Tìm kiếm

Chương II Nghị định 02/2022/NĐ-CP: Một số quy định cụ thể

Chương II
Một số quy định cụ thể
Mục 1. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 4. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

1. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

2. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Mục 2. HỢP ĐỒNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định tại Mẫu số 03 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

4. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này quy định tại Mẫu số 04 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

5. Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Mẫu số 05 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 06 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

7. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

8. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Điều 7. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

Điều 8. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được thực hiện như sau:

a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 06 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;

c) Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;

d) Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng bao gồm: 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

đ) Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này;

e) Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

g) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

h) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng thì trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc nhận chuyển nhượng quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng hợp đồng (bao gồm tên, địa chỉ dự án bất động sản, tên doanh nghiệp chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng, số lượng nhà ở, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng) đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

Mục 3. CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 9. Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.

2. Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:

a) Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;

b) Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

3. Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.

Điều 10. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

a) Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu quy định tại Mẫu số 10 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 Nghị định này;

c) Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm: quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định phê duyệt dự án; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án; giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng); Giấy chứng nhận đối với dự án;

d) Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 12 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

a) Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định tại Mẫu số 11 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);

c) Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định này.

Điều 11. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

1. Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10 của Nghị định này đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).

2. Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng theo quy định tại Điều 13 của Nghị định này; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định; thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết.

Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

3. Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định tại Mẫu số 08 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

4. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, việc bàn giao phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên. Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai dự án, phần dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.

5. Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.

6. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất thì các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Điều 12. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10 của Nghị định này đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

2. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan theo quy định tại Điều 13 của Nghị định này và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.

3. Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, các bên có trách nhiệm thực hiện các quy định tại các khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 11 của Nghị định này.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án, phần dự án chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện quy định tại khoản 7 Điều 11 của Nghị định này.

Điều 13. Lấy ý kiến và thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Cơ quan chủ trì thẩm định quy định tại Điều 11 và Điều 12 của Nghị định này có trách nhiệm gửi trực tiếp hoặc qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định tại Điều 10 của Nghị định này cho các cơ quan liên quan để lấy ý kiến thẩm định bằng văn bản về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định sau đây:

a) Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc diện quy định tại Điều 11 của Nghị định này thì cơ quan được giao chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng của địa phương; thời gian gửi hồ sơ và có ý kiến thẩm định của các cơ quan liên quan là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

b) Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thuộc diện Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành có liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng; thời gian gửi hồ sơ và có ý kiến thẩm định của các bộ, ngành là 25 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

c) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà dự án hoặc phần dự án bất động sản chuyển nhượng tại khu vực xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển, hải đảo thì cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy thêm ý kiến thẩm định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an về việc bảo đảm quốc phòng, an ninh.

2. Nội dung thẩm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

a) Việc tuân thủ nguyên tắc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, dự án bất động sản và các hành vi bị cấm theo quy định tại Điều 4, Điều 8, Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này;

b) Các giấy tờ trong hồ sơ đề nghị chuyển nhượng quy định tại Điều 10 của Nghị định này;

c) Điều kiện của dự án hoặc phần dự án bất động sản chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp nhà nước thì phải xác định thêm điều kiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;

d) Điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại Điều 4 của Nghị định này;

đ) Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan (nếu có).

3. Trên cơ sở ý kiến thẩm định của các cơ quan liên quan quy định tại khoản 1 Điều này về các nội dung thẩm định quy định tại khoản 2 Điều này và ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (nếu có), cơ quan chủ trì thẩm định báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định tại Điều 11 hoặc Điều 12 của Nghị định này. 

Chapter II

SPECIFIC PROVISIONS

Section 1. ELIBILITY REQUIREMENTS FOR REAL ESTATE TRADING

Article 4. Eligibility criteria for organizations and individuals to conduct real estate trading

1. Organizations and individuals shall meet the following criteria to conduct real estate trading:

a) They must establish an enterprise in accordance with the law on enterprises or a cooperative in accordance with the law on cooperatives, with a line of business in relation to real estate trading (hereinafter referred to as enterprise);

b) They must publicize on the enterprise's website, at the head office of the project management board (for projects on real estate trading and investment), at the real estate exchange (for the case of business through the real estate exchange) information about the enterprise (including name, address of head office, contact phone number, name of the legal representative), information about real estate to be put on market as prescribed in Clause 2, Article 6 of the Law on real estate trading, information on mortgage of houses, construction works, real estate projects to be put on market (if any), information on the number, type of real estate products being traded, quantity and types of real estate products sold, transferred, lease-purchased and the quantity and types of remaining products that are still being traded.

