must be subject to regulations of the trust's Charter. Bodies providing the service of management of real estate and real estate management agreements may be approved in an investors' general meeting.

5. Real estate management bodies shall assume the following responsibilities:

a) Carry out regular and ongoing oversight and management of business, operation and commercial use of real estate, ensure that real property is managed, operated and used in an effective and safe manner; ensure that service quality meets criteria and requirements of the trust's fund management company and other terms and conditions of real estate management agreements;

b) Comply with laws on real estate business and provisions of other laws during the period of management, operation and use of real property. Manage real property according to discreet, voluntary and honest principles, and in the trust’s best interests;

c) Any repair, maintenance, upgrade and expansion of operable and usable space, and any change in real estate structures shall be carried out only after receipt of consent from the fund management company or the trust’s representative board under terms and conditions of real estate management agreements.

d) Provide the fund management company with full and accurate information regarding business performance and prospect of variation in market segments of real property under their authority. Periodically, real estate management bodies shall be responsible for submitting performance assessment reports for compiling purposes and for proposing them to investors’ annual general meetings. Each report must contain all information required in the Appendix No. 26 hereto;

dd) Ensure security for all information related to real estate, business, use and operation of real estate under their delegated authority. Except competent regulatory authorities, real estate management bodies shall not be allowed to provide the abovementioned information for any person or entity, including other business departments of their own.

e) Real estate management bodies shall be responsible for compensating for any loss that the trust may suffer as the result of their negligent act performed during the stage of management of real estate, even including default, errors or frauds of their staff or third-party entities or persons providing services related to management of real estate, unless otherwise decided by investors’ general meeting.

Article 14. Real estate transactions of real estate investment trusts

1. Except transactions specified in clause 2 of this Article, a trust’s fund management company must ensure compliance with the following regulations:

a) The buying price of a real property does not exceed 110%, and the selling price of a real property is not lower than 90%, of the reference price determined by an appraisal body within the maximum duration of six (06) months ending on the effective date of a real estate transaction, unless otherwise decided by the investors’ general meeting. Where necessary, the investors’ general meeting or the trust’s representative board may request its fund management company and appraisal bodies to redetermine the reference price prior to the effective date of a real property transaction.

In cases where a real property is valued by multiple appraisal bodies, the reference price shall be defined as the mean value of prices determined by these entities.

b) The trust’s fund management company must conduct a poll to collect investors’ opinion in an investors’ general meeting in the following cases:

- The proposed buying price is higher than, or the selling price is lower than, those prices referred to in point a of this clause; or

- A real estate transaction has higher value than, or makes up 20% of total assets of the trust, after such transaction occurs; or results in total value of most recent transactions with the same partner within twelve (12) months which is greater than or equal to 20% of total asset value of the trust after such transaction occurs; or

- In other cases prescribed in the trust’s Charter.

c) The trust’s fund management company must consult with the representative board before performing a real estate transaction with regard to:

- A real estate transaction making up between 10% and 20% of total assets of the trust after such transaction occurs; or resulting in total value of most recent transactions with the same partner within twelve (12) months which equals between 10% and 20% of total asset value of the trust after such transaction occurs; or

- In other cases prescribed in the trust’s Charter.

2. The trust’s fund management company may perform real estate transactions between the trust and persons below if all requirements set out in clause 3 of this Article are met:

a) Staff of the trust’s fund management company; members of the trust's Governing Board, Board of Directors or Members' Board or Chair of the fund management company; major shareholders or members making equity participation making up more than 5% of the charter capital of the fund management company, authorized representatives of these persons; fund management companies; supervisory banks; major investors in the trust, authorized representatives of major investors (if any); members of the trust’s representative board;

b) Persons having rights and interests related to entities or individuals specified in point a of this clause;

c) Other real estate investment trusts, even including real estate securities companies put under the control of a fund management company;

d) In other cases prescribed in the trust’s Charter.

3. Requirements for carrying out a real estate transaction prescribed in clause 2 of this Article shall include the followings:

a) The trust’s Charter sets out regulations on permission to carry out a real estate transaction which are publicized in the trust's prospectus or summary prospectus;

b) The trading price meets regulations laid down in point a of clause 1 of this Article;

c) If a real estate transaction makes up more than 10% of total assets of the trust after such transaction occurs; or results in total value of most recent transactions with the same partner within twelve (12) months which equals more than 10% of total asset value of the trust after such transaction occurs, such transaction must be subject to approval from the investors’ general meeting. In such case, related investors shall not be allowed to exercise their voting rights in the investors’ general meeting and the decision on approval of such transaction is granted if the number of investors representing 65% of the remaining votes agrees;

d) Real estate must be valued by two appraisal bodies out of which an appraisal body is selected by the investors' general meeting and another one is designated by the supervisory bank. Valuation costs shall be recorded as expense entries of the trust;

dd) The appraisal body and the legal advisory organization must certify that terms and conditions of a proposed transaction agreement is corresponding to actual market conditions and such transaction is legal and conformable to provisions of relevant laws.

4. After completing transactions as provided in point b and c of clause 1 and 2 of this Article, details about these transactions must be publicized in the trust’s prospectus or provided for all investors in any form specified in the trust's Charter and prospectus. Information about transactions shall include the followings:

a) Adequate information about partners involved and relationship between these partners and the trust;

b) Comprehensive information about real property involved in transactions, including its type; location; information about planning in relation to real property; scale and dimension of the real property to be traded; characteristics, attributes and economic effectiveness assessed after commercial use/operation of the real property to be traded (usage ratio/accommodation capacity, etc.), quality of the real property to be traded; actual state of technical infrastructure, utilities and community amenities associated with the real property to be traded; legal status of the real property to be traded, including documents proving rights to own and use the real property to be traded, and other documents related to formation of the real property to be traded; history of ownership and use of the real property to be traded; restrictions on rights to own and use the real property to be traded (if any); trading prices of the real property to be traded; rights and interests of third-party persons involved and other relevant information;

c) The certificate of valuation of the real property to be traded shall include information regarding the valued real property; location and scale of the valued real property; properties and actual state of the valued real property; legal status of the valued real property; restrictions applied to the valued real property; methods of valuation of the real property; time of valuation of the real property; price of the real property and other relevant information;

d) Information about profits gained from commercial use of the real property before it is traded (enclosing evidencing documents) and expected profits after transaction;

dd) Other relevant information.