If any information that has been publicly at this point changes later, it must be promptly updated upon the change;

c) Trading of eligible real estate as prescribed in Article 9, Article 55 of the Law on real estate trading.

2. In case an investor is selected as the investor of a real estate project according to law, such investor must have an equity of not less than 20% of the total investment capital for the project with a land use scale of less than 20 hectares, not less than 15% of the total investment capital, for the project with a land use scale of 20 hectares or more. In performing real estate trading, the project investor must meet the eligibility criteria specified in Clause 1 of this Article.

The equity specified in this Clause is determined based on the results of the most recent audited financial statements or the results of independent audit reports of the operating enterprise (made in the year or preceding year); in case of a newly established enterprise, the equity shall be determined according to the actual contributed charter capital as prescribed by law.

Article 5. Organizations, households and individuals that sell, transfer, lease, lease-purchase real estate on a small scale and discontinuing operations

Organizations, households and individuals that sell, transfer, lease, lease-purchase real estate specified in Clause 2, Article 10 of the Law on real estate trading and are not required to meet the eligibility criteria specified in Article 4 of this Decree include:

1. Agencies and organizations that sell houses and construction works, transfer land use rights due to bankruptcy, dissolution, or division in accordance with law.

2. Agencies or organizations that sell, transfer, lease, lease-purchase real estate as public property in accordance with law.

3. Credit institutions, foreign bank branches, Asset Management Company (AMCs), Vietnam Asset Management Company (VAMCs) that sell houses, construction works, transfer land use rights, transfer real estate projects which are put up as guarantee or collateral for debt recovery in accordance with law.

4. Organizations, households and individuals that sell houses, construction works, transfer land use rights under decisions of courts or competent authorities when settling disputes, complaints, and whistleblowing reports.

5. Organizations, households and individuals that sell, lease, lease-purchase houses and construction works under lawful ownership, transfer, lease or sublease land use rights under their lawful land use rights.

6. Organizations, households, and individuals that sell, lease, lease-purchase or transfer real estate that is invested and constructed by themselves and this real estate is not for being put on market in accordance with the law.

Section 2. CONTRACT FOR REAL ESTATE TRADINGS AND TRANSFER THEREOF

Article 6. Contract for real estate trading

The sale, transfer, lease, lease purchase, sublease of real estate and transfer of real estate projects must be made into a contract according to the following forms:

1. Contract for sale, purchase, and lease-purchase of an apartment is specified in Form No. 01 of the Appendix issued together with this Decree.

2. Contract of sale, purchase, lease-purchase of tourist apartment, officetel is specified in Form No. 02 of the Appendix issued together with this Decree.

3. Contract for sale, purchase, and lease-purchase of detached houses specified in Form No. 03 of the Appendix issued with this Decree.

4. Contract for purchase, sale, lease purchase of house and other construction work other than those specified in Clauses 1, 2 and 3 of this Article specified in Form No. 04 of the Appendix issued together with this Decree.

5. Contract for lease of house or construction work specified in Form No. 05 of the Appendix issued with this Decree.

6. Contract for transfer of land use rights specified in Form No. 06 of the Appendix issued with this Decree.

7. Contract for lease or sublease of land use rights specified in Form No. 07 of the Appendix issued with this Decree.

8. Contract for transfer of the whole (or part) of the real estate project specified in Form No. 08 in the Appendix issued with this Decree.

Article 7. Conditions for transfer of contracts for purchase/lease purchase of off-the-plan houses and for transfer of contracts for lease purchase of existing houses and construction works

1. The transfer of contracts for purchase/lease purchase of off-the-plan houses and for transfer of contracts for lease purchase of existing houses and construction works do not apply to contracts for purchase/lease purchase of social housing.