5. In all real estate transactions, the trust’s fund management company must actively and promptly inform and provide the trust’s supervisory bank and representative board with adequate documents and information about transactions (before and after they are performed) within the sufficient duration so that that bank and representative board exercise their rights to inspect and oversee the trust’s transactions according to laws, regulations laid down in the trust’s Charter, terms and conditions of the supervision agreement.

Article 15. Appraisal bodies

1. Investors’ general meeting shall decide to select at least one (01) appraisal body to render the service of valuation of the trust's real property within the service duration which is restricted to two (02) years. Upon expiry of such duration, the trust’s fund management company shall be responsible for selecting the substitute appraisal body and recommending it to the investors’ general meeting to seek its approval.

2. An appraisal body must meet the following criteria:

a) Such appraisal body must be a valuing enterprise complying with regulatory requirements for eligibility for provision of service at the time of conclusion of an agreement with the trust's fund management company in accordance with laws on valuation, or must be a prestigious real estate business having competence in valuing real estate in accordance with laws on real estate business;

b) Such appraisal body must not be a person related to the trust’s fund management company, supervisory bank or major investor of the trust; must not be a partner in property transactions with the trust; must not be a person related to a partner in trades in the real property that the former plans to value;

c) Such appraisal body must be staffed with at least three (03) qualified valuers holding valuer's ID cards that meet regulatory requirements for conformance to valuation regulations at the time of conclusion of a valuation service agreement; or holding real estate valuation certificates. These valuers must have at least five (05) years’ experience in providing real property valuation services;

d) Such appraisal body must be reputable, experienced, and professionally moral and meet other requirements specified in the trust’s Charter and other criteria of the fund management company.

3. The fund management company shall sign valuation agreements only with appraisal bodies already ratified and approved in the investors’ general meeting. Within fifteen (15) days from the signature date, the trust’s fund management company shall be responsible for sending them to the State Securities Commission. The maximum duration of a valuation agreement (even if it is extended) shall be two (02) consecutive years. Each valuation agreement may be ratified and approved, and must contain at least the followings:

a) Regulations regarding information sharing policies, which ensure that appraisal bodies receive all information necessary for their valuation activities;

b) Regulations regarding valuation costs that conform to the principles in which the amount of cost is not dependent on value of the asset to be valued;

c) Regulations regarding termination, discharge or extension of duration of agreements;

d) Regulations regarding authorization that conforms to the principles in which an appraisal body may authorize another appraisal body meeting regulations laid down in clause 2 of this Article to render valuation services. Such authorization must obtain the prior consent from the trust’s representative board.

4. Appraisal bodies and valuers must comply with the following regulations:

a) They shall not be allowed to appraise the real property in which they are partners or they are related persons to partners; shall not be allowed to provide valuation services for fund management companies in which they are shareholders or capital contributing members owning at least 5% of the charter capital; or in which their parents, spouses, children or siblings are members of governing boards, or chief accounts, members of boards of directors, members' boards or presidents. Appraisal bodies or valuers shall not be allowed to enter into trades in assets with the trust as this affects the arm’s length principle applied to the valuation process;

b) Appraisal bodies and valuers shall not be allowed to collude with fund management companies or partners in asset transactions of the trust, or give material benefits to or impose coercive acts or bribe fund management companies or transaction partners to falsify valuation results; shall not be allowed to suggest receiving or receive benefits existing in any form other than contractual service prices;

c) Store documents and records of valuation; provide documents and records of valuation as requested in writing by competent regulatory authorities;

d) Obtain permission only to provide real estate valuation services for a real estate investment trust or securities company for a time limit of two (02) consecutive years;

dd) Comply with all regulations on responsibilities and obligations prescribed in laws on valuation.

5. The trust’s valuation activities must conform to the following principles:

a) Each real property belonging to the trust’s portfolio must be valued periodically at least once a year and on any other date as requested by the trust's representative board and investors’ general meeting. On a three (03)-year basis, all of the trust's real estate investment portfolios must be revalued, unless otherwise decided in an investors' general meeting. All valuation or revaluation activities of the trust shall only be carried out by appraisal bodies approved in an investors’ general meeting;

b) In addition to valuation carried out in accordance with point a, the trust’s real property must be revalued before being traded or before the trust issues additional stocks for capital raising purposes. Revaluation of real property conforming to regulations laid down in this clause may be unnecessary in the event that the effective date of transaction does not exceed the time limit of six (06) months from the most recent valuation date;

c) Appraisal bodies shall only be allowed to determine the price at a specified place and time according to valuation standards and ensure such price is appropriate for particular purposes specified in valuation certificates;

d) Valuation bases are market value and reasonable value determined according to the principles conforming to laws on real estate business and laws on valuation. Real estate value must be determined by using at least two methods. Selection of the valuation method and results must be explained in detail. The valuation method must be selected according to the valuation handbook already approved in the investors' general meeting and the trust's representative board as provided in clause 2 of Article 10 herein, conventions and provisions of laws on real estate business and other laws on valuation.

Process and method of valuation of real property listed in the trust's portfolio shall contain information given in the Appendix No. 15 hereto;

dd) Data and information used in valuation activities must be updated in a sufficient, accurate and timely manner and must be adjusted in a logical and appropriate manner. Adjustment to data and information must be explained in full and detail;

e) Each real property must be appraised by an appraisal body only two consecutive times at maximum;

g) Periodically, real estate management bodies shall be responsible for preparing annual review reports on valuation of real property that has already been valued within the reporting year for submission to the fund management company before it compiles a general report and submit it to investors’ annual general meetings. The valuation activity report must contain all information as mentioned in the Appendix No. 16 hereto.