2. The transfer of a contract for purchase or lease purchase of a house or construction work must satisfy the following conditions:

a) There is a contract for purchase or lease purchase made according to Article 6 of this Decree; in case the parties have signed a contract before the effective date of this Decree, the signed contract must be provided;

b) The applicant has not submitted an application to a competent authority for issuance of a Certificate of land use rights and ownership of houses and property on land (hereinafter referred to as the Certificate);

c) The contract for purchase or lease purchase of house or construction work must be free of disputes or litigation;

d) The house or construction work under the contract for purchase and lease purchase is not subject to distraint or mortgage to secure the performance of obligations as prescribed by law, unless otherwise agreed by the mortgage lender.

3. The contract for purchase or lease purchase of house or construction work shall be wholly transferred. In case of purchase or lease purchase of multiple houses/construction works in the same contract but the parties wish to transfer each house/construction work, the transferor shall agree with the investor to amend the contract for purchase or lease purchase of multiple house/construction work or sign a contract addendum before transferring the contract as per this Decree.

Article 8. Procedures for transfer of contracts for purchase/lease purchase of off-the-plan houses and for transfer of contracts for lease purchase of existing houses and construction works

1. Procedures for transferring a contract for purchase of off-the-plan house must comply with the housing law.

2. Procedures for transfer of a contract for lease purchase of off-the-plan houses and for transfer of a contract for lease purchase of existing house or construction work:

a) The transferor and the transferee agree to make a contract transfer document using Form No. 09 of the Appendix to this Decree.

The contract transfer document must be made in 06 copies (02 copies are kept by the project investor, 01 copy is submitted to the tax authority, 01 copy is submitted to the certificate-receiving agency, 01 copy is kept by the transferor, 01 copy is kept by the transferee; in case the contract transfer document must be notarized, an additional 01 copy must be kept at a notarial practice organization.

If the transferor is an enterprise engaged in the real estate trading, it is not required to notarize the transfer, unless the parties so request;

b) One of the parties shall apply to the notarial practice organization for notarization of the contract transfer document. The application for notarization includes: originals of the contract transfer document; the original of the contract firstly signed with the project investor, in case of transferring one or several houses and construction works out of the total number of houses and construction works that have been leased purchase under the contract, the original contract or contract addendum showing the transferred house or construction work signed with the investor must be submitted; documents proving the amount of money the transferor has paid to the project investor; the original or a certified true copy of the record of handover of the house or construction work (if any) and other documents as prescribed by the notarization law;

c) After notarization (except for exemption from notarization), the transferor and transferee are responsible for paying taxes, fees and charges related to the contract transfer in accordance with law;

d) After implementing the provision of Point c of this Clause, either the transferor or the transferee shall request the investor in writing to certify the contract transfer, including: 06 originals of the contract transfer document enclosed with the original of the contract; in case of transferring one or several houses and construction works out of the total number of houses and construction works that have been leased purchase under the contract, the original contract or contract addendum showing the transferred house or construction work signed with the investor must be submitted; documents proving that the tax(es) has/have been paid or exempted according to tax law;

dd) Within 05 working days from the date of receipt of the documents specified at Point d of this Clause, the investor of the real estate project is responsible for reviewing and certifying the contract transfer document and not collecting any fees. After certifying the contract transfer documents, the investor keeps 02 originals of the contract transfer document and returns to the applicant 04 contract transfer documents together with the documents received in accordance with Point d of this Clause;

e) From the date on which the contract transfer document is certified by the investor, the contract transferee may continue to perform the rights and obligations of the tenant/buyer to the investor according to the signed contract and the contract transfer document;

g) In cases where the contract is transferred from the second time onward, the transferor must comply with the procedures specified in this Article.

h) The last transferee of contract is granted a Certificate by a competent authority in accordance with the law on land.

3. For a real estate enterprise that receives a contract transfer, within a maximum of 5 days from the date of completion of the transfer specified at Point dd, Clause 2 of this Article, it must send a written notice of transfer receipt (including the name and address of the real estate project, the name of the enterprise transferring the contract, the number of contracts, the number of houses and construction works under the transfer contract) to the central housing management authority for consolidation and monitoring.

Section 3. TRANSFER OF THE WHOLE (OR A PART) OF REAL ESTATE PROJECT

Article 9. Rules for transfer of the whole (or a part) of real estate project

1. The transfer of the whole or a part of a real estate project shall be effected when all the conditions specified in Article 49 of the Law on real estate trading are satisfied and shall be applied in case the project is being executed in conformity with the approved project schedule and contents.

2. For real estate projects specified below, the transfer shall be carried out in accordance with the law on investment:

a) Real estate projects approved by investors according to the Law on Investment 2020;

b) Real estate projects that are granted investment registration certificates in accordance with the Law on Investment 2020.

3. Real estate projects not specified in Clause 2 of this Article shall be transferred in accordance with the Law on real estate trading and this Decree.

Article 10. Application for transfer of the whole (or a part) of real estate project

1. An investor's application for transfer of the whole or part of a real estate project includes:

a) Application form for transfer of the whole (or part) of the real estate project specified in Form No. 10 in the Appendix issued with this Decree;

b) Draft contract for transfer of the whole (or part) of the real estate project specified in Form No. 6 in the Appendix issued with this Decree;

c) Documents (copies with originals for comparison, or notarized/authenticated copies) in relation to the real estate project to be transferred, including: decision or approval for investment policy, or investment permit or approval for investment issued by a competent authority; decision for approval of project; 1/500 detailed plan or master plan drawing; documents proving completion of project site clearance; documents proving that the construction of corresponding technical infrastructure works has been completed according to the schedule stated in the project (for the case of transfer of the entire project on infrastructure construction); certificate for the project;

d) A report on the execution of the real estate project up to the time of transfer using the form specified in Form No. 12 of the Appendix issued with this Decree.

2. A transferee's application for transfer of the whole or part of a real estate project includes:

a) Application form for receipt of the whole (or part) of the real estate project specified in Form No. 11 in the Appendix issued with this Decree;

b) Certificate of enterprise registration or certificate of investment registration or documents proving the establishment of the organization (a copy with the original for comparison or a notarized/authenticated copy);

c) Documents proving financial capacity and sources of funds to be raised (if any) in accordance with the law to ensure the continued implementation of the project according to the schedule approved by the competent authority; for real estate enterprise that receive the transfer, they must have documents proving their financial capacity specified in Clause 2, Article 4 of this Decree.

Article 11. Procedures for transferring the whole or a part of a real estate project under the investment decision of the People's Committee of the province (decision on investment policy, investment decision, investment approval)

1. The project investor shall submit 01 set of application in person or by post as prescribed in Article 10 of this Decree to the People's Committee of the province where the project is located or the housing authority of the province (if authorized by the People's Committee of the province).

2. The agency assigned for appraisal shall seek the appraisal opinions and appraise the transfer documents as prescribed in Article 13 of this Decree; request the People's Committee of province to consider the approval for the transfer; the form of decision for transfer approval No. 13 in the Appendix hereto. The time for seeking appraisal opinions, conducting appraisal, and granting a decision for transfer approval is 30 days after receiving a duly completed application. If the application is not complete with documents as prescribed, the investor must supplement the documents as prescribed; the time for supplementing documents is not included in the processing time.

In case the whole or a part of a real estate project is ineligible for transfer, the receiving authority must notify the project investor in writing of the reason.

3. Within a maximum of 30 days from the date of issuance of the decision to permit the transfer of the whole or a part of the real estate project, the transferor and the transferee must complete the signing of a transfer contract using the Form No. 08 of the Appendix issued together with this Decree and complete the handover of the whole or the part of the project to be transferred. The contract for transfer of the whole or a part of the real estate project, is concurrently the contract for the transfer of the land use right of the whole or a part of the real estate project, except for the case of land lease with the payment of annual land rents.

4. After signing the transfer contract, the parties are responsible for paying taxes and fees as prescribed by law. The transferor is responsible for handing over the entire documents of the whole or a part of the real estate project to the transferee, the handover must be made in writing with signatures of the parties. The transferee is entitled to continue implementing the whole or a part of the real estate project immediately after fulfillment of obligations to pay the taxes and fees and receive the whole or a part of the real estate project.

5. At least 15 days before handover procedures, the transferor of the whole or a part of the real estate project must notify all customers and related parties (if any) in writing of such handover and post it on a local newspaper or on a local television station or a central television station about the transfer of the project or the part of the project. In case the customer or related parties have opinions about their interests related to the whole or a part of the real estate project to be transferred, the transferor is responsible for resolving it in accordance with the law before carrying out the procedures for handover of the whole or a part of the real estate project.