6. After managing to fulfill their assigned tasks, valuers of appraisal bodies who are directly entrusted with valuation of real property must make valuation result reports and bear legal liability for valuation results and their comments made in valuation result reports. Each valuation result report must conform to Vietnam's valuation standards and contain at least information given in the Appendix No. 17 hereto.

7. Valuation result reports on must be made in an arm’s length, unbiased and faithful manner with signatures of valuers who directly carry out valuation activities and General Directors or Directors of appraisal bodies or persons authorized in writing by General Directors or Directors of appraisal bodies. Valuation reports must be clear, avoid any misinterpretation and contain full and accurate information required.

8. Appraisal bodies must send a written notice of valuation results available in a form of valuation certificates to the trust’s fund management company.

9. Valuation certificates must be clear, accurate and sufficient, and must avoid any misinterpretation in order for investors to make their own decisions. Valuation certificates shall only be valid for assets valued at the predetermined valuation dates; shall have binding liabilities to appraisal bodies for valuation results and comments given in valuation certificates. Valuation certificates must contain at least the information required in the Appendix No. 18 hereto.

10. After a valuation date, if there are major changes affecting value of the valued asset, appraisal bodies and valuers shall be responsible for mentioning such changes in their valuation reports and certificates. Where necessary, the trust’s fund management company shall be obliged to issue another prospectus amending or replacing the previous valuation certificate.

Section 3. GENERAL MEETINGS OF INVESTORS AND REPRESENTATIVE BOARD

Article 16. Rights and obligations of investors and investors’ general meeting

1. Rights and obligations of investors in a real estate investment trust shall be implemented in accordance with the trust's Charter, provisions of laws on establishment and management of closed-end funds; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

2. Rights and obligations of investors in a real estate investment trust shall be implemented in accordance with the trust's Charter, provisions of laws on establishment and management of closed-end funds; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

Article 17. Trust’s representative board

1. The trust’s representative board representing investors is elected at investors’ general meetings or receives investors’ written opinions. The board may be composed of between three (03) and eleven (11) members with two-thirds (2/3) of its membership that is not persons related to the trust’s fund management company or supervisory bank. Each board’s member holds a vote.

2. The board must have at least an independent member qualified and experienced in the real estate and real property appraisal sector; another independent member having relevant qualifications and working experience in the securities investment analysis or asset management sector; and the last member having professional qualifications in laws.

3. Term of office, standards, membership, nomination, self-nomination, election and recruitment of additional members to the board; rights, responsibilities and obligations of the board's members shall be subject to regulations laid down in the trust's Charter, conformable to laws on establishment and management of closed-end funds; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

Section 4. TRUST RESTRUCTURING

Article 18. Amalgamation and merger of real estate investment trusts

1. A real estate investment trust is amalgamated or merged with another one according to the decision made by the investors' general meeting. At least thirty (30) days before an investors' general meeting, the trust's fund management company shall be obliged to provide investors with documents related to amalgamation and merger, including:

a) Amalgamation and merger plans attached to the report on analysis of amalgamation and merger that contains information specified in the Appendix No. 11 hereto;

b) Draft amalgamation and merger agreement containing terms and conditions regulated in the Appendix No. 12 hereto;

c) Annual financial statement already audited and quarterly financial statements of all of amalgamating or merging funds compiled till the most recent quarter;

d) Draft Charter, prospectus or summary prospectus of the amalgamated fund; the trust’s Charter, prospectus and summary prospectus of the merged fund.

2. Within ten (10) days from the date on which the investors’ general meeting makes its decision to approve amalgamation or merger, the trust's fund management company must inform such decision to creditors. Within thirty (30) days of receipt of such notice, creditors shall have the right to request the trust in writing to repay borrowed funds. If such written request is not sent to the trust’s fund management company within the above-stated time limit, creditors shall be considered not to request the amalgamating or merging fund to repay loans before amalgamation or merger. Contractual obligations to repay loans can be implemented by the amalgamated or merged fund.

3. In case where amalgamating or merging funds are managed by a fund management company, all of the legal advisory, administrative and other costs incurred from amalgamation or merger of funds shall not be recorded in the expense bookkeeping account of the trust, unless otherwise decided in investors' general meetings.

4. Fund management company and representative board shall assume the following responsibilities:

a) Provide information about amalgamation and merger processes in an adequate, timely, accurate and honest manner to investors;

b) Rights and obligations may be handled according to agreements between involved parties according to the voluntary principle and regulations laid down in laws;

c) Pay the trust’s debts to creditors at the request of creditors. Such debt payment must be finished by the amalgamation or merger date at the latest;

d) Before investors' general meeting is held to collect investors' opinions on amalgamation and merger, real property must be revaluated under laws on valuation.

Article 19. Processes and procedures for amalgamation and merger of real estate investment trusts

Processes, procedures and documentation requirements for amalgamation and merger of real estate investment trusts shall be conformable to regulations of laws on establishment and management of closed-end funds, including the written request for issuance or modification of certificate of registration for establishment of an amalgamated or merged real estate investment trust which is made using the form given in the Appendix No. 10 and No. 13 hereto.

Article 20. Extension of life spans of real estate investment funds

The life span of a trust shall be extended, subject to laws on establishment and management of closed-end funds and by using the request form for extension of the trust’s life span given in the Appendix No. 19 hereto.

Article 21. Closure of real estate investment trusts

1. Processes, procedures and documentation requirements for closure of a real estate investment trust shall be subject to laws on establishment and management of closed-end funds. Required documentation includes the written notice of closure and the report on closure of the trust prepared using the form given in the Appendix No. 19 and No. 20 herein.

2. In the course of closure of the trust, liquidation of the trust's assets must conform to regulations on trades in assets applied to real estate investment trusts as provided in clause 9 of Article 9 herein.

Chapter III

REAL ESTATE SECURITIES COMPANIES

Section 1. ESTABLISHMENT OF REAL ESTATE SECURITIES COMPANIES

Article 22. General provisions regarding real estate securities companies

1. Naming of a real estate securities company shall be subject to corporate laws and its name shall be composed of the followings:

a) The phrase “real estate securities company”;

b) Proper name.

2. Within thirty (30) days from the effective date of the establishment and operation license or the adjusted one, the trust's fund management company must prepare a complete set of documents and list stocks on a stock exchange according to provisions of laws.

3. Real estate securities company is not an organization doing real estate business as provided in laws on real estate business. A real estate securities company shall not be allowed to carry out business, production and service provision activities while it shall be allowed to make investments and entrust its capital to a fund management company for investment purposes. Such entrusted capital administration shall be subject to the supervisory bank's supervision.

4. All assets of a real estate securities company must be registered in the name of a securities investment company as their owner and must be fully deposited at the trust’s supervisory bank. In case of cash, such cash must be deposited in a bank account registered in the name of the securities investment company. In case of real property or assets other than securities already registered or deposited, all original documents evidencing asset ownership must be deposited in a full and timely manner at a supervisory bank.

A securities investment company's property owned by shareholders according to the proportion of their contributed capital is not the property of the fund management company or supervisory bank. Fund management companies may use property of securities investment companies for the purpose of settling payment obligations of securities investment companies, but shall not be allowed to use such property as payments or security for liabilities and other payment obligations of their own or other persons or entities in any form and circumstance.

5. Real estate securities companies shall be prohibited from establishing branches, transaction offices and representative offices. Securities investment companies can use offices of fund management companies as theirs.

6. Real estate securities companies shall not be authorized to recruit employees. Directors (Directors General), Deputy Directors (Deputy Directors General) of real estate securities companies are the trust’s governors who are appointed by fund management companies, meeting regulations laid down in clause 2 of Article 13 herein, and complying with regulations as applied to licensed securities dealers, or with laws on establishment, organization and operation of fund management companies as applied to the trust’s governors. The aforesaid persons may act on behalf of fund management companies to enter into and carry out securities transactions or economic agreements under their authority delegated by securities investment companies.

7. Real estate securities companies shall be allowed to issue only one type of shares and shall not be obliged to redeem shares that they have already issued, except as such shares are redeemed for the purposes of elimination in case of amalgamation or merger with other securities investment companies.

8. In cases where the charter of a real estate securities company prescribes that a foreign investor may own more than 49% of its charter capital, the company must register its stock code and shall be bound by laws on ownership restrictions as applied to foreign investors.

9. The Charter of a real estate securities company and its prospectus shall be created using the form given in the Appendix No. 05 and No. 06 hereto. Any revision of the Charter must be proposed to seek approval from a shareholders’ general meeting of a securities investment company. If permitted by the Charter of a real estate securities company to make such revision, the trust's fund management company and the governing board of the real estate securities company may correct grammatical, spelling or syntactic errors in the company's Charter that are not likely to affect the Charter’s contents without needing to receive consent from the shareholders’ general meeting. After such revision, the trust’s fund management company and the governing board of the real estate securities company must inform shareholders of which information is revised.

10. Public disclosure of information of a real estate securities company shall be subject to regulations laid down in clause 4 of Article 3 herein.

Article 23. Registration of offering and issue of shares of real estate securities companies

1. The public offering and issue of shares of a real estate securities company shall include the initial public offering thereof for the purpose of raising funds for its establishment, and the issue thereof for the purpose of increasing capital.

2. Application and documentation requirements, processes and procedures for registration of the public offering and additional issue of shares of a real estate securities company shall conform to regulations laid down in clauses 2, 3, 4 and 5 of Article 4 herein, and those regulations laid down in laws on establishment, organization and operation of public investment companies.

Article 24. Distribution of shares of real estate securities companies, certification of ownership interests and disbursement

Distribution and certification of ownership of shares and disbursement shall be subject to regulations laid down in Article 5 and 7 herein and regulations laid down in other laws on establishment, organization and operation of public investment companies.

Article 25. Eligibility and documentation requirements, processes and procedures for establishment of real estate securities companies

Eligibility and documentation requirements, processes and procedures for establishment of a real estate securities company shall be subject to regulations laid down in Article 79 in the Decree No. 58/2012/ND-CP and other regulations of laws on establishment, organization and operation of public investment companies. Summary reports on results of offering of shares and application forms for grant of establishment and operation licenses of securities investment companies shall be prepared by using the form given in the Appendix No. 03 and No. 04 hereto.

Section 2. OPERATION OF REAL ESTATE SECURITIES COMPANIES

Article 26. Investment portfolios and investment operations of real estate securities companies

Investment portfolios and investment operations of real estate securities companies shall conform to regulations laid down in Article 81 in the Decree No. 58/ND-CP and Article 9, 10, 11, 12, 13, 14 and 15 herein.

Section 3. SHAREHOLDERS’ GENERAL MEETINGS AND GOVERNING BOARD

Article 27. Rights and obligations of shareholders and shareholders' general meetings

1. Rights and obligations of shareholders making equity contribution to real estate securities companies shall be implemented in accordance with the corporate Charter, provisions of laws on establishment, organization and operation of public securities companies; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

2. Rights, obligations of, processes, procedures and requirements for, convening shareholders’ general meetings shall be carried out in accordance with the corporate Charter, provisions of laws on establishment, organization and operation of public securities companies; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

Article 28. Governing boards of real estate securities companies

1. Governing board of a real estate securities company must conform to regulations laid down in Article 80 in the Decree No. 58/2012/ND-CP and other relevant regulations regarding organization and operation of public investment companies.

2. The board must have at least an independent member qualified and experienced in the real estate and real property appraisal sector; another independent member having relevant qualifications and working experience in the securities investment analysis or asset management sector; and the last member having professional qualifications in laws.

3. Nomination, self-nomination, election, standards and eligibility of the board’s members; rights, obligations of the board’s members shall be carried out in accordance with the corporate Charter, provisions of laws on establishment, organization and operation of public securities companies; regulations laid down in laws on securities and enterprises with regard to corporate governance, applicable to public companies.

Section 4. APPROVED CHANGES AND RESTRUCTURING

Article 29. Increase or decrease in charter capital and changes that must be approved by real estate securities companies

Increases or decreases in the charter capital and making changes that are approved by a real estate securities company must conform to regulations laid down in Article 82 and 86 in the Decree No. 58/2012/ND-CP and provisions of laws on establishment, organization and operation of public investment companies and other relevant regulations.

Article 30. Amalgamation, merger, dissolution and withdrawal of establishment and operation licenses of real estate securities companies

Amalgamation, merger, dissolution and withdrawal of establishment and operation license of a real estate securities company shall be subject to regulations laid down in Article 83, 84 and 85 in the Decree No. 58/2012/ND-CP and other regulations of laws on establishment, organization and operation of public investment companies.

Chapter IV

SUPERVISORY BANKS

Article 31. General provisions concerning supervisory banks

1. The supervisory bank selected by the trust’s fund management company must meet requirements referred to in clause 6 of this Article, clause 1 of Article 98 in the Law on Securities and must seek approval from the investors’ general meeting of the trust and the shareholders’ general meeting of the securities company.

2. The supervisory bank must be absolutely independent of and separate from the trust‘s fund management company for which such bank provides supervisory services.

3. Members of the governing board, board of directors and staff of the supervisory bank who are tasked with directly keeping custody of assets of the real estate investment trust or the real estate securities company and supervising asset management activities of the trust's fund management company (hereinafter referred to as operations staff or personnel) must not be persons related to or involved in governance and management of the fund management company, or having ownership relationships, making capital contribution to, holding shares of, or borrowing or lending funds from/to, the fund management company for which the supervisory bank provides its supervisory services and vice versa.

4. The supervisory bank, members of the governing board, members of the board of directors and operations staff must not be business partners in sale and purchase of assets of the real estate investment trust and/or the real estate securities company. The supervisory bank may only be a business partner in forex transactions or securities transactions performed through the transaction system of a Stock Exchange.

5. If any situation in which the supervisory bank no longer meets requirements set out in clause 1, 2 and 3 of this Article arises, within twenty four (24) hours after such situation occurs, the bank must inform the trust's fund management company and the State Securities Commission.

6. In order to supervise performance of the real estate investment trust, the real estate securities company and the supervisory bank must have at least two (02) operations officers holding the following qualifications:

a) Certificates in securities law and stock market;

b) Basic certificates in securities and stock market; or certificates of practicing in securities or international certificates in analysis of CFA securities investment at the level I and higher (Chartered Financial Analyst level 1) or CIIA (Certified International Investment Analyst) at the level I or above; or practicing certificates in securities business issued at member countries of the Organization for Economic Co-operation and Development (OECD);

c) Real estate appraisal certificates prescribed by laws on real estate business, or valuer’s ID cards; or have passed valuer’s tests in the following subjects: (i) Price formation bases; (ii) Valuation principles and methods; (iii) Real estate appraisal and (iv) Corporate valuation.

d) Certificates in accounting or auditing or chief accountants; international certificates in the accounting and auditing sector, including ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants), CA (Chartered Accountants) and ACA (Associate Chartered Accountants) certificates.

7. Within ten (10) days from the effective date of a supervision agreement, the supervisory bank shall be obliged to report to and send the followings to the State Securities Commission:

a) Supervision agreement;

b) Information sheet, enclosing valid copies of professional certificates, regulated in clause 6 of this Article, of operations officers appointed by the supervisory bank to supervise and keep custody of assets of the real estate investment trust and/or the real estate securities company;

c) Commitments of the supervisory bank and its operations staff on compliance with the requirement that they not be persons related to or having ownership relationships with, making capital contribution to, holding shares of, borrowing or lending funds from/to, the trust's fund management company for which the supervisory bank provides its supervisory services.

8. Report documentation of the supervisory bank prescribed in clause 7 of this Article shall be made into one (01) original set, enclosing electronic data files. The original set of application package shall be sent directly to the State Securities Commission or by post.

9. Within seven (07) days of receipt of sufficient and valid documentation as provided in clause 7 of this Article, the State Securities Commission must certify acknowledgement of such report from the supervisory bank and documentation of operations staff appointed by the supervisory bank to supervise and keep custody of assets of the real estate investment trust and the real estate securities company.

Article 32. Depositing activities carried out by the supervisory bank

1. The supervisory bank may select a foreign financial organization having competence in depositing assets as an auxiliary depository to keep custody of assets that the real estate investment trust or the real estate investment company invests in foreign countries in accordance with provisions of relevant laws. Depositing authorization must conform to the following regulations:

a) Auxiliary depository must be a member depository as provided in domestic or foreign laws;

b) Depositing authorization must be carried out on the basis of an agreement between the supervisory bank and auxiliary depository. The agreement must clarify differences in rights, obligations and responsibilities between the supervisory bank and the auxiliary depository. The auxiliary depository shall only be allowed to follow legal orders or directions of the supervisory bank;

c) Deposited assets must be clearly certified to be property of the real estate investment trust or the real estate securities company for which the supervisory bank provides its services;

d) The supervisory bank shall be responsible for inspecting and overseeing operations of the auxiliary depository as well as incurring costs related to authorization for supervision and depositing of assets of the real estate investment trust or the real estate investment company;

dd) Foreign auxiliary depository may renew its depositing with the stock depository of which the former is a member in accordance with laws of the host country. The trust’s assets must be registered by the auxiliary depository to be those under the ownership by the real estate investment trust or the real estate securities company in accordance with relevant laws;

e) The supervisory bank must have adequate information about all of assets under the ownership by the real estate investment trust or the real estate securities company, including types, quantity, depository location and depository's name. The supervisory bank shall be responsible for ensuring the trust’s assets are registered, deposited and recorded provided that they are always identified as those assets under the ownership by the trust or the securities investment company.

2. Responsibilities of the supervisory bank for depositing of assets of the real estate investment trust or the real estate securities company:

a) Request the trust’s fund management company to obtain registration for assets of the trust or the real estate securities company in their name as soon as possible under terms and conditions of the economic agreement between the trust (via the trust's fund management company) or the securities investment company and a partner, and according to relevant laws; ensure all of assets of the trust or the securities investment company existing within the territory of Vietnam obtain property rights accorded to the trust or the securities investment company, and are fully deposited with the supervisory bank, even including credit agreements and bankbooks, etc. according to the following principles:

- In case of assets obtaining registration for property rights, they must be registered and recorded in the name of the real estate investment trust or the real estate securities company as an owner thereof, except as assets have to be registered and recorded in the name of the supervisory bank or the auxiliary depository or the fund management company according to relevant laws, and deposited at the supervisory bank. Original copies of legal documents certifying rights to own assets must be deposited and fully stored in vaults of the supervisory bank, except in case of securities already registered and deposited by the central system. In case of assets being real property, the supervisory bank must ensure adequacy of legal documents on ownership of or title to them in accordance with regulations laid down in point c of clause 3 of Article 13 herein. In case issuing stocks in a form of booking, or transferring ownership rights to the trust or the securities investment company, has not yet been completed, original sales agreements and payment transactions must be deposited with the supervisory bank;

- In case where assets have not been registered for ownership thereof or ownership thereof has not yet been transferred to the real estate investment trust or the securities investment company by expiry dates specified in transfer and issuance agreements, the supervisory bank shall be responsible for informing the trust's representative board, the governing board of the securities investment company and the State Securities Commission in writing of such situation.

- In case of assets which have not yet obtained registration for ownership rights, the supervisory bank shall be responsible for cooperating with issuing bodies, organizations registering the shareholder's register or other equivalent entities on review of quality and value of the trust’s assets, and ensuring that depositing conforms to regulations laid down in point e of clause 1 of this Article;

- In case of bank deposits, the supervisory bank shall have rights and responsibilities to request the trust’s fund management company to provide adequate information about deposit agreements and amounts of the real estate investment trust or the real estate securities company. The supervisory bank shall be responsible for cooperating with banks receiving deposits of the trust or the securities investment company on checking balances in saving accounts and value of deposit agreements;

b) Take control of and deposit assets of the trust and the real estate securities company separately from those assets of other entities or persons, including the supervisory bank’s assets.

c) Payment on trades in listed stocks and registration for stock trades must conform to the spot trade principles and other clearing and settlement principles prescribed in laws. Payment on trades in other assets shall be made according to legal commands or directions of the trust’s fund management company and other relevant laws. Money must be transmitted through wire transfer, cash payment, or assets must be transferred to, receivers designated by the real estate investment trust or the real estate securities company or bank accounts of the trust or the real estate securities company. Payment value must match quantities, prices of assets and amounts specified in payment evidencing documents;

d) Fully, strictly and duly observe legal commands and directions of the trust’s fund management company to carry out rights and obligations related to ownership rights to assets of the real estate investment trust or the real estate securities companies in a sufficient and timely manner, including procedures for payment and finalization of taxes, applicable to the trust and the securities investment company;

dd) Certify reports on assets of the trust and the real estate securities company established by the trust’s fund management company, ensuring that quantities of assets specified in reports are correct, adequate and correspond to the current state of these assets kept in the custody of banks;

e) Attend all investors’ general meetings of the real estate investment trust or shareholders’ general meetings of the real estate securities company; attend meetings of the representative board or the governing board of the securities investment company even though it does not have voting rights.

3. If assets of the real estate investment trust or the real estate securities company existing in material or non-material forms, whether registered in the ownership name of the trust or the real estate securities company or not (if they do not obtain ownership registration in accordance with laws), are deposited with the supervisory bank and the auxiliary depository (if any), they shall be the property of the trust and the real estate securities company, not the supervisory bank or the trust’s fund management company. The supervisory bank shall not be allowed to use property of the trust or the securities investment company to repay or provide security for repayment of debts of its own, or pay or provide guarantee for third parties, including the trust’s fund management company.

4. The supervisory bank must have the technical system appropriate to receive, monitor, execute and record transactions related to assets through accounts of the real estate investment trust or the real estate securities company, except as specified in written directives of the trust’s fund management company. This system must meet the following basic requirements:

a) Having the accounting book used for recording full and complete information about assets of the trust and the securities investment company. All changes related to assets must be documented in a sufficient, accurate and timely manner;

b) Collect, pay and account for share dividends, bond interest, equity interest and other income;

c) Carry out entries and pay expenses;

d) Receive and carry out entries recorded in stock accounts from additional issues or restructuring of issuing bodies and other related adjustments.

5. The supervisory bank shall be responsible for fully compensating the real estate investment trust and the real estate securities company for any loss of their assets deposited and stored in vaults of banks as provided in point a of clause 2 of this Article that may results from errors, mistakes or fraudulent acts of the bank’s staff, or negligence or carelessness of the bank, unless otherwise decided by an investors' general meeting or shareholders' general meeting held by the real estate securities company.

6. The supervisory bank shall have the burden of paying full compensation to the real estate investment trust or the real estate securities company to the extent that the auxiliary depository causes any loss of assets of the trust or the real estate securities company, except if:

a) Such loss results from force majeure situations or any event beyond the supervisory bank’s control which have already been prescribed in the clause of exemption of liability of the supervisory bank arising from these situations or events in a supervision agreement;

b) The auxiliary depository shall be responsible for compensating the real estate investment trust or the real estate securities company under an auxiliary depositing agreement that allows the trust’s fund management company to act on behalf of the trust or the securities investment company to request the auxiliary depository to pay compensation as agreed upon in that agreement;

c) The supervisory bank has already fulfilled its assessment responsibilities and other assigned tasks in accordance with laws.

Article 33. Depositing tasks of supervisory banks

1. The scope of supervision shall be limited to operations of the trust's fund management company related to the trust or the securities investment company under the bank’s supervisory competence.

2. Responsibilities of the supervisory bank for supervision of investments of the fund management company over assets of the real estate investment trust or the real estate securities company:

a) Collaborate with the trust’s fund management company in periodically reviewing internal rules of principles and methods of valuation of net assets of the real estate investment trust or the real estate securities investment company; overseeing valuation of net assets; inspecting value of net assets per each fund unit or share unit of the securities company to ensure that such value is calculated in a correct and accurate manner and according to laws and rules of the Charter of the trust or the securities investment company;

b) Oversee investments and asset transactions of the real estate investment trust or the real estate securities company, carry out re-checks in order to ensure the type of invested assets and the structure of investment portfolio are consistent with regulations on investment or borrowing restrictions according to laws and the Charter of the trust or the securities investment company; oversee asset transactions of the trust or the securities investment company with the trust's fund management and related persons in order to ensure conformance to laws and the Charter of the trust or the securities investment company;

In case of finding any violation against laws, the supervisory bank must report this to the State Securities Commission and inform the trust’s fund management company within twenty four (24) hours from the date of discovery of such violation, and must request corrective actions or mitigation of consequences of such violation by the prescribed deadline;

c) Oversee processes for and inspect the results of amalgamation, merger, dissolution or liquidation of assets of the real estate investment trust or the real estate securities company;

d) Oversee and ensure legitimacy of, and make payments by only using, assets of the real estate investment trust or the real estate securities company for expenses prescribed in laws and regulations laid down in the Charter of the real estate investment trust or the real estate securities company;

dd) Oversee other tasks of the trust’s fund management company related to management of the trust’s assets in accordance with Article 98 in the Law on Securities and other relevant regulations laid down herein and other instruments providing guidance on securities laws and the Charter of the real estate investment company or the real estate securities company;

e) Certify reports on net asset value, investments and investment portfolios of the real estate investment trust or the real estate securities company established by the fund management company.

3. The supervisory bank shall be responsible for creating and storing documents and records in documentary and electronic form which are used for certifying compliance of operations of the supervisory bank for a period of ten (10) years with respect to the trust's fund management company in accordance with laws as provided in the Appendix No. 21 hereto. These documents and records must be provided upon the written request of the State Securities Commission.

4. The supervisory bank shall be responsible for providing information necessary for the trust’s fund management company or the approved auditing organization in a timely, adequate and accurate manner (according to the written request of the trust’s fund management company) in order to these entities to fully implement their rights and obligations to the trust in accordance with laws, the Charter of the trust or the securities investment company.

5. The supervisory bank shall reserve the right to request the trust’s fund management company to promptly provide necessary and any other relevant documents and information in order to fulfill rights and obligations to the trust or the securities investment company in accordance with laws. The supervisory bank shall be responsible for securing all documents and information received from the trust’s fund management company in accordance with laws.

6. The supervisory bank may provide fund governance services, including valuation of net assets, management of the register of real estate investors, the register of investors of the real estate investment trust and shareholders’ registration numbers of the real estate securities company and other relevant services. The division providing services of governance of the trust under the control of the supervisory bank must separate its personnel and system of customer’s electronic data from divisions having supervisory competence and other business divisions of the supervisory bank. In cases where the supervisory bank provides the service of net asset valuation, the service division must hire staff holding chief accountant’s degrees or auditing or accounting certificates or other international qualifications in the accounting field, such as ACCA (Association of Chartered Certified Accountants) and CPA (Certified Public Accountants).

7. In cases where the trust’s fund management company fails to take actions to reinstate the posture of the real estate investment trust or the real estate securities company within the duration specified in clause 6 and 7 of Article 9 herein, the supervisory bank shall be responsible for reporting to the State Securities Commission within seven (07) days from the date on which the supervisory bank sends its notice to the trust’s fund management company. In this case, the supervisory bank shall have the right to observe legal transaction commands and directions of the trust’s fund management company on condition that it does not result in the situation in which the trust’s investment portfolio violates laws and other regulations laid down in the Charter of the trust or the securities investment company.

8. In cases where the trust’s fund management company has to pay compensation to the trust or the real estate securities company or investors referred to in clause 7 of Article 9 herein, the supervisory bank must collaborate with the trust’s fund management company in making payments to investors in a timely and adequate manner according to legal directions of the trust’s fund management company. The supervisory bank having joint liability in collaboration with the trust’s fund management company shall be responsible for compensating the trust, the securities investment company or investors for any loss arising from the supervisory bank's failure to promptly fulfill their responsibilities for supervision of investments made by the trust or the securities investment company, and identifying net asset value of the trust or the securities investment company and performing other tasks of supervision in accordance with laws. Compensation rate shall be subject to terms and conditions of the signed agreement or arrangement between the trust’s fund management company and the supervisory bank.

Article 34. Termination of rights and obligations of supervisory banks

1. A supervisory bank’s rights and obligations to a trust or a real estate securities company shall be terminated in the following situations:

a) The supervisory bank is subject to splitting, division, dissolution, bankruptcy, amalgamation, merger, transfer of judicial personality or revocation of the certificate of registration for securities depositing under the provisions of clause 2 of Article 51 in the Law on Securities;

b) The supervisory bank unilaterally terminates the supervision agreement;

c) The real estate investment trust or the real estate securities company ends its life span, is dissolved, or is an amalgamating or merging entity;

d) Such termination is subject to the decision of an investors’ general meeting of the real estate investment trust or a shareholders’ general meeting of the real estate securities company.

2. In the cases referred to in clause 1 of this Article, the supervisory bank’s rights and obligations to the trust or the real estate securities company may be transferred to another supervisory bank under the provisions of Article 35 herein. The supervisory bank may terminate the supervision agreement only when it has completely transferred rights and obligations to the substitute bank.

3. If the supervisory bank changes its legal personality, the new bank shall inherit all rights and obligations to assets deposited or kept in the custody of the preexisting bank.

Article 35. Change of supervisory bank

1. In case of change of a supervisory bank, the trust’s fund management company shall be obliged to report this to the State Securities Commission and send the report enclosing the followings:

a) Written notice of change of the supervisory bank signed by the trust’s fund management company and the supervisory bank. The notice must contain clear reasons for change and enclose the commitment of the supervisory bank on the full transfer of rights and obligations to assets of the trust and the securities investment company to the substitute supervisory bank;

b) Meeting minutes and decision issued by a general meeting of investors or shareholders about change of the supervisory bank. These documents must clarify the recommended supervisory bank; approval of plans for transfer of assets of the old supervisory bank to the substitute supervisory bank;

c) Supervision agreement in principle signed with the substitute supervisory bank;

d) Amended Charter of the trust or the securities investment company;

dd) Plans to transfer rights and liabilities between banks, even including the interval period of each transfer, and methods for handling of issues concerning rights and obligations of related parties.

2. Documentation prescribed in clause 1 of this Article shall be made into one (01) original set, enclosing the electronic file. The original set of application package shall be sent directly to the State Securities Commission or by post.

3. Within ten (10) days of receipt of all valid documents as prescribed in clause 1 of this Article, the State Securities Commission may revise information about change of the supervisory bank that is inscribed on the certificate of registration for establishment of the trust, or the establishment and operation license of the securities investment company. In case of rejection, the State Securities Commission shall be obliged to respond in writing with clear reasons for such rejection.

4. The supervisory bank’s rights and obligations to the trust or the real estate securities company may be transferred to another supervisory bank. The supervisory bank may terminate the supervision agreement only when it has completely transferred rights and obligations to the substitute bank. The substitute supervisory bank must make and send State Securities Commission the transfer report in the presence of both banks which is certified by the trust’s fund management company, the representative board and the governing board of the securities investment company.

5. Within ten (10) days from the date of completion of change of the supervisory bank as provided in clause 3 of this Article, the trust’s fund management company shall be responsible for informing such change to the real estate investment company or the real estate securities company in accordance with relevant laws.

6. If the supervisory bank changes its legal personality, the new bank shall inherit all rights and obligations to assets deposited or kept in the custody of the preexisting bank.

Chapter V

REPORTING OBLIGATIONS

Article 36. Communication with investors and reporting obligations of fund management companies

1. A fund management company must send the State Securities Commission a periodic report as follows:

a) Weekly report on change in net asset value of the real estate investment trust or the real estate securities company, made by using the form given in the Appendix No. 25 hereto;

b) Monthly, quarterly or annual report on investments of the real estate investment trust or the real estate securities company, made by using the form given in the Appendix No. 22 hereto;

c) Half-year and full-year review report on performance of the real estate investment trust or the real estate securities company, including basic contents specified in the Appendix No. 24 hereto, enclosing valuation or revaluation results reports made by valuing bodies within the reporting year (using the form given in the Appendix No. 17 hereto) and annual reports on results achieved from use and management of real property, made by the real estate management body;

d) Prospectus, summary prospectus; audited quarterly, semiannual and annual financial statements of the trust or the securities investment company;

2. Documents referred to in clause 1 of this Article must be provided free of charge to investors on the website of the trust, or sent directly to the email address of each investor or in other forms specified in the trust’s Charter, the Charter of the securities investment company or the prospectus.

3. The investor may refuse to receive those documents regulated in clause 2 of this Article. As requested by an investor, the trust’s fund management company shall be obliged to inform procedures for management of risks, clarify restrictions, methods of prevention and management of risks likely to arise during use for the purposes of management of assets of the trust or the securities investment company.

4. Time limits for submission of reports:

a) As for monthly reports, the time limit is ten (10) days from the end date of the reporting month; b) As for quarterly reports, the time limit is twenty (20) days from the end date of the reporting quarter; c) As for semiannual reports, the time limit is sixty (60) days from the end date of the second quarter;

d) As for annual reports, the time limit is ninety (90) days from the end date of a fiscal year;

5. In addition to reports specified in this Article, where necessary, in order to protect common interests and individual interests of each investor, the State Securities Commission can request the trust’s fund management company to report on activities of the trust or the securities investment company.

6. The trust’s fund management company shall report to the State Securities Commission within forty eight (48) hours of receipt of a request for submission of report as provided in clause 5 of this Article.

7. Reports submitted to the State Securities Commission and electronic versions thereof must be sent.

Article 37. Reporting obligations of supervisory banks

1. A supervisory bank must prepare and send the State Securities Commission a monthly, quarterly or annual report on activities of management of assets of the trust or the securities investment company, prepared by the trust’s fund management company by using the form stipulated in the Appendix No. 23 hereto. Supervisory reports of the supervisory bank must make assessments of compliance with laws and regulations of the Charter of the trust or the real estate securities company, including the following assessments:

a) Regulatory compliance of the trust’s fund management company of investment activities and transactions of the trust or the securities investment company;

b) Determination of value of net assets of the trust or the real estate securities company. This assessment provides details about cases of incorrect valuation of assets of the trust or the securities investment company (if any);

c) Issuance of stock certificates or offering of shares of the real estate securities company;

d) Any violation committed by the trust’s fund management company and recommendations about solutions and mitigation actions.

2. The supervisory bank shall be obliged to report to the State Securities Commission within twenty four (24) hours from the date on which a violation is detected in the following situations:

a) The trust’s fund management company is in breach of laws on securities and stock markets;

b) Losses resulting from management of assets of the trust’s fund management company are substantial and expenses for compensation for consequences of such losses are too expensive;

c) Any other situation as regulated by the State Securities Commission arises.

3. The supervisory bank must comply with regulations applied to fund management companies as provided in clauses 4, 5, 6 and 7 of Article 36 herein.

Chapter VI

IMPLEMENTATION PROVISIONS

Article 38. Entry into force

This Circular shall enter into force on July 1, 2013.

Article 39. Implementation responsibilities

1. State Securities Commission, fund management companies, supervisory banks and other entities or individuals involved in activities of real estate investment trusts and securities investment companies shall be responsible for implementing this Circular.

2. Any amendment or modification to this Circular shall be decided by the Minister of Finance./.

 

 

PP. MINISTER
DEPUTY MINISTER




Tran Xuan Ha

 

 

 

 

1 57 lượt xem