6. After signing the transfer contract, in the case of transfer of the whole or a part of the real estate project associated with land use rights, the parties must carry out procedures for land-use change registration according to law; in case of transfer of the whole or a part of the real estate project associated with the land with annual rent payment, one of the parties shall request a competent authority to appropriate the land to lease the land in accordance with the land law.

7. The People's Committee of province shall publicly announce the decision to permit the transfer of the whole or a part of real estate project on the web portal of the People's Committee of province or housing authority of province where the project is located and send this decision to the Ministry of Construction for consolidation and monitoring; the transferor and transferee must publicly announce this decision on their website.

Article 12. Procedures for transferring the whole or a part of a real estate project under the investment decision of the Prime Minister (decision on investment policy, investment decision, investment approval)

1. The investor of the real estate project shall submit 01 set of application in person or by post as prescribed in Article 10 of this Decree to the People's Committee of the province where the project is located.

2. Within 45 days from the date of receipt of complete and valid application, the People's Committee of province shall seek appraisal opinions from relevant ministries and agencies as prescribed in Article 13 of this Decree and request the Prime Minister to consider and grant an approval for the transfer; in case the whole or the part of the real estate project is ineligible for transfer, the People's Committee of the province must provide the project investor with explanation in writing.

3. After receiving an approval for transfer from the Prime Minister, the parties shall comply with Clauses 3, 4, 5 and 6, Article 11 of this Decree.

4. The People's Committee of province where the transferred whole or part of the project is located shall comply with Clause 7 Article 11 of this Decree.

Article 13. Seeking appraisal opinions and appraising documents on transfer of the whole (or a part) of real estate project

1. The agency assigned for appraisal prescribed in Articles 11 and 12 hereof shall send 01 set of application specified in Article 10 hereof in person or by post to the relevant agencies to seek appraisal opinions in writing concerning the transfer of the whole (or a part) of real estate project as follows:

a) In case of transfer of the whole or part of a project specified in Article 11 of this Decree, the agency assigned for appraisal must seek appraisal opinions from the agencies involved in the transferred project or part of project from the local government; the time limit for sending application and getting appraisal opinions from relevant agencies is 15 days from the date of receipt of complete and valid application;

b) In case of transfer of all or part of a project subject to the Prime Minister's approval, the People's Committee of the province must obtain appraisal opinions from the Ministry of Construction and ministries and agencies relevant to the transferred project or part of the project; the time limit for sending application and getting appraisal opinions from relevant agencies is 15 days from the date of receipt of complete and valid application;

c) In case the transferee is a foreign-invested enterprise and the transferred project or part of the project is located in a commune, wards, township of border, coastal area, or island, the agency assigned for appraisal shall further seek appraisal opinions from the Ministry of National Defense and the Ministry of Public Security in relation to national defense and security.

2. Checklist for appraisal of application for transfer of the whole or a part of real estate project includes:

a) Compliance with business principles, real estate transfer, real estate project and prohibited acts as prescribed in Articles 4, Article 8, Article 48 of the Law on real estate trading and regulations of this Decree;

b) The documents in the application for transfer specified in Article 10 of this Decree;

c) Eligibility criteria for the transferred real estate project or part of the project as prescribed in Clause 1, Article 49 of the Law on real estate trading; in case the transferor or transferee of the project is a state-owned enterprise, additional conditions must be determined in accordance with the law on management and use of state capital invested in production and business at the enterprise;

d) Eligibility criteria for the transferor and transferee as prescribed in Clauses 2 and 3, Article 49 of the Law on real estate trading and Article 4 of this Decree;

dd) Rights and obligations of the transferor and transferee as prescribed in Article 52 of the Law on real estate trading and the lawful rights and interests of related parties (if any).

3. On the basis of appraisal opinions of relevant agencies specified in Clause 1 of this Article on the checklist specified in Clause 2 of this Article and opinions of the Ministry of National Defense and the Ministry of Public Security (if any), the agency assigned for appraisal shall report to the competent authority to consider approving the transfer of the whole or part of the project under Article 11 or Article 12 of this Decree. 

1 9 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau