![](https://vietjack.me/assets/images/loading.gif)
Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD năm 2021 hợp nhất Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành
Số hiệu: | 05/VBHN-BXD | Loại văn bản: | Văn bản hợp nhất |
Nơi ban hành: | Bộ Xây dựng | Người ký: | Nguyễn Văn Sinh |
Ngày ban hành: | 07/09/2021 | Ngày hiệu lực: | 07/09/2021 |
Ngày công báo: | 20/09/2021 | Số công báo: | Từ số 815 đến số 816 |
Lĩnh vực: | Bất động sản | Tình trạng: | Còn hiệu lực |
TÓM TẮT VĂN BẢN
Văn bản tiếng việt
Văn bản tiếng anh
BỘ XÂY DỰNG |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
Số: 05/VBHN-BXD |
Hà Nội, ngày 07 tháng 09 năm 2021 |
BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 4 năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi:
1. Thông tư số 22/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2016;
2. Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017;
3. Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư; có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020;
4. Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2021.
Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Xét đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư[1].
Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 2[2]. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 4 năm 2016. Các văn bản sau đây hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành:
a) Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
b) Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này.
Điều 3. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Thông tư này./.
|
XÁC THỰC VĂN BẢN HỢP NHẤT KT. BỘ TRƯỞNG |
QUY CHẾ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
1[3]. Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:
a) Nhà chung cư thương mại;
b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại;
đ) Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.
2. Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại. Đối với nhà chung cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế này.
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà chung cư là nhà ở được quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở.
2[4]. Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3[5]. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.
6. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư).
7. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
8. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
9. Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).
10. Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.
11. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.
12. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư.
13. Phần sở hữu chung của khu căn hộ là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.
14. Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu chức năng này.
15. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.
Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
2.[6] Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.
3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
8.[7] Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
NỘI DUNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư[8]
1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư không còn hồ sơ lưu trữ thì phải lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
3. Việc lưu trữ và bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị. Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị gồm:
- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất.
- Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng;
b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư quy định tại Điểm a Khoản này từ chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư.
Trường hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị;
c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư cho Ban quản trị;
d) Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo đúng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo về việc Ban quản trị không nhận bàn giao và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tiếp nhận hồ sơ này. Ban quản trị phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
4. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên bản có xác nhận của các bên. Trường hợp không thực hiện được việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định rõ phần sở hữu chung thì chủ đầu tư và Ban quản trị lập biên bản ghi nhận hiện trạng thiết bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.
2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.
2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.
3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.
4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;
b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.
8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư
1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.
3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.
4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;
b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;
c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;
d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;
đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;
e) (được bãi bỏ)[9].
5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;
b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;
c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.
6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.
Điều 9. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
1[10]. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng có các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này. Chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư căn cứ vào mẫu Bản nội quy quy định tại Quy chế này để tham khảo xây dựng, thông qua Bản nội quy cho phù hợp với từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;
b) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;
d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;
đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;
e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư;
g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.
3. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
4. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư
1. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan.
2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
1. Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.
3. Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.
4. Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.
5. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.
6. Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.
TỔ CHỨC VIỆC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 12. Hội nghị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
3. Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở và quy định tại Quy chế này.
Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu[11]
1. Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:
a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;
b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.
2. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:
a) Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp không đủ số người tham dự quy định tại Điểm này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư;
b) Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo số lượng đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này tham dự; trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này.
3. Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:
a) Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền bao gồm các nội dung sau: Họ, tên và số điện thoại liên hệ (nếu có) của người ủy quyền và người được ủy quyền, địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư của người ủy quyền, các nội dung ủy quyền liên quan đến hội nghị nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của các bên ủy quyền và được ủy quyền, văn bản ủy quyền phải có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền;
b) Dự thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;
c) Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d) Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất tên gọi của Ban quản trị theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 23 của Quy chế này, đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị); dự kiến kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị;
đ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa, siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có);
g) Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu.
4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:
a) Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường);
b) Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị;
c) Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có);
d) Các nội dung quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều này; đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành;
đ) Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;
e) Các nội dung khác có liên quan.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị;
b) Trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Chủ đầu tư chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản theo quy định của pháp luật.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì kinh phí tổ chức hội nghị này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp.
6. Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.
Điều 14. Hội nghị nhà chung cư bất thường
1. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;
c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;
d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.
2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được quy định như sau:
a) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;
b) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.
3. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường được quy định như sau:
a) Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.
Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;
b) Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế; hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;
c) Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.
4. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã[12] có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các nội dung quy định tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Ban quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường nhưng không có đủ số người tham dự theo quy định tại Điểm a Khoản 2 hoặc Điểm a Khoản 3 Điều này và có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư;
b) Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các nội dung quy định tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này nhưng Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường;
c)[13] Chủ đầu tư đã chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản.
6. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp xã[14] có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị nhà chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân cấp xã[15] tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức quy định tại Điều này.
Điều 15. Hội nghị nhà chung cư thường niên
1. Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư thường niên có các nội dung sau đây:
a) Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư;
b) Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm sau;
c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở (nếu có).
2. Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự:
a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư;
b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;
c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này.
3. Đối với hội nghị cụm nhà chung cư thường niên mà kết hợp quyết định bầu Trưởng ban quản trị hoặc quyết định các vấn đề quy định tại Điểm b, Điểm d Khoản 1 Điều 14 của Quy chế này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư đó tham dự.
4. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho cuộc họp hội nghị chính thức.
5. Trong trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định tại Khoản 2 Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã[16] tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5, Khoản 6 Điều 14 của Quy chế này.
6. Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội nghị nhà chung cư có thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành viên Ban quản trị nhà chung cư và bầu thay thế các thành viên khác theo quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 và Khoản 5 Điều này; nếu người có hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thông qua quyết định đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp cần thiết, hội nghị nhà chung cư quyết định lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thuê đơn vị chuyên môn thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để thanh toán chi phí cho đơn vị này theo thỏa thuận.
Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư[17]
1. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tham dự.
2. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã;
b) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.
4. Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.
Đối với các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước (bao gồm cả đối với căn hộ chưa có người sử dụng và căn hộ đã có người sử dụng) thì cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp và thực hiện quyền biểu quyết. Trường hợp các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người sử dụng căn hộ tham dự họp và thực hiện biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư đối với phần diện tích căn hộ đang sử dụng.
5. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.
Mục 2. BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 17. Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này; Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bầu để thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau:
a) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu; Ban quản trị hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 3 Điều 18 và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này;
b) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình và nguyên tắc hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.
4. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
5.[18] Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
6. Ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.
7.[19] Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.
Điều 18. Mô hình Ban quản trị nhà chung cư[20]
1. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
2. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Quy chế này.
3. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.
Điều 19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư
1.[21] Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đó ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.
2.[22] Khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đủ điều kiện thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định.
Điều 20. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà chung cư
1.[23] Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;
b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.
2. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư;
b) Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó Ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.
3. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Điều 21. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư
1. Việc tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Điều này chỉ áp dụng đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã thành lập Ban quản trị.
2. Việc tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng thì phải tổ chức hội nghị của tòa nhà để lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư.
Sau khi gửi biên bản đề nghị cho Ban quản trị cụm nhà chung cư biết, các chủ sở hữu của tòa nhà đề nghị tách khỏi cụm thống nhất cử ban tổ chức lâm thời để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 13 của Quy chế này; việc bầu, xác định thành phần, số lượng và mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục này. Đại diện của tòa nhà đang là thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư sẽ không được công nhận là thành viên Ban quản trị của cụm nhà này sau khi Ban quản trị tòa nhà chung cư được thành lập;
b) Trường hợp tòa nhà chung cư tách khỏi cụm mà đại diện của tòa nhà này đang là Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư thì sau khi Ban quản trị của tòa nhà được thành lập, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này;
c) Trường hợp đại diện chủ sở hữu căn hộ các tòa nhà trong cụm có nhu cầu tách thành các Ban quản trị của từng tòa nhà riêng biệt thì sau khi các tòa nhà tổ chức hội nghị tòa nhà chung cư để có biên bản đề nghị tập thể theo quy định tại Điểm a Khoản này, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp để thống nhất cách thức bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì của từng tòa nhà cho các Ban quản trị tòa nhà mới sau khi được thành lập.
Sau khi đại diện của tòa nhà gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư, các tòa nhà tiến hành tổ chức hội nghị của tòa nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản này;
d) Thủ tục công nhận Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.
3. Việc nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban quản trị cụm nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp các tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang hoạt động độc lập và có đủ điều kiện để thành lập cụm nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì các Ban quản trị tòa nhà này phải tổ chức họp để thống nhất thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư; biên bản họp phải nêu rõ phương án nhập Ban quản trị cụm nhà chung cư, việc chuyển giao hồ sơ của tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản trị và các khoản kinh phí đang do các Ban quản trị tòa nhà quản lý.
Ban quản trị từng tòa nhà phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu tòa nhà; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của mỗi tòa nhà đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì các Ban quản trị của các tòa nhà này có trách nhiệm phối hợp để tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư lần đầu. Việc họp hội nghị cụm nhà chung cư lần đầu phải tuân thủ các quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 Điều 13 và Điều 26 của Quy chế này;
b) Trường hợp tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang hoạt động độc lập mà có nhu cầu nhập vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư đã được thành lập thì Ban quản trị tòa nhà và Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp và có biên bản thống nhất về việc nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban quản trị cụm nhà chung cư.
Sau khi có biên bản thống nhất thì Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu trong cụm nhà chung cư, Ban quản trị của tòa nhà phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu của tòa nhà đó; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư và 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà chung cư đồng ý nhập vào cụm nhà chung cư (thông qua biên bản thống nhất tập thể) thì Ban quản trị tòa nhà này phải tổ chức họp hội nghị tòa nhà để cử đại diện tham gia vào Ban quản trị cụm nhà chung cư.
Số lượng, thành phần đại diện của tòa nhà tham gia vào Ban quản trị cụm nhà chung cư được xác định như đối với các tòa nhà khác trong cụm nhà chung cư này; trường hợp có đại diện của chủ đầu tư đang là Phó ban quản trị của tòa nhà thì đại diện này được tham gia làm Phó ban quản trị của cụm nhà chung cư;
c) Thủ tục công nhận Ban quản trị của cụm nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.
4. Việc bàn giao, quản lý hồ sơ liên quan đến tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và bàn giao các khoản kinh phí có liên quan đối với trường hợp quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều này được thực hiện như sau:
a) Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị tòa nhà mới có văn bản đề nghị, Ban quản trị cụm nhà chung cư có trách nhiệm bàn giao hồ sơ và toàn bộ các khoản kinh phí có liên quan đến tòa nhà đã tách khỏi cụm sang cho Ban quản trị mới của tòa nhà quản lý theo quy định;
b) Đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị cụm nhà chung cư mới có văn bản đề nghị, Ban quản trị của tòa nhà có trách nhiệm bàn giao hồ sơ của tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản trị và chuyển giao toàn bộ các khoản kinh phí có liên quan của tòa nhà này sang cho Ban quản trị cụm nhà chung cư quản lý theo quy định;
c) Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư có văn bản đề nghị kèm theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện[24] gửi tổ chức tín dụng nơi đang quản lý kinh phí bảo trì của cụm nhà hoặc tòa nhà chung cư đề nghị chuyển kinh phí này sang cho Ban quản trị mới quản lý;
d) Sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Điểm c Khoản này, tổ chức tín dụng đang quản lý kinh phí có trách nhiệm chuyển toàn bộ số kinh phí còn lại theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này cho Ban quản trị mới; việc bàn giao hồ sơ hoạt động của Ban quản trị và chuyển giao các khoản kinh phí quy định tại Khoản này phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên có liên quan; việc quản lý, sử dụng các khoản kinh phí sau khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư mới được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.
Điều 22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
1. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu (bao gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ hoặc khi bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Điều 23 của Quy chế này tại Ủy ban nhân dân cấp huyện[25] nơi có nhà chung cư.
2.[26] Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư.
3. Nội dung Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a) Tên Ban quản trị và mô hình hoạt động của Ban quản trị;
b) Số lượng thành viên Ban quản trị;
c) Họ, tên và chức danh Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d) Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị;
đ) Trách nhiệm thi hành quyết định của các tổ chức, cá nhân có liên quan;
e)[27] Thay thế Quyết định công nhận trước đó (nếu có).
4.[28] Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc trên con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được công nhận), trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.
5.[29] Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này.
Đối với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ chức tín dụng theo quy định.
Điều 23. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư
1. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư lần đầu thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị bao gồm:
a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ tên Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; nếu thành lập Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà; nếu thành lập Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì tên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định;
b) Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản trị;
c) Danh sách các thành viên Ban quản trị; họ tên Trưởng ban và Phó ban quản trị;
d) Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
2. Trường hợp bầu lại Ban quản trị nhà chung cư khi hết nhiệm kỳ hoặc bầu Ban quản trị mới do bị bãi miễn theo quy định hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị;
b) Bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
c) Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu lại, bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d) Danh sách Ban quản trị (bao gồm danh sách các thành viên Ban quản trị, vị trí Trưởng ban, Phó ban quản trị);
đ) Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua (nếu có sửa đổi, bổ sung quy chế này).
3. Trường hợp tách Ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị được quy định như sau:
a) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của tòa nhà sau khi tách khỏi cụm nhà chung cư thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này kèm theo biên bản thống nhất tách khỏi cụm nhà chung cư của đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này; trường hợp thuộc diện quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì phải có thêm bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
b) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của cụm nhà chung cư sau khi có tòa nhà tách khỏi cụm thì hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị của Ban quản trị cụm nhà chung cư, bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư, danh sách các thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư còn lại (ghi rõ họ tên và vị trí của từng thành viên Ban quản trị); trường hợp phải bầu lại Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì phải kèm theo biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Trưởng ban và danh sách người được bầu.
4. Trường hợp nhập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư sau khi nhập các Ban quản trị của các tòa nhà thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, biên bản đề nghị tập thể của đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này và bản gốc các Quyết định công nhận các Ban quản trị tòa nhà chung cư;
b) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung cư do nhập Ban quản trị của tòa nhà vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị của Ban quản trị cụm nhà chung cư, biên bản thống nhất tập thể của các chủ sở hữu tòa nhà; cụm nhà chung cư và biên bản họp Hội nghị của tòa nhà chung cư có nhu cầu nhập vào cụm theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này, danh sách các thành viên Ban quản trị của cụm (bao gồm cả thành viên mới của tòa nhà nhập vào cụm) và bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị tòa nhà, cụm nhà chung cư.
Điều 24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư
1. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
2. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a)[30] Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị, giữa Ban quản trị với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư và các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;
c) Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);
d) Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;
đ) Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;
e) Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;
g) Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
3. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
b) Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
c) Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;
d) Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;
đ) Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;
g) Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;
h) Quy định các nội dung khác có liên quan.
Điều 25. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư
1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.
2[31]. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:
a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;
b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;
c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;
đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
3.[32] Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:
a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị đồng ý;
b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được 75% thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải được Trưởng ban và 75% số thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó đồng ý.
Điều 26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư
1. Việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
b) Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
c) Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
d) Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này;
đ) Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này.
2. Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
b) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
c) Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
d) Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm.
3. Việc bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này; trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b) Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị không thuộc đối tượng quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để bầu người thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này.
4. Việc bầu lại thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc bầu thay thế Trưởng ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này;
b) Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư không thuộc đối tượng quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà có thành viên Ban quản trị cần thay thế; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu người thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này.
Trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị cụm nhà chung cư là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư bất thường.
Mục 3. QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Điều 27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư[33]
1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.
2. Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.
3. Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;
b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.
4. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
Điều 28. Công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư [34]
1. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai thông tin của đơn vị trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì gửi thông tin cần công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc) tới Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để đăng tải.
2. Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định tại Khoản 1 Điều này hoặc khi chấm dứt hoạt động, bị giải thể, phá sản, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thông báo đến Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.
3. Trường hợp cơ quan đăng tải thông tin hoặc cơ quan có thẩm quyền khi tổ chức kiểm tra, thanh tra mà phát hiện đơn vị quản lý vận hành đã chấm dứt hoạt động hoặc đã giải thể, phá sản hoặc không còn đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định thì đơn vị đó bị xóa thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.
Điều 29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1[35]. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các bên ký kết phải có các nội dung chính quy định tại Khoản 2 Điều này và được lập theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này
2. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;
b) Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành;
c) Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành;
d) Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí;
đ) Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;
e) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;
h) Các thỏa thuận khác;
i) Hiệu lực của hợp đồng.
3. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và theo quy định của pháp luật dân sự.
Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;
c) Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định tại Điều này.
Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
1. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này.
2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.
3. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:
a) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở); diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.
4. Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở.
Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
3. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
4. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
b) Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
6. Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.
Điều 33. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.
3. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3, Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.
4. Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này bao gồm:
a) Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);
b) Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
c) Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
d) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Các vấn đề khác có liên quan.
Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì
1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.
4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 35. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:
a) Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;
b) Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế theo quy định tại Điểm này.
2. Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.
3. Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư hoặc chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.
4. Khi kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật.
Điều 36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).
2. Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a)[36] Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản tiền gửi chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
b) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật;
c)[37] Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành viên Ban quản trị hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.
Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).
Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.”
3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a)[38] Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
b) Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều này;
c) Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này;
d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
4. Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này được quy định như sau:
a) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, sử dụng theo quy định;
b)[39] Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó.
5. Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.
6. Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm:
a) Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;
b) Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;
c) Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).
Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
7.[40] (được bãi bỏ)
8.[41] (được bãi bỏ)
Điều 37. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư nào chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư vào việc bảo trì các hạng mục quy định tại Điều 34 của Quy chế này; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
2.[42] Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.
3. Đối với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản trị nhà chung cư cùng với chủ đầu tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ.
Khi cần bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban quản trị chỉ được sử dụng kinh phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để bảo trì; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm cùng đóng góp. Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở hữu khu căn hộ và chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư có thể thống nhất lập 02 tài khoản khác nhau để quản lý 02 khoản kinh phí quy định tại Khoản này.
4. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm các giấy tờ sau đây:
a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị chuyển tiền và số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì;
b) Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;
c) Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường hợp bảo trì đột xuất;
d) Hợp đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong mức mà hội nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Khoản 4 Điều này, tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh toán trực tiếp cho bên thực hiện bảo trì.
6. Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được phép chi theo quy chế thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển tiền kèm theo biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng bảo trì đã ký gửi tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì; căn cứ vào hồ sơ đề nghị, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc; việc chuyển tiền qua tài khoản hoặc thanh toán bằng tiền mặt được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.
7. Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:
a) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của từng tòa nhà trong cụm để bảo trì;
b) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của một số tòa nhà trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà có liên quan để bảo trì;
c) Việc rút kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được thực hiện theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều này.
Mục 5. QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư
1[43]. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2 và điểm b Khoản 3 Điều 27 của Quy chế này. Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư thì có thể giới thiệu đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở để hội nghị nhà chung cư tham khảo, lựa chọn tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.
2. Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108, Điều 109 của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và bàn giao lại kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và Quy chế này.
3[44]. Chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này nếu còn sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.
4. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành của địa phương theo quy định của pháp luật; lập, bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.
5. Quản lý, sử dụng các công trình phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do Nhà nước giao hoặc được xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích nêu trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
6. Bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác.
7. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi xâm phạm tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình hoặc các hành vi cản trở việc kinh doanh hợp pháp theo nội dung dự án đã được duyệt. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xử lý các hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân đối với các tài sản hoặc hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ đầu tư.
8. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
9. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
10. Bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
11. Các quyền và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
a) Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;
b) Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
c) Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư;
d) Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;
e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;
g) Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo quy định;
h) Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;
i) Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
k) Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và k Khoản 1 Điều này.
Điều 40. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư
1. Sử dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.
2. Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu.
3. Tham dự hội nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu); thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết, bỏ phiếu nếu chủ sở hữu không tham dự (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu); trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư có nhiều người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho một người đại diện để tham dự và biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.
4. Thực hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm b, c, d, đ, e, g, h và k Khoản 1 Điều 39 của Quy chế này.
Điều 41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;
đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;
i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
k)[45] Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;
l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
2. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.
Điều 42. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Chương IV
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 43. Giải quyết tranh chấp
1. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
3[46]. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về cấp, đăng ký con dấu thực hiện việc thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu để đăng ký, cấp con dấu mới theo quy định về cấp, đăng ký và quản lý con dấu cho Ban quản trị mới thành lập.
Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tài khoản quản lý hoạt động của Ban quản trị thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức đang quản lý các tài khoản này phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao dịch có liên quan đến Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế và thực hiện lập, bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị được thành lập mới theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan.
4. Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
5. Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 44. Xử lý vi phạm
1. Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp không đúng quy định của Quy chế này thì các quyết định, kết quả của cuộc họp hội nghị nhà chung cư đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định lại.
3. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư quyết định không đúng với quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.
4. Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
5. Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chương V
Điều 45. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này hoặc tách, nhập Ban quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo quy định của Quy chế này.
2. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính nhưng không đúng với quy định của Quy chế này hoặc chưa có quy chế hoạt động, chưa có quy chế thu, chi tài chính theo quy định của Quy chế này thì Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này.
3. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành mà thuộc đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định việc hoạt động của Ban quản trị.
4. Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực hiện quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Quy chế này nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất.
5.[47] Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thực hiện bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì thành phần hồ sơ công trình nhà chung cư để bàn giao được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 5 của Quy chế này
Điều 46. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư
1. Các nhà chung cư đang có đơn vị quản lý vận hành nhưng không thuộc diện bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư họp quyết định để thỏa thuận chấm dứt hợp đồng dịch vụ đã ký với đơn vị quản lý vận hành hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng này.
2.[48] (được bãi bỏ)
3.[49] (được bãi bỏ)
Điều 47. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:
a) Chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Quy chế này trên địa bàn; căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương và Quy chế này ban hành quy định hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng trên địa bàn;
b) Tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn;
c) Ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở;
d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
đ) Chỉ đạo cơ quan chức năng của địa phương tiếp nhận công trình, hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo nội dung dự án đã được phê duyệt và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
e) Xem xét, quyết định việc quản lý dân cư của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
g) Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
h) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
2. Sở Xây dựng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ 06 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.
Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện[50]
1. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.
2.[51] Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 5 của Quy chế này.
3. Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
4. Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.
Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã[52]
1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2.[53] Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn, theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết.
3. Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.
4.[54] Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
5. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
1. Hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này.
2. Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi cả nước và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.
4. Tổng hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn đề vướng mắc phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này cho phù hợp.
5. Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
Phụ lục số 01: Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư[55]
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 1. Quy định đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy này.
2. Khách ra vào nhà chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân này.
3. Người đến tạm trú tại căn hộ phải đăng ký danh sách với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại cơ quan công an phường sở tại theo quy định.
4. Người sử dụng căn hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi vi phạm Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.
5. Các quy định áp dụng đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng dịch vụ, thương mại: do chủ đầu tư, Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bắt buộc phải thực hiện được quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
2. Các hành vi khác gây ảnh hưởng không tốt đến cộng đồng và người sử dụng nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
Điều 3. Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư
Chủ sở hữu, người sử dụng và khách ra, vào nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng.
2. Không được làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.
3. Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định.
4. Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.
6. Các quy định khác: do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư (nếu có).
Điều 4. Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng
1. Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
2. Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
3. Trường hợp có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa chữa phải được thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành để kịp thời sửa chữa, thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi sửa chữa các hư hỏng này.
4. Trường hợp nhà chung cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các thiết bị thuộc phần sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
5. Trường hợp vận chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và chỉ được thực hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.
6. Các quy định khác: do hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 5. Quy định về việc xử lý khi có sự cố của nhà chung cư
1. Khi gặp sự cố có thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban quản trị, đơn vị quản lý nhà chung cư để xử lý.
2. Trường hợp gặp sự cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫn thoát hiểm hoặc hướng dẫn của bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.
Điều 6. Quy định về việc công khai thông tin của nhà chung cư
1. Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương tiện thông tin khác của nhà chung cư.
2. Các nội quy về phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử dụng thang máy phải được gắn đúng nơi quy định để đảm bảo việc sử dụng được an toàn, thuận tiện.
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Yêu cầu Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.
3. Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
4. Đóng đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ.
Điều 8. Xử lý các hành vi vi phạm
1. Thành viên Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư nếu có hành vi vi phạm các quy định của Bản nội quy này hoặc vi phạm quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của mình gây ra.
2. Thành viên Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chủ sở hữu, người sử dụng phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử lý vi phạm của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Phụ lục số 02: Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
(Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11;
Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
Căn cứ Luật Xây dựng số 60/2014/QH13;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Căn cứ vào nhu cầu giữa hai bên.
Hai bên tham gia ký kết hợp đồng dưới đây bao gồm:
Bên A: Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên A)
Tên giao dịch |
: |
|
Đại diện |
: |
|
Địa chỉ |
: |
|
Tài khoản số |
: |
Tại: |
Fax |
: |
Bên B: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên B)
Tên giao dịch |
: |
|
|
Đại diện |
: |
|
|
Địa chỉ |
: |
|
|
Điện thoại |
: |
|
|
Tài khoản số |
: |
Tại: |
|
Mã số thuế |
: |
|
|
Fax |
: |
|
|
Website (nếu có) |
: |
|
|
|
|
|
|
Hôm nay, ngày... tháng... năm..., hai bên đồng ý ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Giải thích từ ngữ
Các từ và cụm từ ghi trong hợp đồng này được hiểu như sau:
1. “Ban quản trị, người đại diện quản lý nhà chung cư” là Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư.....([56]), địa chỉ....., được viết tắt là Bên A.
2. “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư” là....([57]), được viết tắt là Bên B.
3. “Ngày, tháng” được tính theo ngày, tháng dương lịch, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
4. “Bất khả kháng” là các sự kiện quy định tại Điều 14 của hợp đồng này.
5. “Công việc” là các dịch vụ do Bên B thực hiện theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này.
6. “Khách hàng/cư dân” là chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư.
7. “Tài sản” là toàn bộ các thiết bị, cơ sở vật chất gắn liền với nhà chung cư.
8. “Quỹ kết dư” là số tiền lũy kế chênh lệch giữa các khoản thu của tòa nhà trừ đi các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành và hoạt động của tòa nhà (không tính các khoản chi lấy từ quỹ bảo trì).
Điều 2. Đặc điểm của nhà chung cư
Bên B cam kết thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các đặc điểm như sau:
1. Tên nhà chung cư/cụm nhà chung cư ([58]):
2. Loại nhà chung cư ([59]):
3. Vị trí nhà chung cư:
4. Quy mô nhà chung cư (số tầng, số căn hộ):
5. Các công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư:
Điều 3. Công việc quản lý vận hành nhà chung cư
1. Bên A đồng ý thuê Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại địa chỉ..... như sau ([60]):
a) Lập và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;
c) Thiết lập, điều chỉnh các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc điểm của nhà chung cư và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;
d) Kiểm soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, thông tin liên lạc,…) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;
đ) Chủ động liên hệ, phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân đăng ký sử dụng các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet, điện thoại...;
e) Thay mặt Bên A quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận hành và tiến hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất với Bên A các biện pháp bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu các khoản tiền này;
g) Giám sát công ty bảo trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên A;
h) Quản lý vận hành các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ thuật làm việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ thuật bao gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa khác;
i) Thực hiện việc sửa chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: thay bóng đèn, công tắc tại khu vực chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản (đèn chiếu sáng hành lang, công tắc, phụ liệu...); Bên A chịu trách nhiệm về phần vật tư, thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;
k) Thay mặt Bên A làm việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và các phong trào chung;
l) Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc nhở và hỗ trợ cư dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà chung cư; tiếp thu ý kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư;
m) Tổ chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra;
n) Lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp dịch vụ bảo vệ, dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây cảnh, xử lý côn trùng...; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu có năng lực và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu có),...;
o) Báo cáo tình hình quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội nghị nhà chung cư;
p) Thực hiện các công việc khác do các bên thỏa thuận:......
2. Bên B đảm bảo quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm nhà chung cư) đúng yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường và phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: đảm bảo dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp, áp dụng đầy đủ các quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung cư an toàn (kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy…), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.
3. Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban quản lý, kỹ thuật, kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện các công việc theo ủy quyền quản lý của Bên A.
4. Trường hợp Bên B có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 4. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định cụ thể như sau:
Đối tượng khách hàng |
Mức giá (đồng/m2/tháng)([61]) |
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu căn hộ |
|
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với khu văn phòng, dịch vụ và thương mại (nếu có khu chức năng này). |
|
Giá dịch vụ quản lý vận hành đối với khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm nơi để xe ô tô (diện tích tầng hầm là:....). (nếu có các diện tích này) |
|
Bên B được thu thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo trong thang máy, cho thuê bãi đỗ xe taxi, các khoản thu khác,…): do các bên thỏa thuận.
2. Nội dung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm ([62]):
a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu Do vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải,...;
b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...);
c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất, ...); dịch vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;
d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;
đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;
e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);
g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in,...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;
h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.
3. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều này không thay đổi trong 12 tháng, kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực;
b) Trong trường hợp có sự thay đổi về chính sách tiền lương do Nhà nước Việt Nam ban hành, sự điều chỉnh giá năng lượng: điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn giá nhân sự và chi phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch vụ cho phù hợp với tình hình thực tế.
4. Thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với khu căn hộ:
Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng của từng căn hộ). Thời hạn thu từ ngày... đến ngày... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
b) Đối với khu văn phòng, dịch vụ, thương mại hoặc các khoản thu tăng thêm khác:
Bên B thực hiện thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều này nhân (x) với diện tích sử dụng văn phòng, dịch vụ, thương mại). Thời hạn từ ngày... đến ngày... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền mặt Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên A [63]
1. Bên A có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu Bên B thông báo kịp thời, đầy đủ các thông tin về việc thực hiện các công việc đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được ủy quyền;
b) Được hưởng các khoản doanh thu từ việc Bên B khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để bổ sung vào quỹ của Bên A nhằm phục vụ các hoạt động lợi ích chung của cư dân trong nhà chung cư này;
c) Được chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 11 của hợp đồng này;
d) Được áp dụng các chế tài quy định tại Điều 12 của hợp đồng này;
đ) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán chi phí sửa chữa, bảo trì, thay thế các thiết bị hư hỏng bao gồm chi phí vật tư và nhân công và các chi phí khác thuộc trách nhiệm của Bên A (ngoại trừ các công việc thuộc trách nhiệm của Bên B quy định tại Khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này). Nếu các thiết bị hư hỏng do lỗi vận hành của Bên B thì Bên B phải chịu toàn bộ chi phí sửa chữa;
b) Thanh toán cho Bên B kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo giá thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này;
c) Cung cấp hồ sơ lưu trữ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Bố trí cho Bên B phòng làm việc cho Ban quản lý (diện tích, vị trí .....) và chỗ để xe cho nhân sự Ban quản lý, bảo vệ và vệ sinh;
đ) Tạo điều kiện và phối hợp chặt chẽ với Bên B trong quá trình thực hiện hợp đồng;
e) Nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
g) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
1. Bên B có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu Bên A cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này;
c) Thực hiện việc thu tiền của cư dân để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư (theo mức tiền mà hội nghị nhà chung cư đã quyết định), thu tiền điện, nước,… của người sử dụng (nếu có); thực hiện xử lý các trường hợp không nộp, chậm nộp theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành;
d) Được hưởng thêm các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo thang máy, cho thuê bãi đậu xe taxi, các khoản thu khác,…);
đ) Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ:........ hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng...cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này;
e) Được thể hiện logo/thương hiệu trên các văn bản của Bên B trong việc quản lý vận hành, chăm sóc khách hàng và được treo bảng hiệu của Bên B tại nhà chung cư sau khi đã được Bên A đồng ý về vị trí, kích thước và hình thức;
g) Các quyền khác do các bên thỏa thuận...
2. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện đầy đủ và bảo đảm đúng chất lượng các công việc theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này, bao gồm cả công việc ủy quyền (nếu có) và gửi báo cáo cho Bên A về tiến độ, kết quả thực hiện;
b) Kiểm tra, giám sát hoạt động của các nhân viên của Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho Bên A hoặc bên thứ ba nếu do nhân viên của Bên B gây thiệt hại;
c) Kiểm tra, giám sát việc quản lý vận hành liên quan đến hoạt động của nhà chung cư bao gồm: thang máy, dụng cụ thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự phòng, máy bơm nước, vệ sinh, môi trường...;
d) Cam kết đảm bảo quản lý và vận hành hệ thống kỹ thuật nhà chung cư theo đúng khuyến cáo và hướng dẫn sử dụng của nhà sản xuất hoặc theo thiết kế;
đ) Chậm nhất ngày 15 hàng tháng phải gửi cho Bên A các báo cáo tình hình hoạt động nhà chung cư của tháng trước liền kề;
e) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng theo mức thiệt hại thực tế phát sinh do lỗi của Bên B; phải chịu trách nhiệm trước Bên A và trước pháp luật về mọi hoạt động do nhân lực của mình thực hiện;
g) Có trách nhiệm quản lý, bảo quản, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các tài liệu, thiết bị và các tài sản do Bên A trang bị; có trách nhiệm hoàn trả cho Bên A khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng trong tình trạng hoạt động tốt (ngoại trừ các hao mòn tự nhiên);
h) Được khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để tăng thêm doanh thu và chia sẻ khoản doanh thu này với Bên A theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng này để làm quỹ cộng đồng phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư;
i) Thực hiện tất cả các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh của mình như: đăng ký kinh doanh, đăng ký hành nghề, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thuế;
k) Bàn giao lại cho Ban quản trị bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 5 của Quy chế này khi chấm dứt hợp đồng quản lý vận hành này;
l) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận...
Điều 7. Bố trí sử dụng nhân viên quản lý nhà chung cư
1. Bên B có quyền bố trí hoặc thuyên chuyển bất kỳ nhân viên nào đang làm việc cho Bên B tại nhà chung cư khi cần thiết, nhưng phải đảm bảo không gây trở ngại cho việc quản lý nhà chung cư. Trường hợp thay trưởng Ban quản lý tòa nhà thì phải thông báo bằng văn bản cho Bên A biết.
2. Trong trường hợp nhân viên của Bên B (kể cả trưởng Ban quản lý nhà chung cư) không hoàn thành nhiệm vụ theo quy định trong hợp đồng này, thì Bên B sẽ tiến hành kiểm tra, nếu không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế người khác và có trách nhiệm thông báo lại cho Bên A biết.
3. Quy định thời gian làm việc của các bộ phận thuộc Ban quản lý như sau: ([64])
a) Văn phòng Ban quản lý: (sáng từ... giờ đến... giờ; chiều từ... giờ đến... giờ);
b) Bộ phận Lễ tân - CSKH: Làm theo ca (gồm các ca cụ thể sau:....);
c) Bộ phận kỹ thuật: Trực 24/24h (làm việc 7 ngày/tuần, kể cả ngày lễ, tết).
Điều 8. Thanh toán kinh phí thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A
1. Trước ngày 31 tháng 12 của năm trước liền kề, Bên B phải gửi cho Bên A dự kiến kế hoạch chi phí phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm các khoản thu từ dịch vụ quản lý vận hành đối với khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và dịch vụ khác kèm theo (nếu có); các khoản chi cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên B và các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A.
2. Bên A có trách nhiệm thanh toán cho các nhà thầu dịch vụ như bảo trì, sửa chữa hư hỏng trang thiết bị,... và các khoản tương tự thuộc trách nhiệm thanh toán của Bên A.
Điều 9. Phương thức phối hợp giữa Bên A và Bên B
1. Trách nhiệm của Bên A:
a) Là đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
b) Quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật; quản lý quỹ phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư (nếu có) để phục vụ chi trả cho các mục đích bảo trì, các mục đích công cộng khác;
c) Đại diện cho cư dân để làm việc với các tổ chức, cơ quan chức năng theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật;
d) Xem xét, thống nhất kế hoạch quản lý vận hành và các nội dung liên quan đến trách nhiệm, quyền hạn của Bên A. Ký kết hợp đồng với nhà thầu ngoài phạm vi của Bên B như bảo trì, sửa chữa, thay thế cây cảnh,... (nếu có);
đ) Chi trả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động vận hành của nhà chung cư ngoài phạm vi chi trả của Bên B như mua sắm vật tư, trang thiết bị; việc bảo trì, cải tạo, trang trí nhà chung cư;
e) Cử đại diện để phối hợp chặt chẽ với Bên B trong việc quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng các quy trình quản lý nhằm đáp ứng yêu cầu chất lượng dịch vụ.
2. Trách nghiệm của Bên B:
a) Tổ chức điều hành mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng này;
b) Cung cấp nhân sự quản lý vận hành để đảm nhiệm công tác vận hành kỹ thuật, quản lý và chăm sóc khách hàng, kiểm soát hoạt động nhà chung cư;
c) Quản lý và giám sát dịch vụ khách hàng, dịch vụ vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh, an toàn phòng cháy, chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, diệt côn trùng, chăm sóc cây cảnh cho nhà chung cư,… Bên B có trách nhiệm quản lý, kiểm soát về mặt nghiệp vụ và khối lượng công việc của các nhà thầu này theo tiêu chuẩn và quy trình quản lý đã thiết lập, định kỳ báo cáo công việc cho Bên A.
Điều 10. Thời hạn thực hiện hợp đồng ([65])
1. Thời hạn hợp đồng này là... tháng, kể từ ngày... tháng... năm...
2. Trước khi hết thời hạn hợp đồng tối thiểu 30 ngày, Bên B gửi đề xuất gia hạn hợp đồng cho Bên A; nếu sau 15 ngày, kể từ ngày Bên A nhận được văn bản đề xuất gia hạn của Bên B mà Bên A không có ý kiến bằng văn bản thì hợp đồng sẽ được tự động gia hạn bằng với thời hạn của hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều này.
Điều 11. Chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
1. Hợp đồng này chấm dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hết hạn hợp đồng mà các bên nhất trí không gia hạn hợp đồng;
b) Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
c) Một trong hai bên bị phá sản hoặc giải thể hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;
d) Do sự kiện bất khả kháng nhưng không khắc phục được trong thời hạn... tháng liên tục.
2. Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B có một trong các vi phạm sau đây ([66]):
a) Vi phạm nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 6 của hợp đồng này và gây thiệt hại cho Bên A;
b) Tăng mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng này nhưng không được sự đồng ý của Bên A;
c) Chuyển nhượng hợp đồng này hoặc giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho một đơn vị khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
d) Không khắc phục các vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên A;
đ) Bị phá sản hoặc bị giải thể hoặc bị chấm dứt hoạt động;
e) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên A không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên A phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
3. Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên A có một trong các vi phạm sau đây:
a) Không thanh toán đầy đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên B theo hợp đồng này trong thời hạn... ngày, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên B về những khoản thanh toán đã bị quá hạn;
b) Không cung cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư;
c) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận...
Bên B không được tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên B phải bồi thường theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này.
4. Bàn giao khi chấm dứt hợp đồng:
a) Trong thời hạn... ngày, kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, hai bên có trách nhiệm thảo luận và xác định giá trị quyết toán hợp đồng. Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày Bên B hoàn thành nghĩa vụ báo cáo, bàn giao số liệu, bàn giao tài sản và hai bên đã ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng này, Bên A phải thanh toán cho Bên B các khoản tiền còn lại theo biên bản quyết toán (nếu có);
b) Trong thời hạn... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên B phải bàn giao cho Bên A toàn bộ tài sản theo đúng hiện trạng của Bên A, sổ sách kế toán hợp đồng và số liệu công nợ (bằng file mềm và bản cứng), hồ sơ nhà chung cư, các thông tin khách hàng/cư dân... và các tài liệu, tài sản khác (nếu có) thuộc quyền sở hữu của Bên A;
c) Các thỏa thuận khác...
Điều 12. Vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại
1. Bên B phải bồi thường cho Bên A toàn bộ chi phí khắc phục thực tế hư hỏng và các chi phí có liên quan đến những hư hỏng làm mất tài sản khi có một trong các trường hợp sau đây ([67]):
a) Phát sinh do lỗi của Bên B;
b) Bên B thiếu trách nhiệm hoặc có hành vi vi phạm hợp đồng.
2. Trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 11 của hợp đồng này thì bên vi phạm phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng..... lần giá dịch vụ quản lý vận hành tại nhà chung cư của tháng gần nhất (theo số liệu Bên B cung cấp).
Điều 13. Trách nhiệm sau khi chấm dứt hợp đồng
1. Bên A không được quyền sử dụng các biểu mẫu và quy trình quản lý, biểu mẫu do Bên B thiết lập, trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên B.
2. Bên B không được phép sử dụng thông tin khách hàng, cư dân phục vụ mục đích kinh doanh của Bên B.
3. Bên B phải bàn giao toàn bộ tài sản, số liệu sổ sách cho Bên A trong thời hạn... ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng để Bên A tiếp tục quản lý vận hành chung cư một cách liên tục và không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Nếu vi phạm quy định này thì Bên B sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho Bên A là.....
4. Các thỏa thuận khác...
Điều 14. Sự kiện bất khả kháng
1. Các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam;
b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d) Các trường hợp khác: do các bên thỏa thuận.
2. Thông báo tình trạng bất khả kháng:
a) Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản 1 Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn... ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì phải xuất trình giấy tờ này);
b) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để chấm dứt hợp đồng này;
c) Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải gửi thông báo cho bên kia khi không còn bị ảnh hưởng bởi tình trạng bất khả kháng;
d) Các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện bất khả kháng không còn;
đ) Nếu sự kiện bất khả kháng xảy ra trong... tháng liên tục nhưng không khắc phục được thì hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trách nhiệm của các bên trong trường hợp bất khả kháng:
Việc thực hiện các nghĩa vụ có liên quan theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều này.
Điều 15. Khai thác, cung cấp dịch vụ phụ và quỹ kết dư
1. Bên A có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Trong thời hạn hợp đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B tìm kiếm, khai thác môi giới khai thác kinh doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư như thu phí quảng cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ khác.... Việc khai thác này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng tại nhà chung cư.
b) Được nhận ...% số tiền thu tăng thêm so với các khoản thu hiện hữu từ khai thác dịch vụ để Bên A bổ sung vào nguồn quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.
2. Bên B có quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Theo sự uỷ quyền của Bên A, được quyền tìm kiếm đối tác và quản lý việc khai thác, lắp đặt quảng cáo, bảng hiệu và các dịch vụ khác nhằm mục đích gia tăng nguồn thu cho nhà chung cư. Mức phí được hưởng là...% giá trị thu tăng thêm so với các khoản thu được từ việc khai thác và quản lý dịch vụ đó;
b) Được quyền tham gia dự thầu khai thác dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo chỉ định hoặc mời thầu từ Bên A.
3. Quỹ kết dư:
Với phương thức tự thu, tự chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong thời gian hợp đồng này có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ trích...% quỹ kết dư này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho nhà chung cư.
Điều 16. Các thỏa thuận khác
Các bên căn cứ vào từng nhà chung cư cụ thể để thỏa thuận thêm các nội dung khác nhưng không được mâu thuẫn với các nội dung trong hợp đồng này, không được trái với quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở và đạo đức xã hội.
Điều 17. Các phụ lục hợp đồng
Các tài liệu sau đây là một phần của hợp đồng này:
1. Kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
2. Hồ sơ nhà chung cư;
3. Các phụ lục khác được ký giữa hai bên (nếu có).
Điều 18. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp
1. Nếu có phát sinh tranh chấp về nội dung hợp đồng này thì các bên phải tiến hành thương lượng để giải quyết.
2. Trường hợp có tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư mà thương lượng không có kết quả thì trong thời hạn... ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp, các bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét, giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyết định của Tòa án nhân dân là quyết định cuối cùng và có tính chất bắt buộc với các bên.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày... tháng... năm...
2. Việc thanh lý hợp đồng này được thực hiện bằng biên bản thanh lý do hai bên cùng ký kết.
3. Hai bên thỏa thuận cam kết thực hiện đúng nội dung của hợp đồng này; tài sản được ủy quyền quản lý không thuộc diện bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
4. Hợp đồng này được lập thành... bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ... bản để cùng thực hiện.
5. Trường hợp các bên có thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập phụ lục hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng bổ sung bằng văn bản./.[68]
BÊN A |
BÊN B |
[1] Thông tư số 22/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành (sau đây gọi tắt là Thông tư số 22/2016/TT-BXD) có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22/6/2015;
Căn cứ Luật Đầu tư ngày 26/11/2014;
Căn cứ Nghị định số 34/2016/NĐ-CP ngày 14/5/2016 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật;
Căn cứ Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 22/12/2015 của Chính phủ;
Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Theo đề nghị của Vụ trưởng Vụ pháp chế;
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành.”
Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD (sau đây gọi tắt là Thông tư số 28/2016/TT-BXD), có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 79/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2016 của Chính phủ quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
Xét đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản,
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng.”
Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Thông tư số 06/2019/TT-BXD), có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản;
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.”
Thông tư số 07/2021/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 và Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (sau đây gọi tắt là Thông tư số 07/2021/TT-BXD), có căn cứ ban hành như sau:
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản”.
[2] Thông tư số 22/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành như sau:
“Điều 3. Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Thông tư này./.”
Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành như sau:
“Điều 4. Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
2. Mẫu Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này và thay thế cho mẫu Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3. Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này thay thế cho Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 02/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
4. Bãi bỏ các quy định sau đây:
a) Phụ lục số 05 của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Khoản 4 Điều 3, Tiêu đề Mục 1, Mục 2 của Chương III, Điều 27 và phụ lục số 7 của Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
c) Khoản 7 và Khoản 8 Điều 36; Khoản 2 và Khoản 3 Điều 46 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 02 tháng 4 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5. Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định của Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Thông tư này.
6. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./. ”
Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành như sau:
“Điều 3. Điều khoản thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
2. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.”
Thông tư số 07/2021/TT-BXD có hiệu lực thi hành như sau:
“Điều 3. Điều khoản thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2021.
2. Đối với dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hoặc đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thì được tiếp tục áp dụng phương pháp, công thức tính giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
3. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.”
[3] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[4] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017 và khoản 1 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[5] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[6] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 2 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[7] Khoản này được bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[8] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 4 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[9] Điểm này được bãi bỏ theo quy định tại Điều 2 Thông tư số 07/2021/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2021.
[10] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[11] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[12] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[13] Điểm này được sửa đổi theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[14] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[15] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[16] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[17] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[18] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 7 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[19] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 8 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[20] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[21] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 6 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017 và bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[22] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 9 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[23] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 7 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017 và bổ sung theo quy định tại khoản 4 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[24] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp quận” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp huyện” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[25] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[26] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 10 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[27] Điểm này bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[28] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 12 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[29] Khoản này được bổ sung theo quy định tại khoản 13 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[30] Điểm này bổ sung theo quy định tại khoản 14 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[31] Khoản này sửa đổi theo quy định tại khoản 15 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[32] Khoản này sửa đổi theo quy định tại khoản 16 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[33] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 8 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017 và theo quy định tại khoản 5 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[34] Điều này đã được bãi bỏ một phần theo quy định tại khoản 10 Điều 2 của Thông tư số 22/2016/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2016 và sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Thông tư số của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017, sửa đổi bổ sung theo quy định tại khoản 6 Điều 2 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[35] Khoản này được sửa đổi theo quy định tại khoản 10 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[36] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 11 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[37] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 17 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[38] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 12 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[39] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 18 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[40] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 4 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[41] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 4 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[42] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 19 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[43] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 13 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[44] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[45] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 20 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[46] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 15 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[47] Khoản này được bổ sung theo quy định tại khoản 21 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[48] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 4 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[49] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 4 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[50] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp quận” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp huyện” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[51] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 22 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020
[52] Cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” được thay thế bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp xã” theo quy định tại khoản 25 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[53] Khoản này được bổ sung theo quy định tại khoản 23 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[54] Khoản này được bổ sung theo quy định tại khoản 24 Điều 1 của Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2020.
[55] Mẫu nội quy này được thay thế bằng Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 4 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2017.
[56] Tên nhà chung cư.
[57] Tên của đơn vị quản lý vận hành theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập của cơ quan có thẩm quyền.
[58] Tên của tòa nhà/cụm nhà chung cư.
[59] Ghi rõ là nhà chung cư thuộc loại công trình chỉ có mục đích để ở hoặc công trình hỗn hợp gồm để ở và kinh doanh dịch vụ.
[60] Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Bên A và Bên B, các bên có thể bổ sung hoặc giảm bớt hoặc thay đổi các công việc mà Bên B được thực hiện tại Khoản 1 Điều 3 này.
[61] Diện tích m2 được xác định để tính giá là diện tích m2 sử dụng (tính theo diện tích thông thủy).
[62] Các chi phí trong giá dịch vụ nêu tại Khoản 2 Điều 4 này có thể được thay đổi, điều chỉnh bổ sung theo thỏa thuận của các bên.
[63] Ngoài các quyền và nghĩa vụ nêu tại Điều 5 và Điều 6, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các quyền và nghĩa vụ khác cho phù hợp với yêu cầu công việc.
[64] Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Khoản 3 Điều 7 này.
[65] Các bên thỏa thuận cụ thể nội dung nêu tại Điều 10.
[66] Các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 11 này.
[67] Các bên có thể thỏa thuận thêm nội dung của Khoản 1 Điều 12.
[68] Các phần để trống trong hợp đồng này do các bên thỏa thuận cho phù hợp với tình hình thực tế.
MINISTRY OF CONSTRUCTION |
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM |
No. 05/VBHN-BXD |
Hanoi, September 07, 2021 |
PROMULGATING REGULATION ON MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
The Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction promulgating Regulation on management and use of apartment buildings, which has been effective since April 02, 2016, is amended by:
1. The Circular No. 22/2016/TT-BXD dated July 01, 2016 of the Minister of Construction on full or partial annulment of legislative documents on business and investment conditions promulgated by the Ministry of Construction or jointly promulgated by Ministries, which has been effective since July 01, 2016;
2. The Circular No. 28/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction on amendments to the Circular No. 10/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on professional training courses in management of apartment buildings, the Circular No. 11/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on issuance of real estate broker license, guidelines for training and improving knowledge of real estate brokerage practice and management of the real estate trading floor, and establishment and organization of activities of the real estate trading floor, and a number of provisions of the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated under the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 by Ministry of Construction, which has been effective since February 01, 2017;
3. The Circular No. 06/2019/TT-BXD dated October 31, 2019 of the Minister of Construction on amendments to some Articles of Circulars relating to management and use of apartment buildings, which has been effective since January 01, 2020;
4. The Circular No. 07/2021/TT-BXD dated June 30, 2021 of the Minister of Construction amending some Articles of Circular No. 19/2016/TT-BXD dated June 30, 2016 and Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction, which has been effective since August 15, 2021.
Pursuant to the Law on Housing No. 65/2014/QH13;
Pursuant to the Government’s Decree No. 62/2013/ND-CP dated June 25, 2013 regulating functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
Pursuant to the Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP dated October 20, 2015 providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing;
At the request of the Director General of Management Agency for Housing and Real-estate Market. The Minister of Construction hereby promulgates a Circular on Regulation on management and use of apartment buildings1.
Article 1. Promulgated together with this Circular is the Regulation on management and use of apartment buildings.
Article 22. This Circular comes into force from April 02, 2016. The following documents shall cease to have effect from the effective date of this Circular:
a) The Circular No. 08/2008/QD-BXD dated May 28, 2008 of the Minister of Construction promulgating Regulation on management and use of apartment buildings;
b) The Circular No. 05/2014/TT-BXD dated May 09, 2014 of the Minister of Construction on amendments to Point a Clause 2 Article 17 of the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated together with the Decision No. 08/2008/QD-BXD dated May 28, 2008 of the Minister of Construction.
If regulations on management and use of apartment buildings which were promulgated by the Ministry of Construction, other Ministries and People’s Committees of provinces and central-affiliated cities before the effective date of this Circular are contrary to those specified in the Regulation on management and use of apartment buildings enclosed with this Circular, the latter shall prevail.
Article 3. Ministers, heads of ministerial agencies, heads of Governmental agencies, Chairmen/Chairwomen of provincial People’s Committees, and relevant organizations and individuals are responsible for the implementation of this Circular./.
|
CERTIFIED BY PP. THE MINISTER |
ON MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
(Enclosed with the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction)
13. This Regulation applies to residential apartment buildings and mixed-use apartment buildings (including apartments intended for residential purpose, tourist accommodation establishments, services buildings, commercial buildings, office buildings and other buildings) according to the Law on Housing No. 65/2014/QH13 (hereinafter referred to as “the Law on Housing”), including:
a) Commercial apartment buildings;
b) Social apartment buildings, except for the apartment buildings prescribed in Clause 2 of this Article;
c) Relocation apartment buildings;
d) State-owned old apartment buildings, which have been renovated or re-constructed;
dd) Apartment buildings used as official residences.
2. The application of this Regulation to state-owned old apartment buildings that have not yet been renovated or re-constructed is encouraged. Social apartment buildings exclusively used for students and workers to collectively reside in a single apartment shall not be subject to this Regulation.
1. Investors in apartment building construction projects; apartment building owners and occupants; apartment building management board; units managing and operating the apartment building (hereinafter referred to as “the apartment building operator”).
2. Regulatory bodies involved in management and use of apartment buildings.
3. Other organizations and individuals involved in management and use of apartment buildings.
For the purposes of this Regulation, the terms below shall be construed as follows:
1. “apartment building” refers to a residential house prescribed in Clause 3 Article 3 of the Law on Housing.
24. “apartment building block” refers to an independent block of apartments or several blocks of apartments sharing the same podium or civil engineering system built according to the planning and project dossier approved by competent authorities.
35. “apartment building complex” includes at least 02 apartment buildings constructed according to the planning and project dossier approved by competent authorities.
4. “residential apartment building” refers to an apartment building designed and constructed for residential purpose only.
5. “mixed-use apartment building” refers to an apartment building designed and constructed for residential purpose and other purposes such as offices, services or commerce.
6. “investor in an apartment building construction project” refers to a capital owner or an organization or individual tasked with managing and using capital for the execution of a project on investment in construction of residential housing including apartment buildings, according to the Law on Housing and relevant regulations of law (hereinafter referred to as “the investor”).
7. “apartment building owners” mean the apartment owners and owners of other areas other than apartments in the apartment building.
8. “apartment building occupant” refers to the owner who is directly using an apartment building or organization, household or individual that are legally using an apartment or other areas within the apartment building by way of leasing, borrowing, staying in a friend's or relative's house or being authorized to for management or use under the decision of a competent authority.
9. “representative of the owner of an apartment or other area other than an apartment within the apartment building” refers to the representative of the owner of each apartment or each other area other than an apartment within an apartment building or of the legal occupant if the owner does not use such apartment and has legal authorization (hereinafter referred to as “representative of the apartment owner”).
10. “single-owner apartment building” refers to an apartment building entirely owned by one single owner regardless of shared and privately owned parts.
11. “multi-owner apartment building” refers to an apartment building owned by at least two owners in which there are privately owned parts of each owner and parts under shared ownership or for shared use by the owners.
12. “shared parts in the apartment building block” refer to the areas, equipment and technical infrastructure prescribed in Clause 2 Article 100 of the Law on Housing which are under shared ownership or for shared use by the owners of such apartment building block.
13. “shared parts in the apartment section” refer to the areas and equipment prescribed in Point b Clause 2 Article 100 of the Law on Housing which are only under shared ownership or for shared use by the owners of such apartment section.
14. “shared parts in the office, services and commercial section” refer to the areas and equipment prescribed in Point b Clause 2 Article 100 of the Law on Housing which are only under shared ownership or for shared use by the owners of such section.
15. “shared parts in the apartment building complex” refer to the areas, facilities, equipment and technical infrastructural facilities under shared ownership or for shared use by the owners of the apartment building complex, including water tanks, generators, septic tanks, water pumps, public gardens (if any) and other facilities and works which are constructed and installed according to the approved design for shared use by several blocks merged into the apartment building complex.
Article 4. Principles of management and use of apartment buildings
1. Apartment buildings must be used for its intended purposes, according to the approved design and content of the project.
2. 6 Apartment buildings shall be managed and used on the basis of commitment and agreement between parties in accordance with the law on housing, relevant regulations of law and social ethics.
3. The apartment building owners and occupants and the operator shall agree to pay fees for management and operation of an apartment building in accordance with regulations of law on housing. The fees for management and operation and fees for maintenance of apartment building parts under shared ownership shall be used for their intended purposes in a public and transparent manner in compliance with regulations of law on housing and this Regulation; fees and charges must be paid according to regulations of law during use of the apartment building.
4. Apartment building owners and occupants must pay fees for maintenance, fees for management and operation and fees for operation of the apartment building management board and other fees and charges during use of the apartment building according to this Regulation and relevant regulations of law; must comply with the internal rules for management and use of the apartment building, regulations of law on housing, this Regulation and relevant regulations during management and use of the apartment building.
5. The apartment building management board shall, on behalf of the owners and current occupants, exercise the rights and responsibilities in relation to management and use of the apartment building in accordance with regulations of law on housing and this Regulation; in the case where an apartment building does not require the establishment of a management board under the Law on Housing, the owners and current occupants shall agree upon a plan for management of the apartment building.
6. Disputes and complaints in relation to management and use of apartment buildings shall be resolved under the Law on Housing, this Regulation and relevant regulations of law.
7. Any violation against the regulations on management and use of apartment buildings must be dealt with in a timely and strict way according to law.
8. 7 Investors, management boards, operators, owners and occupants of apartment buildings are encouraged to apply technologies and information technology during their management, use and operation of apartment buildings.
CONTENTS OF MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
Article 5. Compiling, transferring and retaining apartment building dossiers8
1. Every owner of an apartment building shall compile and retain a housing dossier as prescribed in Articles 76 and 77 of the Law on Housing.
2. Every investor shall prepare an apartment building dossier in accordance with regulations of the law on construction. If the apartment building dossier is no longer available, it is required to compile an as-built dossier for the apartment building in accordance with regulations of law.
3. An apartment building dossier shall be retained and transferred in accordance with the following regulations:
a) The investor shall retain the dossier specified in Clause 2 of this Article; within 20 working days from the date on which the apartment building management board or the representative managing the apartment building (if the management board is not required to be established) submits a written request for transfer of the apartment building dossier, the investor shall transfer 02 sets of dossier (certified true copies) to the management board. The documents transferred to the management board include:
- As-built drawings (enclosed with a list of drawings), which are prepared in accordance with regulations of the law on construction.
- Manufacturer’s profiles of equipment installed in the building.
- Building operation procedure; building maintenance procedure.
- A notification of approval for results of commissioning of building items and apartment building by the construction authority in accordance with regulations of the law on construction.
- Parking lot layout designed by the investor according to the project and design dossier approved by the competent authority, which clearly indicates parking lots intended for apartment building owners and occupants (including shared parking lots, car parking lots) and public parking lots;
b) After receiving the apartment building dossier specified in Point a of this Clause from the investor, the apartment building management board shall retain and manage this dossier at the community house or its office (if any) or location decided by the apartment building meeting; if the apartment building requires an operator in accordance with regulations of the Law on Housing, the apartment building management board shall provide 01 set of dossier received from the investor to the operator, except where the operator is the investor.
If the operator no longer manages and operates the apartment building, this dossier shall be transferred to the management board;
c) By the deadline mentioned in Point a of this Clause, if the investor fails to transfer the apartment building dossier, the apartment building management board shall request the People's Committee of the rural district, urban district, district-level town or provincial-affiliated city where the apartment building is located (hereinafter referred to as “the district-level People’s Committee) in writing to request the investor to transfer the dossier.
Within 05 working days from the date on which the apartment building management board’s written request is received, the district-level People's Committee shall carry out an inspection, if the investor has not yet transferred the apartment building dossier as prescribed, the investor shall be requested in writing to transfer the dossier; within 10 working days from the date on which the written request of the district-level People’s Committee is received, the investor that fails to transfer the apartment building dossier shall face administrative penalties in accordance with regulations of the law on penalties for administrative violations against regulations on management and use of housing and is compelled to transfer the apartment building dossier to the management board;
d) If the investor transfers the apartment building dossier as prescribed but the management board does not receive it, within 10 working days from the date on which the apartment building dossier is transferred, the investor shall notify and request the People's Committee of the district where the apartment building is located to receive this dossier. The management board shall take responsibility for the issues that arise from the failure to receive the apartment building dossier as prescribed by law.
4. Before transferring the apartment building dossier, the investor and the apartment building management board or the representative managing the apartment building shall inventory equipment and define the apartment building parts under shared ownership in accordance with regulations of the Law on Housing; the transfer of apartment building dossier and finished project shall be made into a record certified by parties. In case of failure to inventory equipment and define the parts under shared ownership, the investor and management board shall make a record of current conditions of equipment and current management of the apartment building parts under shared ownership.
Article 6. Management of privately owned parts in multi-owner apartment buildings
1. Areas and equipment under private ownership of an owner prescribed in Clause 1 Article 100 of the Law on Housing must be clearly stated in the contract for purchase and sale or lease purchase of an apartment or other area other than an apartment in the apartment building (hereinafter referred to as “the contract for sale and purchase or lease purchase”).
Apart from the contract for sale and purchase or lease purchase, the investor shall provide the purchaser or lease purchaser with the drawings as prescribed in Point d Clause 2 Article 5 of this Regulation.
2. If the contract for sale and purchase or lease purchase is signed before the effective date of this Regulation, the definition of the privately owned areas and equipment and provision of the drawings shall comply with regulations of law on housing at the time of signing the contract or as agreed in the contract for sale and purchase or lease purchase if not prescribed by the law on housing.
3. Apartment building owners may directly manage or authorize others to manage their privately owned parts but such privately owned parts must be used for their intended purposes without affecting other privately owned parts of other owners or apartment building parts under shared ownership.
Article 7. Management of parts under shared ownership or for shared use in multi-owner apartment buildings
1. Areas and equipment under shared ownership of the apartment building owners are defined in Clause 2 Article 100 of the Law on Housing and must be clearly stated in the contract for purchase and sale or lease purchase of an apartment. The contract for sale and purchase or hire purchase of an apartment must be accompanied by a list of privately owned parts as prescribed in the Law on Housing; and the shared parts must be used for their intended purposes.
2. Investors shall manage the apartment building owners and occupants’ amenities which have to be transferred to the State for management according to the approved project but have yet to be transferred. After the transfer of the amenities to the State, the unit assigned by the State shall manage, maintain and use such amenities for their intended purposes.
3. The investor reserves the right to own and is responsible for management and maintenance of the apartment building owners and occupants’ amenities built by the investor for business purposes in accordance with the content of the approved project.
4. Apartment building owners shall jointly manage the shared parts of apartment building blocks intended for residential purposes. If the apartment building requires an operator, such operator is assigned to manage such parts. If the apartment building does not require an operator, the apartment building meeting shall decide to assign the apartment building management board or another unit to manage such shared parts.
5. Shared parts of mixed-use apartment building blocks shall be managed in accordance with the following regulations:
a) If it is impossible to separate the shared parts of the office, services and commercial section from those of the apartment section, the apartment building owners shall jointly manage such shared parts; and the shared parts shall be managed and operated under Clause 4 of this Article;
b) If it is possible to separate the shared parts of the office, services and commercial section from those of the apartment section, the apartment building owners shall manage the shared parts of the apartment section; and the shared parts shall be managed and operated under Clause 4 of this Article. The shared parts of the office, services and commercial section shall be managed by the operator or by the owner of such section if the apartment building does not require an operator.
The apartment building owners shall jointly manage the shared parts of the entire block; and such shared parts shall be managed and operated in accordance with Clause 4 of this Article.
6. The community house of an apartment building block shall be managed by the owners or by the management board (if the apartment building has a management board) or by the apartment building operator as decided by the apartment building meeting.
7. The shared parts of the apartment building complex shall be managed by the management board of the apartment building complex on behalf of the owners.
8. If a contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment was signed before the effective date of this Regulation, the shared parts of the apartment building shall be defined in accordance with regulations of law on housing at the time of signing the contract or as agreed in the contract for sale and purchase or lease purchase of the apartment if not prescribed by the Law on Housing.
Article 8. Ownership and management of parking lots in apartment buildings
1. Parking lots in apartment buildings shall be constructed according to the standards and technical regulations on construction and the approved design documentation. Parking lots may be located at a basement or ground floor or in other areas inside or outside the apartment building and shall be clearly stated in contracts for sale and purchase or lease purchase of an apartment; parking lots must be used for their intended purposes in line with content of the approved project and Article 101 of the Law on Housing.
2. Regarding single-owner apartment buildings, parking lots are under ownership and management of the owner but must be used according to the content of the approved project, the Law on Housing and this Regulation. If the apartment building requires an operator, such operator shall manage such parking lots. If the apartment building does not require an operator, the owners shall themselves manage or hire another unit to manage such parking lots.
3. The parking lots under shared ownership mentioned in Point a Clause 1 Article 101 of the Law on Housing shall be managed by the operator. If an apartment building does not require an operator but requires an apartment building management board as prescribed in the Law on Housing, the apartment building meeting shall decide to assign the management board or another unit to manage such parking lots on behalf of owners; if the apartment building does not require an operator or a management board, the owners shall agree to themselves manage or hire another unit to manage such parking lots.
4. Regarding car parking lots for apartment building owners prescribed in Point b Clause 1 Article 101 of the Law on Housing, the following regulations shall be complied with:
a) Purchasers or lease purchasers of an apartment or other areas in an apartment building (hereinafter referred to as “apartment purchasers”) shall decide to purchase or lease a car parking lot intended for the apartment building owners under the Law on Housing.
If the apartment building has sufficient car parking lots for every apartment and the apartment purchasers wish to purchase or lease such car parking lots, the investor must decide to sell or lease out such car parking lots but must ensure the principle that each owner of an apartment or other area in the apartment building is not permitted to purchase or lease car parking lots in excess of the number of car parking lots designed or constructed according to the approved project for an apartment or a privately owned area in the apartment building;
b) If the apartment building does not have sufficient car parking lots for every apartment, the investor shall decide to sell or lease out such car parking lots under the agreement between the apartment purchasers; if the apartment purchasers fail to reach an agreement, the investor shall make a decision by arranging a lucky draw for purchase or lease of such car parking lots;
c) The sale and purchase or lease of car parking lots prescribed in Points a and b of this Clause may be included in the contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment or specified in a separate contract; the rent for car parking lots shall be paid on a periodic or monthly basis, the payment for car parking lots shall be made in a lump sum, by deferred payments or by instalments as agreed upon by the parties. In the case of leasing car parking lots, the responsibility for paying fees for management and operation or for paying charges for car keeping services in the car parking lot lease contract shall be agreed upon by the parties. In the case of purchasing car parking lots, the purchasers must pay fees for management and operation and charges for car keeping services under law and the agreement with the service provider;
d) If purchasers of car parking lots wish to transfer or lease out these car parking lots, they are only permitted to transfer or lease out them to the current owners or occupants of such apartment building or transfer them back to the investor;
dd) If the purchaser or lease purchaser of an apartment does not purchase the car parking lot prescribed in this Clause, the parties must specify in the contract for sale and purchase or lease purchase of the apartment that such area is under ownership and management of the investor and the investor is not permitted to include costs of investment in construction of such car parking lot in the selling price or lease purchase price of the apartment; if the purchaser or lease purchaser of the apartment purchases or leases such car parking lot, the investor must separate the selling price or lease purchase price of the car parking lot from the selling price or lease purchase price of the apartment;
e) (annulled)9.
5. Public parking lots of an apartment building (parking lots intended for entities other than the apartment building owners and occupants) shall be managed according to the following regulations:
a) In case the owner of the office, services and commercial section purchases public car parking lots from the investor, such owner shall manage these public car parking lots;
b) If public car parking lots are under ownership of the investor, the investor shall manage them; if the owner of the office, services and commercial section leases public car parking lots from the investor, these car parking lots shall be managed under the contract for lease of the car parking lots;
c) Where public car parking lots are managed by the State according to the approved project dossier, the unit assigned by the State shall manage such car parking lots.
6. An organization or individual owning a car parking lot specified in Clause 4 or 5 of this Article shall pay fees for management and operation and carry out maintenance of such car parking lot; in the case of leasing a car parking lot, the responsibility for maintenance of the car parking lot shall be agreed in the contract for leasing the car parking lot.
Article 9. Internal rules for management and use of apartment buildings
110. Apartment buildings governed by this Regulation must have internal rules for management and use including the contents mentioned in Clause 2 of this Clause. The investor or apartment building meeting shall rely on the sample internal rules mentioned in this Regulation to formulate and pass their own internal rules suitable for each apartment building block or apartment building complex.
2. The internal rules on management and use of an apartment building shall contain at least:
a) Regulations applicable to owners, occupants, temporary residents and guests;
b) Prohibited acts during the use of the apartment building and handling of violations of the internal rules;
c) Regulations on use of the shared parts of the apartment building;
d) Regulations on repair of damage to or change of equipment in the privately owned parts and handling of incidents in the apartment building;
dd) Regulations on fire safety in the apartment building;
e) Regulations on disclosure of information concerning the use of the apartment building;
g) Regulations on obligations of apartment building owners and occupants;
h) Other regulations depending on the characteristics of each apartment building.
3. Where first apartment building meeting has not been held, the investor shall establish internal rules on management and use of the apartment building according to Causes 1 and 2 of this Article, enclose it with the contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment and to make it publicly available in the community house, elevator lobbies and reception area of the apartment building block.
4. If the first apartment building meeting is held, the meeting may consider amending the internal rules on management and use of the apartment building established by the investor but the amendments must not be contrary to regulations of law on housing and this Regulation. After the first apartment building meeting, the apartment building management board or the representative managing the apartment building which does not require a management board shall make the internal rules publicly available in the community house, elevator lobbies and reception area of the apartment building block.
Article 10. Management and operation of apartment buildings
1. The management and operation of an apartment building shall focus on the following tasks:
a) Controlling and maintaining operation of and regularly maintaining elevators, water pumps, generators, automatic fire alarm system, firefighting system, firefighting tools, stand-by equipment and other equipment belonging to the parts under shared ownership or for shared use of the apartment building block or apartment building complex;
b) Providing security services, environmental hygiene, garbage collection, gardening, insect control and other services to ensure the normal operation of the apartment building;
c) Other relevant tasks.
2. If the apartment building requires an operator as prescribed in Point a Clause 1 Article 105 of the Law on Housing, all tasks prescribed in Clause 1 of this Article must be performed by the operator, and the owners and occupants are not permitted to hire different service providers for management and operation purposes. The apartment building operator may conclude a contract with a service provider to perform the tasks of managing and operating the apartment building but is responsible for management and operation under the signed service contract with the apartment building management board.
Article 11. Maintenance of apartment buildings
1. Maintenance of an apartment building shall include checks, observation, inspection of the quality, and minor repair, regular repair and major repair of the construction parts of the apartment building, check and maintenance of the fire-fighting and prevention system and replacement of components or equipment for shared use in the apartment building block or apartment building complex.
2. Every apartment building owner shall maintain the privately owned parts and make financial contributions to the maintenance of the shared parts of the apartment building in accordance with the Law on Housing and this Regulation.
If damage to a privately owned part affects other owners, the owner shall repair such damage. If the owner fails to carry out the repair, the operator or the person assigned to manage the apartment building is permitted to suspend or request the service provider to suspend the supply of power or domestic water to such privately owned part. If there is damage to a part under shared ownership in the privately owned area, the owner of the privately owned part shall enable and assist the apartment building operator or construction unit to repair such damage.
3. The maintenance of construction parts of the apartment building must be carried out by units with capability prescribed by regulations of law on construction; the maintenance of equipment of the apartment building must be carried out by units whose capability is appropriate to the maintenance work. If the apartment building operator has the capability for maintenance, such operator may be hired to carry out maintenance.
4. If the first apartment building meeting has yet to be held, the maintenance of the shared parts of the apartment building shall be carried out as prescribed in Points b and c Clause 2 Article 5 of this Regulation.
5. After the first apartment building meeting is held, the maintenance of the shared parts of an multi-owner apartment building shall be carried out as prescribed in Points b and c Clause 2 Article 5 of this Regulation and the annual maintenance plan adopted by the apartment building meeting as prescribed in this Regulation; in the case of unexpected damage or damage caused by a natural disaster or fire, the apartment building management board shall make a decision on maintenance under this Regulation and relevant regulations of law but a report thereon must be given at the forthcoming apartment building meeting.
6. The maintenance of the shared parts of the apartment building shall be carried out according to Section 4 Chapter III of this Regulation.
ORGANIZATION OF MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
Section 1. APARTMENT BUILDING MEETING
Article 12. Apartment building meeting
1. For a single-owner apartment building, an apartment building meeting means a meeting between the representative of the owner and apartment building occupants.
2. For a multi-owner apartment building, an apartment building meeting means a meeting of representatives of the apartment building owners or current occupants if the owners do not attend (even if the owners have received an apartment or other area in the apartment building but have not fully paid the investor, except where the contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment is terminated).
3. The apartment building meeting is entitled to decide on the contents related to management and use of the apartment building prescribed in Article 102 of the Law on Housing and this Regulation.
Article 13. First apartment building meeting11
1. Conditions for organization of the first apartment building meeting:
a) The apartment building meeting shall be held within 12 months from the date on which such apartment building is transferred and put to use and has at least 50% of its apartments transferred to purchasers or lease purchasers (excluding the apartments that are not sold or yet to be sold or leased out under a lease-purchase contract by the investor); by the aforementioned deadline, if the apartment building has not had at least 50% of apartments transferred, the apartment building meeting shall be held until at least 50% of apartments are transferred;
b) The apartment building meeting shall be held if at least 50% of apartments of each building in a complex have been transferred to purchasers or lease purchasers (excluding the apartments that are not sold or yet to be sold or leased out under a lease-purchase contract by the investor) and at least 50% of representatives of owners of apartments of each building have put their apartments into use and agree to merge the buildings into the apartment building complex.
2. Conditions for attendances at the first apartment building meeting:
a) There must be at least 50% of representatives of owners of transferred apartments at the apartment building meeting. If the attendances are not sufficient as prescribed in this Point, within 07 working days from the date on which the date of the apartment building meeting is specified in the notice of meeting, the investor or representative of the apartment owner shall request the People’s Committee of the commune, ward or commune-level town (hereinafter referred to as “communal People’s Committee”) where the apartment building is located to hold an apartment building meeting;
b) Regarding the apartment building complex meeting, there must be sufficient number of persons agreeing to merge the buildings into the apartment building complex. If the attendances are not sufficient as prescribed in this Point, within 07 working days from the date on which the date of the apartment building meeting is specified in the notice of meeting, the investor or representative of the apartment owner shall request the communal People’s Committee to hold an apartment building meeting, except where an apartment building meeting is held at a building in the complex as prescribed in Point a of this Clause.
3. The investor (in the case of a multi-owner apartment building) or the owner (in the case of a single-owner apartment building) shall prepare contents and notify the date and place of the meeting, and hold an official meeting attended by apartment building owners and occupants. The investor or owner may hold a preparatory meeting to prepare contents of the official apartment building meeting. Contents of the first apartment building meeting shall be prepared as follows:
a) Inspection and determination of status of representatives of apartment owners attending the meeting; in the case of authorization, it is required to have a letter of authorization, which contains: full name and phone number (if any) of the authorizing person and authorized person, address of the apartment or another area in the apartment building of the authorizing person, authorization contents related to the apartment building meeting, rights and responsibilities of the authorizing party and authorized party, and bears signatures of the authorizing person and authorized person;
b) A draft regulation on apartment building meeting;
c) Proposed amendments to internal rules for management and use of the apartment building (if any);
d) A draft regulation on election of the apartment building management board, proposed name of the management board prescribed in Point a Clause 1 Article 23 of this Regulation, proposed list and number of members of the management board, expected head and deputy head of the management board (if the apartment building has to establish a management board); expected plan for provision of professional training in apartment building operation and management to members of the management board;
dd) Regarding the multi-owner apartment building, it is required to make additional preparations, including proposed prices of apartment building operation services, draft plan for maintenance of shared area of the apartment building, proposed operator in the cases where the apartment building has to establish a management board but the investor fails to have the managerial function or capability or has managerial function or capability but does not participate in management and authorize another unit to perform management. If the apartment building has to establish a management board, propose an operating model of the management board, draft operating regulation and regulation on revenues and expenditures of the management board.
e) Prices of services at swimming pools, gyms, tennis courts, spas, supermarkets and other services (if any);
g) Other proposals on the management and use of apartment buildings, which need to be discussed at the first apartment building meeting.
4. The first apartment building meeting shall decide:
a) The regulation on apartment building meeting (including first, annual and irregular meeting);
b) Regulation on election of apartment building management board, name of the management board, number and list of members of the management board, head and deputy head of the management board (if the apartment building has established a management board); plan for provision of professional training in apartment building operation and management to members of the management board;
c) Amendments to regulations on management and use of apartment buildings (if any);
d) Contents specified in Point dd Clause 3 of this Article; regarding prices of apartment building management services, they shall be decided by the apartment building meeting according to this Regulation and by negotiation with the operator;
dd) Fees paid by owners and occupants of the apartment building during the use thereof;
e) Other relevant contents.
5. The communal People’s Committee shall hold the first apartment building meeting in one of the following cases:
a) The apartment building has been transferred and put to use for more than 12 months and has at least 50% of apartments transferred as prescribed in Point a Clause 1 of this Article but the investor fails to hold an apartment building meeting and representatives of owners of transferred apartments have requested the communal People’s Committee in writing to hold a meeting;
b) The attendances are not sufficient as prescribed in Clause 2 of this Article;
c) The investor is shut down due to dissolution or bankruptcy as prescribed by law.
If the communal People's Committee holds the first apartment building meeting, the funding for organization of this meeting shall be provided by apartment building owners and occupants.
6. Within 30 working days from the receipt of the written requests from representative of apartment owners or investor as prescribed in Clause 5 of this Article, the communal People’s Committee shall hold the first apartment building meeting. The verdict of the first apartment building meeting held by the communal People’s Committee binding upon the apartment building owners and occupants is the same as that of the first apartment building meeting held by the investor.
Article 14. Irregular apartment building meetings
1. A irregular apartment building meeting is held in one of the following cases:
a) Election of a replacement for the management board’s head or deputy head who is dismissed or discharged or dies or is missing; in the case of replacement of the management board’s deputy head being the representative of the investor, the investor shall appoint another person to hold such position without holding an irregular apartment building meeting;
b) Dismissal or discharge of all members of the management board and election of a new management board;
c) Election of a replacement for the management board’s member who is not the head or deputy head and who is dismissed or discharged or dies or is missing in the case where the collection of opinions from the apartment building owners has been organized but the number of persons who agree to the replacement is inadequate as prescribed in Point b Clause 3 Article 26 of this Regulation or election of a replacement for the member of the apartment building management board according to Clause 4 Article 26 of this Regulation;
d) The apartment building management board proposes replacement of the operator or adjustment of the prices of the apartment building management and operation services;
dd) Other cases as requested by more than 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments.
2. Conditions concerning the number of participants in an irregular an apartment building block meeting are as follows:
a) If an apartment building meeting is held to make a decision on one of the issues prescribed in Points a, b, c or d Clause 1 of this Article, it must be attended by at least 50% of representatives of owners of transferred apartments;
b) If an apartment building meeting is held at the request of the apartment owners prescribed in Point d Clause 1 of this Article, it must be attended by at least 75% of the number of persons who have requested in writing that an irregular apartment building meeting be held.
3. Conditions concerning the number of participants in an irregular an apartment building complex meeting are as follows:
a) If an apartment building complex meeting is held to elect the head of the management board or a completely new management board of the apartment building complex or to make a decision on the content specified in Point d Clause 1 of this Article, it must be attended by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in the apartment building complex.
If each block in the complex has its own operator but a block proposes to change its operator or requests adjustment of prices of the block management and operation services, the meeting must be attended by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such block and only an irregular apartment building meeting of such block is held to make the decision;
b) Where a replacement for the management board’s deputy head or management board’s member being the representative of a block in the apartment building complex is elected, only an irregular apartment building meeting of such block is held to elect the replacement. A block meeting is permitted to be held to elect a replacement if it is attended by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such block;
c) If an apartment building meeting is held at the request of the apartment owners prescribed in Point dd Clause 1 of this Article, it must be attended by at least 75% of the number of persons who have requested in writing that an irregular apartment building complex meeting be held.
4. The apartment building management board shall prepare contents and notify the time and place of the meeting, and hold an official meeting attended by apartment building owners and occupants.
5. The communal People's Committee12 shall hold an irregular meeting of an apartment building or an apartment building complex to make a decision on one of the contents prescribed in Points a, b or c Clause 1 of this Article in one of the following cases:
a) The apartment building management board has held an irregular meeting of the apartment building or apartment building complex but the number of the participants is inadequate as prescribed in Point a Clause 2 or Point a Clause 3 of this Article and there is a written request from the apartment building management board;
b) There are written requests from at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments that an irregular apartment building meeting be held to make a decision on one of the contents prescribed in Points a, b or c Clause 1 of this Article but the apartment building management board failed to hold an irregular meeting of the apartment building or apartment building complex;
c)13 The investor has been shut down due to dissolution or bankruptcy.
6. Within 30 working days from the receipt of the written request from the management board or written requests from the representative of the apartment owners or investor prescribed in Clause 5 of this Article14, the communal People’s Committee shall hold an irregular apartment building meeting. The verdict of the irregular apartment building meeting held by the communal People’s Committee15 binding upon the apartment building owners and occupants is the same as that of the apartment building meeting held by the apartment building management board as prescribed in this Article.
Article 15. Annual apartment building meetings
1. Annual apartment building meetings shall be held once a year if it is attended by at least 30% of the representatives of the owners of the transferred apartments or by a less number thereof agreed by the apartment building owners. An annual meeting of an apartment building or apartment building complex shall contain the following:
a) Listen to the reports on performance of the management board and pass the revenue and expenses of the apartment building management board;
b) Consider passing the statement of costs of maintenance of the shared parts of the apartment building for the year and pass the plan for maintenance of the shared parts of the apartment building for the next year;
c) Listen to the report on management and operation of the apartment building;
d) Make decisions on other contents (if any) specified in Article 102 of the Law on Housing.
2. For an annual apartment building block meeting which also includes making a decision on any of the following issues, it must be attended by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments:
a) Election of a replacement for the management board’s head or deputy head who is dismissed or discharged or dies or is missing; in the case of replacement of the management board’s deputy head being the representative of the investor, the investor shall appoint another person to hold such position without holding an apartment building meeting;
b) Dismissal or discharge of all members of the management board and election of a new management board;
c) Election of a replacement for the management board’s member who is not the head or deputy head and who is dismissed or discharged or dies or is missing in the case where the collection of opinions from the apartment building owners has been organized but the number of persons who agree to the replacement is inadequate as prescribed in Point b Clause 3 Article 26 of this Regulation or election of a replacement for the member of the apartment building management board according to Clause 4 Article 26 of this Regulation.
3. For an annual apartment building complex meeting which also includes making a decision on election of the management board’s head or the issues prescribed in Points b and d Clause 1 Article 14 of this Regulation, it must be attended by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such apartment building complex.
4. The apartment building management board shall prepare contents and notify the time and place of the meeting, and hold an official meeting attended by apartment building owners and occupants; and may a preparatory meeting to prepare contents of the official meeting.
5. If the number of the participants is inadequate as prescribed in Clause 2 of this Article, the apartment building management board shall request the communal People’s Committee in writing to hold an apartment building meeting under Clauses 5 and 6 Article 14 of this Regulation.
6. If, through supervision or discussion at the apartment building meeting, an apartment building owner discovers a financial violation committed by the management board or a member of the apartment building management board, the apartment committee meeting may, depending on the seriousness of the violation, decide to discharge one, several or all members of the apartment building management and elect replacements for members according to Clause 2 or Clauses 3 and 5 of this Article; if the violator faces a criminal prosecution, the apartment building meeting shall pass a resolution requesting the competent authority to consider dealing with criminal liability in accordance with law.
Where necessary, the apartment building meeting shall decide to establish an inspection team or hires a professional unit to inspect books and revenue and expenses of the apartment building management board; and if a professional unit is hired, the apartment building owners and occupants must make financial contributions with a view to payment of costs to such unit as agreed.
Article 16. Attendances and voting at apartment building meetings17
1. Regarding a single-owner apartment building or single-owner apartment building complex, attendances at an apartment building meeting comprise representatives of apartment building owners and occupants and representative of the People’s Committee of the commune where the apartment building is located.
2. Regarding a multi-owner apartment building or multi-owner apartment building complex, attendances at an apartment building meeting are prescribed as follows:
a) If the first apartment building meeting is held, attendances thereat comprise a representative of the investor, representatives of owners of the transferred apartments, representative of the apartment building operator (if any) and a representative of the communal People’s Committee who is invited;
b) If an irregular apartment building meeting or annual apartment building meeting is held, attendances thereat comprise representative of owners of the transferred apartments, a representative of the investor (if the investor still owns some area in the apartment building), a representative of the apartment building operator (if the apartment building has to hire an operator) and a representative of the communal People’s Committee who is invited.
3. The right to vote at the apartment building or apartment building complex meeting is determined according to the privately owned area of the apartment owner or owner of another area in the apartment building adhering to the principle that 1 m2 of the privately owned area is equivalent to 01 vote.
4. The apartment building owner or owner of another area in the apartment building may authorize another owner in such apartment building or occupant of such apartment building to attend the meeting and vote at the meeting on behalf of the owner.
Regarding state-owned apartments (including unoccupied and occupied ones), the authority representing their owners shall attend the meeting and exercise the right to vote. Where apartments are occupied, however, the authority representing their owners authorizes the occupants to attend the meeting, such occupants shall attend the meeting and exercise the right to vote with respect to the occupied area.
5. Every decision made at the apartment building or apartment building complex meeting shall be approved under the majority rule by voting or casting ballots; contents of the meeting shall be made into a record, which bears signatures of presiding members and secretary of the apartment building meeting.
Section 2. APARTMENT BUILDING MANAGEMENT BOARD
Article 17. Apartment building management board
1. For a multi-owner apartment building which has to establish a management board under the Law on Housing, the apartment building management board shall be an organization which has a legal status and its own seal and operate according to the model prescribed in Clause 1 Article 18 of this Regulation. The management board shall be elected by the meeting of the apartment building or apartment building complex to exercise the rights and responsibilities mentioned in Clauses 1 and 2 Article 41 of this Regulation.
2. For a single-owner apartment building or multi-owner apartment building that has less than 20 apartments, the apartment building meeting shall decide whether or not a management board is established. If an apartment building management board is established, the operating principles and organizational structure of the management board are prescribed as follows:
a) In the case of a single-owner apartment building, the apartment building management board shall not have a legal status and its own seal; shall operate according to the model prescribed in Clause 3 Article 18 of this Regulation and exercise the rights and responsibilities mentioned in Clause 2 Article 41 of this Regulation;
b) In the case of a multiple-owner apartment building, the model and operating principles of the apartment building management board shall comply with Clause 1 of this Article.
3. The apartment building management board prescribed in Clause 1 or 2 of this Article shall have a term of 03 years and be re-elected at the annual apartment building meeting of the last year of its term, except where an irregular apartment building meeting is held to elect a replacement for the management board.
4. The decisions of the apartment building management board that are beyond the power specified in in Article 41 of this Regulation shall be invalid; where such decisions cause damage to the legitimate rights and interests of organizations and individuals, the members of the management board must pay compensation in accordance with law.
5. 18 Members of the apartment building management board shall perform the tasks specified in the management board’s operating regulation passed by the apartment building meeting.
6. The apartment building management board shall have funding for its operation annually contributed by the apartment building owners and occupants under the decision of the apartment building meeting. Such funding is specified in the operating regulation of the management board and managed through a bank account of the management board. The apartment building management board must use its operating funding for intended purposes, must not use it for business purposes and must report revenue and expenses at the annual apartment building meeting.
7. 19 The owners and occupants of the apartment building shall, according to the decision made at the apartment building meeting, make financial contributions to cover remuneration for members of the management board. The apartment building meeting may refer to the region-based minimum wages stipulated by the State to consider deciding a remuneration corresponding to the responsibilities and obligations of members of the management board according to specific conditions of each apartment building block or complex and each locality, except where the members refuse to receive the remuneration.
If the apartment building has an operator in accordance with the Law on Housing and this Regulation, the apartment building owners and occupants shall make financial contributions via this operator for payment of remuneration to the management board's members; the remuneration shall not be recorded in the operator’s business activities. If the apartment building does not have an operator as stipulated in the Law on Housing and this Regulation, the apartment building management board shall collect the financial contributions and pay remuneration to each member.
Article 18. Model of apartment building management board20
1. The management board of a multi-owner apartment building or multiple-owner apartment building complex shall be established and operate according to the model of the board of directors of a cooperative or a joint-stock company. The operating model of the management board shall be decided at the apartment building meeting in a manner that is suitable for each block or complex.
2. If a management board is established and operates according to the model of the board of directors of a co-operative, meetings of the management board shall be convened and held in conformity with regulations of law on co-operatives. If a management board is established and operates according to the model of the board of directors of a joint-stock company, meetings of the management board shall be convened and held in conformity with regulations of law on enterprises.
Voting and preparation of minutes of meeting of the apartment building management board must comply with Article 25 of this Regulation.
3. The management board of a single-owner apartment building or single-owner apartment building complex shall be established and operate according to the self-governance model. Members of the management board shall themselves agree to give each member the rights and responsibilities enshrined in Clause 2 Article 41 of this Regulation.
Article 19. Requirements to be satisfied by members of apartment building management boards
1. 21 With regard to a multi-owner apartment building, members of the apartment building management board must be the owners and are using apartments in that apartment building. In case an occupant of an apartment or another area in the apartment building is not the owner of that apartment or such another area but is authorized by such owner to attend the apartment building meeting, that occupant may be appointed as a member of the management board of that apartment building.. Persons who have experience and knowledge in the field of architecture, construction, electrical engineering, electronics engineering, fire safety, finance or law are encouraged to join the apartment building's management board.
With regard to a single-owner apartment building, members of the apartment building management board include representatives of apartment owners and occupants in such apartment building.
2. 22 Members of the apartment building management board are encouraged to join professional training courses on management and use of apartment buildings organized by the training institutions recognized by the Ministry of Construction.
Article 20. Number and composition of apartment building management boards
1. 23 The number of members of the management board of an apartment building or apartment building complex shall be decided by the apartment building meeting according to the following principles:
a) For an apartment building comprising only one block, the management board must have at least 03 members. For an apartment building comprising multiple blocks specified in Clause 2 Article 3 of this Regulation, at least 01 member of the management board shall be assigned to each block;
b) For a apartment building complex, the management board must have at least 06 members.
2. The composition of the management board of a multiple-owner apartment building or multiple-owner apartment building complex is prescribed as follows:
a) The management board of an apartment building block shall include 01 head, 01 or 02 deputy heads and other members decided by the apartment building meeting.
If the investor still owns an area in the apartment building, the representative of the investor may be elected by the apartment building meeting as the head of the apartment building management board or may act as a deputy head of the apartment building management if he/she is not elected as the head;
b) The management board of an apartment building complex shall include one head; each block in the complex shall hold a meeting to appoint 01 or 02 representatives as deputy heads, and other members shall be decided by the meeting of the apartment building complex.
If the investor still owns an area in the apartment building complex, the representative of the investor may be elected by the meeting of the apartment building complex as the head of the management board. Regarding each block in the apartment building complex in which the investor still owns an area, the investor is entitled to appoint a representative as a deputy head of the management board of the complex, except where the representative of the investor of such block is elected as the head of the management board of the apartment building complex.
3. The composition of the management board of a single-owner apartment building or single-owner apartment building complex shall include 01 head, 01 or 02 deputy heads, and other members decided by the apartment building meeting.
Article 21. Separation and merger of apartment building management boards
1. Separation or merger of an apartment building management board prescribed in this Article shall only apply to multi-owner apartment buildings for which a management board has been established.
2. Separation of the management board of an apartment building complex is prescribed as follows:
a) If the representatives of the apartment owners of a block in the apartment building complex wish to separate from such apartment building complex to establish their own block management board, a block meeting must be held to collect opinions from the apartment building owners. If at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such block so agree (through the record of collective proposal), the management board’s members being the representatives of such block shall send the record of collective proposal to the management board of the apartment building complex.
After the record of collective proposal is sent, the owners of the block requesting separation from the complex shall agree to appoint a provisional organization board to hold the first apartment building meeting according to Clauses 1 to 4 Article 13 of this Regulation; and the election, composition, number of members and operating model of an apartment building management board shall comply with the regulations set forth in this Section. A representative of the block being the member of the management board of the apartment building complex shall not be recognized as a member of the management board of such complex after the management board of such apartment building block is established;
b) If an apartment building block is separated from the apartment building complex while the representative of such block is still holding the position as the head of the apartment building complex management board, after a block management board is established, the apartment building complex management board must hold an irregular meeting of the apartment building complex to elect a replacement for the head of the management board of the apartment building complex under Article 14 of this Regulation;
c) If the representatives of the apartment owners of the blocks in the complex wish to carry out separation with a view to establishment of establish a management board of each block, after the blocks hold apartment building block meetings to have a record of collective proposal as prescribed in Point a of this Clause, the management board of the apartment building complex must hold a meeting to agree upon a method of transferring documentation and fees for maintenance of each block to the new management boards after such management boards are established.
After the representatives of the blocks send their records of collective proposal to the management board of the apartment building complex, the blocks shall hold an apartment building block meeting as prescribed in Point a of this Clause;
d) The procedures for recognition of an apartment building management board prescribed in this Clause are specified in Article 22 of this Regulation.
3. The merger of the management board of a block into the management board of a complex is prescribed as follows:
a) Where apartment building blocks have management boards which independently operate and satisfy all conditions for establishment of an apartment building block in accordance with this Regulation, the management boards of such blocks must hold a meeting to agree to establish a management board of an apartment building complex; and the minutes of meeting must specify a plan for merger into the management board of the apartment building block and transfer of the block documentation, and documentation concerning operation of the management boards and funding currently managed by the management boards of the blocks.
The management board of each block must hold a meeting to collect opinions of the block owner. If at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in each block agree to the merger of the block into the apartment building block (through a record of collective proposal), the management boards of such blocks shall cooperate in holding the first apartment building block meeting. The first apartment building block meeting must be subject to the regulations laid down in Clauses 1 through 4 Article 13, and Article 26 of this Regulation;
b) If an apartment building block has had a management board which independently operates but wishes to be merged into the management board of an apartment building block which has been established, the management board of the block and the management board of the apartment building complex must hold a meeting and prepare a record stating their agreement on merger.
After the record is available, the management board of the apartment building block must hold a meeting to collect opinions of the owners in the apartment building block; and the management board of the block must hold a meeting to collect opinions of the owners of such block. If at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such apartment building block and 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments in such apartment building block agree to the merger into the apartment building block (through the record of collective agreement), the management board of such block must hold a block meeting to appoint representatives to join the management board of the apartment building complex.
The number and composition of representatives of the block joining the management board of the apartment building complex shall be determined in the same manner as other blocks in such apartment building complex. If the representative of the investor is holding the position as a deputy head of the block management board, such representative is entitled to act as a deputy head of the management board of the apartment building complex;
c) The procedures for recognition of an apartment building complex management board prescribed in this Clause are specified in Article 22 of this Regulation.
4. The transfer and management of the block documentation and documentation concerning the apartment building management board’s operation, and transfer of relevant funding in the cases mentioned in Clauses 2 and 3 of this Article shall be carried out as follows:
a) In the case mentioned in Clause 2 of this Clause, the apartment building complex management board shall, within 07 working days from the date on which the new management board submits the written request, transfer the documentation and entire funding in relation to the block separated from the apartment building complex to the new block management board for management according to regulations;
b) In the case mentioned in Clause 3 of this Clause, the apartment building block management board shall, within 07 working days from the date on which the new management board submits the written request, transfer the block documentation, documentation concerning management board’s operation, and entire funding in relation to such block to the apartment building complex management board for management according to regulations;
c) The management board of the apartment building block or apartment building complex shall send a written request enclosed with a certified copy of the recognition decision of the district-level People's Committee24 to the credit institution which currently manages the fees for maintenance of the apartment building block or the apartment building block for transfer of such funding to the new management board for management;
d) After receiving the documents prescribed in Point c of this Clause, the credit institution currently managing the funding shall transfer the entire remaining funding prescribed in Point a or b of this Clause to the new management board. The transfer of the documentation concerning operation of the management board and transfer of the funding prescribed in this Clause must be made into a record bearing signatures of the relevant parties. After being transferred to the new apartment building management board, the funding shall be managed and used in accordance with regulations of law on housing and this Regulation.
Article 22. Procedures for recognition and notification of apartment building management boards
1. Within 10 working days from the date on which the apartment building management board is elected by the apartment building meeting (including election of the first management board; election of a management board upon expiration of its term or discharge or election of a replacement for the management board; election of a new management board upon separation from or merger into a management board or election of a replacement for the head or deputy head of the apartment building management board), the apartment building management board shall submit an application for recognition of a management board prescribed in Article 23 of this Regulation to the People's Committee of the district25 where the apartment building is located.
2. 26 Within 07 working days from the receipt of the sufficient application, the district-level People's Committee shall check it and issue a recognition decision or authorize the People’s Committee of the commune where the apartment building is located to do so.
3. The decision on recognition of the apartment building management board shall contain:
a) Name and operating model of the management board;
b) Number of members of the management board;
c) Full name and position of the head or deputy heads of the management board;
a) Term of the management board;
dd) Responsibility of relevant organizations and individuals for implementing the decision;
e) 27 Replacement of the previous recognition decision (if any).
4. 28 After the management board recognition decision is issued by the People's Committee of the district or People's Committee of the commune, the recognized management board shall open its own account. In the case of a multi-owner apartment building, the management board shall open an account to manage fees for maintenance of the shared area in accordance with the Law on Housing and this Regulation and register a seal in accordance with regulations of law on seal registration and management (the management board's name inscribed on the seal must be identical to the recognized management board's name), except where the management board has had a seal and opened an account as prescribed by law.
5. 29 The management board of the single-owner apartment building is entitled to operate if it is recognized by the People’s Committee of the district or People’s Committee of the commune. The management board of the multi-owner apartment building is entitled to operate if it has registered its seal in accordance with regulations of law and opened accounts in accordance with this Regulation.
Regarding the management board of the multi-owner apartment building that has had a seal and opened an account as prescribed by law and is not required to be renamed, it is required to send a notification enclosed with a certified true copy of the management board recognition decision to the credit institution where the management board opens its account to make transactions with such credit institution as prescribed.”
Article 23. Applications for recognition of apartment building management boards
1. In the case of establishment of a first management board, the application for recognition of a management board includes:
a) An application form of the management board, specifying the management board’s name approved by the apartment building meeting. In the case of establishment of the management board of an apartment building block, the management board is named after the name or number of the block. In the case of establishment of the management board of an apartment building complex, the name of management board shall be decided by the apartment building meeting;
b) Minutes of apartment building meeting on election of the management board;
c) List of members of the management board and full names of the head and deputy heads of the management board;
d) Operating regulation of the management board passed by the apartment building meeting.
2. In the case of re-election of the management board upon expiration of its term, election of a new management board due to discharge of the previous management board according to regulations or election of a replacement for the head or deputy head of the management board, the application for recognition of a management board includes:
a) An application form of the management board;
b) Original of the decision on recognition of the management board;
c) Minutes of apartment building meeting on re-election, election of a replacement for the management board or election of a replacement for the head or deputy head of the management board;
d) List of members of the management board (including a list of members, head and deputy heads of the management board);
dd) Operating regulation of the management board passed by the apartment building meeting (if any amendment is made to such regulation).
3. In the case of separation from the management board of an apartment building complex prescribed in Clause 2 Article 21 of this Regulation, the application for recognition of a management board is prescribed as follows:
a) In the case of applying for recognition of the management board of a block after separation from the apartment building complex, the application includes the documents prescribed in Clause 1 of this Article enclosed with a record of agreement of the representatives of the apartment building owners on separation from the apartment building complex prescribed in Point a Clause 2 Article 21 of this Regulation. In the cases prescribed in Point c Clause 2 Article 21 of this Regulation, the original of the decision on recognition of the management board is required;
b) In the case of applying for recognition of the management board of an apartment building complex after a block is separated from the apartment building complex, the application includes the application form of the management board of the apartment building complex, the original of the decision on recognition of the management board of the apartment building complex, a list of the remaining members of the management board of the apartment building complex (specifying the full name and position of each member of the management board); in the case of re-election of the head of the management board of the apartment building complex as prescribed in Point b Clause 2 Article 21 of this Regulation, the minutes of apartment building meeting on election of the head of the management board and a list of the elected persons are required.
4. In the case of merger into the management board prescribed in Clause 3 Article 21 of this Regulation, the application for recognition of a management board is prescribed as follows:
a) In the case of applying for recognition of the management board of a block after separation from the apartment building complex, the application includes the documents prescribed in Clause 1 of this Article enclosed with a record of agreement of the representatives of the apartment building owners on separation from the apartment building complex prescribed in Point a Clause 2 Article 21 of this Regulation. In the cases prescribed in Point c Clause 3 Article 21 of this Regulation, the original of the decision on recognition of the management board is required;
b) In the case of applying for recognition of the management board of an apartment building complex due to merger of the management board of a block into the management board of the apartment building complex, the application includes an application of the management board of the apartment building complex, the record of collective agreement of the owners of the block or the apartment building complex and the minutes of meeting of the apartment building block having a need for merger into the complex prescribed in Point b Clause 3 Article 21 of this Regulation, a list of members of the management board of the complex (including the new members from the merged block) and the original of the decision on recognition of the management board of the block or the apartment building complex.
Article 24. Operating regulations and regulations on revenue and expenses of apartment building management boards
1. Operating regulation and regulations on financial revenue and expenses of an apartment building management board or apartment building complex management board shall be passed by the apartment building meeting in a public and transparent manner and in compliance with this Regulation, the Law on Housing and relevant regulations of law.
2. Operating regulation of the management board of an apartment building or apartment building complex shall contain the following:
a) 30 Operating model of the management board; relationship between members of the management board, between the management board and the People’s Committee of the commune where the apartment building is located and relevant organizations during the management, use and operation of the apartment building;
b) Principles of organization of management board meetings, including regulations on persons convening meetings, conditions for a meeting, presiding person of meetings, content of the minutes of meeting, method of voting or resolving issues falling within the jurisdiction of the management board, and effectiveness of the decisions of the management board;
c) Rights and obligations of the management board and specific responsibilities of each member of the management board, clearly stating responsibility for signing documents of the management board, signing contracts with an operator or unit carrying out maintenance of the shared parts of the apartment building; responsibility for operating the management board or signing documents in the absence of the head or a deputy head of the management board; and responsibility for managing the seal (if any) of the management board;
d) Right to access information and responsibility for providing information between members of the management board;
dd) Receipt and response to recommendations of the apartment building owners or occupants, handling of cases relating to dismissal or discharge of a member of the management board and responsibility of violators for providing compensation for damage;
e) Mechanism for reporting or passing decisions on expenses of the management board; person responsible for management of documents concerning operation of the management board;
g) Other contents depending on characteristics of each block or apartment building complex.
3. Regulations on financial revenue and expenses of the management board of an apartment building or apartment building complex shall contain the following:
a) Provisions on revenue managed by the management board, name of the holder of the account for operation or account for management of fees for maintenance of shared parts managed by the management board, and provisions on the term of deposits of fees for maintenance of shared parts of the apartment building;
b) Provisions on remuneration of each member of the management board and expenses for operation of the management board;
c) Delegation of the responsibility for collecting fees or signing on behalf of the management board for approval of expenditures on operation of the management board, for signing written requests for withdrawal of fees for maintenance of shared parts of the apartment building and signing documents on payment of costs to the unit carrying out maintenance or operator;
d) Provisions on procedures for withdrawal of money and specific documents serving the procedures for withdrawal of money from the accounts managed by the management board;
dd) Delegation of the responsibility for recording and managing books, invoices and vouchers on revenue and expenses of the management board;
e) Provisions on maximum cash which the management board is entitled withdraw for payment directly to the unit carrying out maintenance of the shared parts of the apartment building; and provisions on the maximum funding which the management board is entitled to use for unscheduled maintenance work without holding an apartment building meeting or seeking opinions from the apartment building owners for decision;
g) Provisions on penalties for violations arising from payment not made for intended purposes or appropriation of funding managed by the management board or violations arising from recording or management of books, invoices and vouchers on revenue or expense;
h) Provisions on other relevant contents.
Article 25. Voting for passing of decisions of apartment building management boards
1. Decisions of the management board of an apartment building or apartment building complex are passed by voting or casting ballots according to the operating regulation of the management board and specified in the minutes of meeting bearing signatures of the meeting secretary and members of the management board participating in the meeting and seal (if any) of the management board. Where affirmative votes are cast by 50% of the management board members, the final result shall be determined according to the vote of the head, or deputy head presiding over the meeting (in the absence of the head), except for the cases mentioned in Clauses 2 and 3 of this Article.
231. Regarding a multiple-owner apartment building, the following proposals shall be only passed if they are approved by at least 50% of the total number of members of the management board of the apartment building or apartment building complex:
a) Proposal for change of the operator;
b) Decision on selection of an unit carrying out maintenance;
c) Proposal for change of prices of apartment building operation services;
d) Management board’s proposals and requests submitted to the investor during the management and use of apartment buildings;
dd) Other cases decided by the apartment building meeting.
3. 32 Regarding the decision on use of fees for maintenance of the shared area of a multi-owner apartment building, the voting shall be carried out as follows:
a) If the management board of the apartment building decides to maintain the building’s shared area, such decision must be approved by 75% of the management board members;
b) If the apartment building management board decides to maintain the shared area of the whole apartment building complex, such decision shall be approved by at least 75% of the management board members; if the shared parts of one or several blocks in the complex, such decision shall be approved by at least 75% of the management board members who are representatives such one or several blocks.
Article 26. Dismissal or discharge of members of management boards or discharge of apartment building management boards
1. A member of the management board of an apartment building or apartment building complex is dismissed in the following circumstances:
a) The member no longer participates in or applies for dismissal from the management board;
b) The member is no longer the owner of an apartment or other area in the apartment building (in the case of a multi-owner apartment building);
c) The member relocates to another place;
d) Head of the management board of an apartment building block separated from the apartment building complex in the case prescribed in Point b Clause 2 Article 21 of this Regulation;
dd) Member of the management board of an apartment building block merged into a apartment building complex in the case prescribed in Clause 3 Article 21 of this Regulation.
2. The management board or a member of the management board of an apartment building or apartment building complex is discharged as requested by the management board or the representatives of the apartment owners in the following cases:
a) The management board fails to report the result of its operation to the apartment building meeting as prescribed in this Regulation;
b) The management board fails to operate after it is elected;
c) The member violates the operating regulation or regulations on revenue and expenses of the management board;
d) The member fails to participate in the operation of the management board for 06 consecutive months or fails to participate in at 30% of the total number of meetings of the management board in 01 year.
3. Members of the block management board are re-elected as follows:
a) If a replacement for the management board or for a head or deputy head of the management board is elected, an irregular apartment building meeting must be held to make the decision according to Article 14 of this Regulation. If a deputy head being the representative of the investor is dismissed or discharged, the investor shall appoint another representative to act as a replacement without holding an irregular apartment building meting;
b) If a management board’s member other than that prescribed in Point a of this Clause is elected, the management board shall propose a replacement and send such proposal to the representatives of the apartment owners to seek their opinions. If such proposal is approved by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments or a smaller percentage decided by the apartment building meeting, the proposed person is recognized as a member of the management board. If there is an insufficient number of persons agreeing to the proposal as prescribed in this Point, an irregular meeting of such block must be held to elect a replacement in accordance with Article 14 of this Regulation.
4. Members of the management board of an apartment building complex are re-elected as follows:
a) If a replacement for the apartment building complex management board or a replacement for the head of the management board is elected, an irregular meeting of the apartment building complex must be held to make a decision as prescribed in Article 14 of this Regulation;
b) If an apartment building complex management board’s member other than that prescribed in Point a of this Clause is elected, the management board shall propose a replacement and send such proposal to the representatives of the apartment owners in the block to seek their opinions. If such proposal is approved by at least 50% of the representatives of the owners of the transferred apartments or a smaller percentage decided by the apartment building meeting, the proposed person is recognized as a member of the apartment building complex management board. If there is an insufficient number of persons agreeing to the proposal as prescribed in this Point, an irregular meeting of such block must be held to elect a replacement in accordance with Article 14 of this Regulation.
In the case of dismissal or discharge of a deputy head of the management board of an apartment building complex who is the representative of the investor, the investor shall appoint another representative to act as a replacement without holding an irregular meeting of the apartment building complex.
Section 3. MANAGEMENT AND OPERATION OF APARTMENT BUILDINGS
Article 27. Apartment building operator33
1. An apartment building operator may be the investor or another unit that has satisfied all conditions concerning function and capacity prescribed in Clause 2 Article 105 of the Law on Housing.
2. The investor shall organize management and operation of the apartment building until the first apartment building meeting is held. If the apartment building has an elevator system and the investor does not satisfy the conditions concerning function and capacity prescribed in Clause 2 Article 105 of the Law on Housing, the investor must hire a unit that satisfies such conditions to manage and operate the apartment building.
3. After the first apartment building meeting is held, the selection of an apartment building operator shall be subject to the following regulations:
a) If an apartment building has no elevator system, the apartment building meeting shall decide to operate and manage the apartment building itself according to the self-governance method or hire a unit that satisfies the conditions concerning function and capacity to manage and operate the apartment building;
b) If the apartment building has an elevator system and the investor satisfies the conditions concerning function and capacity prescribed in Clause 2 Article 105 of the Law on Housing and wishes to participate in management and operation, the management board and the investor may conduct negotiation so that the investor directly signs an apartment building management and operation service contract;
c) If the apartment building has an elevator system and the investor fails to satisfy the conditions concerning function and capacity prescribed in Clause 2 Article 105 of the Law on Housing and does not wish to participate in management and operation or if the investor wishes to participate in management and operation but fails to satisfy the requirements agreed upon in the service contract, the apartment building meeting shall decide to select another unit satisfying the conditions concerning function and capacity as prescribed by law to manage and operate that apartment building.
4. Each apartment building shall have only 01 operator to manage and operate its shared parts. An apartment building complex may have one operator or each apartment building in the apartment building complex may have its own operator as decided by the apartment complex meeting. If each building in the apartment complex has its own operator, the management board of the apartment building complex shall reach an agreement with all operators on the management and operation of shared technical facilities and civil engineering systems in the apartment building complex.
5. The operator may conclude service contracts with other service providers to perform the management and operation work, provided the operator is responsible for service quality under the terms and conditions specified in the service contract signed with the apartment building management board.
Article 28. Publishing of information concerning an operator34
1. Any operator that wishes to publish its information on the web portal of the Department of Construction of province where its head office is located or of the Housing and Real Estate Market Management Agency shall send the information to be published (its name, full name of the legal representative, contact address and phone number) to the Department of Construction of province where its head office is located or the Housing and Real Estate Market Management Agency.
2. If there is any change of the information prescribed in Clause 1 of this Article or when the operating unit is shut down or dissolved or declared bankrupt, the operator must notify the Department of Construction of province where its head office is located or the Housing and Real Estate Market Management Agency for modification or removal of published information.
3. If the authority publishing information or the competent authority conducts inspection and discovers that the operating unit has been shut down or dissolved or declared bankrupt or failed to meet prescribed requirements for performing the operation work, the information concerning that operator published on the web portal of the authority that published such information shall be removed.
Article 29. Apartment building management and operation service contract
135. The management and operation of the apartment building must be carried out under an apartment building management and operation service contract signed between the operator and the management board of that apartment building.
The service contract signed by the parties must include the main contents prescribed in Clause 2 of this Article and made by referring to the template of service contract stated in the Appendix 02 to this Regulation.
2. An apartment building management and operation service contract shall contain the following contents:
a) Full name and address of the representatives signing the contract;
b) Scale and area of shared parts both inside and outside the apartment building which should be managed and operated;
c) Contents and requirements concerning quality, quantity, time and place of provision of management and operation services;
d) Prices of management and operation services per m2 of usable area; and method of payment of fees;
dd) Duration of the service contract;
e) Cases in which the contract is terminated;
g) Rights and obligations of the parties; responsibilities of the parties for cooperation; and resolution of disputes regarding the content of the contract;
h) Other relevant agreements;
i) Effect of the contract.
3. The acceptance, payment, finalization and liquidation of the apartment building management and operation service contract shall be carried out under as the contract and the civil law.
Article 30. Prices of apartment building management and operation services
1. The price of apartment building management and operation service shall be determined as prescribed in Article 106 of the Law on Housing depending on each type of apartment building by reaching agreement with the operator. If the apartment building has been transferred and put into use but the first apartment building meeting has not been held, the price of management and operation service shall be decided by the investor and specified in the contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment. After the apartment building meeting is held, the service price shall be determined by the apartment building meeting by reaching agreement with the operator.
2. The service price is expressed in Vietnamese dong per m2 of usable area of an apartment or other areas in an apartment (determined based on the carpet area).
3. Regarding mixed-use apartment buildings, the price of management and operation service applicable to the office, services or commercial areas and privately owned areas used as car parking lots shall be determined following the principles below:
a) The price of management and operation service applicable to the office, services or commercial areas shall be agreed upon by the parties on the basis of the business activities, services or offices and of each location in the apartment building;
b) The price of management and operation service applicable to the privately owned areas used as car parking lots shall be agreed upon by the parties and may be lower than the service price applicable to apartments in the same block. This regulation also applies to the privately owned areas used as car parking lots in residential apartment buildings;
c) If the parties fail to reach agreement to the service price prescribed in Points a and b of this Clause, the service price shall be determined according to the service price brackets published by the People's Committee of the province where the apartment building is located.
4. The apartment building operator shall determine and collect fees for management and operation of the apartment building from owners and occupants on the basis of the fees determined in this Article.
Article 31. Fees for management and operation of apartment buildings
1. Apartment building owners and occupants shall pay fees for apartment building management and operation on a monthly or periodic basis (including the case in which apartments or other areas in the apartment building have been transferred but have not been used) so as for the operator to perform the tasks mentioned Clause 1 Article 10 of this Regulation.
2. The fees for apartment building management and operation equals are calculated by multiplying the price of management and operation service prescribed in Article 30 of this Regulation and the usable area (m2) of the apartment or of areas other than apartments in the apartment building.
3. The usable area of an apartment or other area other than an apartment in the apartment building used as the basis for calculation of the fees for management and operation is prescribed as follows:
a) If a Certificate of Land Use Rights, Ownership of House and Property on Land (hereinafter referred to as “the Certificate”) has been issued, the area recorded in the Certificate shall be used as the basis for calculation of the management and operation fees;
b) If the Certificate has not been issued, the owner’s privately owned usable area (which is the carpet area determined as prescribed in Clause 2 Article 101 of the Law on Housing) shall be used as the basis for determination of the fees for management and operation. Such area is specified in the contract for sale and purchase or lease purchase of an apartment or determined according to actual measurements.
4. Regarding state-owned apartment buildings, the fees for management and operation are collected on the basis of the service price prescribed in Point a Clause 5 Article 106 of the Law on Housing.
Section 4. MAINTENANCE OF APARTMENT BUILDINGS
Article 32. Principles of maintenance of apartment buildings
1. Apartment building owners shall maintain the privately owned parts and pay fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership to maintain the residential housing quality and ensure safety during use.
2. The maintenance of the privately owned parts must not affect the privately owned parts of other owners and the works or equipment under shared ownership or for shared use of the apartment building.
3. The maintenance of the shared parts of residential apartment buildings and mixed-use apartment buildings in which the shared parts of the apartment section are not separated from those of the office, services and commercial section shall be carried out according to the maintenance plan approved by the apartment building meeting and procedures for maintenance of the block or the procedures for maintenance of equipment which have been established under this Regulation.
4. The maintenance of the shared parts of residential apartment buildings and mixed-use apartment buildings in which the shared parts of the apartment section are not separated from those of the office, services and commercial section shall be carried out following the principles below:
a) For the shared parts of the apartment section and shared parts of the whole bock, the owners shall carry out maintenance according to the plan approved by the apartment building meeting and the established procedures, except where there is unexpected damage caused by a natural disaster or fire;
b) For the shared parts of the office, services and commercial section, the owners of such section shall carry out maintenance according to the procedures maintenance of the block and the procedures for maintenance of the equipment which have been formulated according to regulations.
5. The maintenance of the shared parts of an apartment building complex shall be carried out by the owners and occupants of such apartment building complex.
6. The owners and the management board are only permitted to hire individuals or units that are qualified to carry out maintenance.
Article 33. Plan for maintenance of apartment building parts under shared ownership
1. The plan for maintenance of apartment building parts under shared ownership is approved by the apartment building meeting to apply to the cases prescribed in Clause 3 and Point c Clause 4 Article 32 of this Regulation.
2. The investor shall prepare a maintenance plan and report it to the first apartment building meeting for approval; for the forthcoming apartment building meetings, the management board shall cooperate with the operator or a qualified unit to prepare a maintenance plan and report it to the apartment building meeting for approval.
3. The plan for maintenance of apartment building parts under shared ownership applicable to the cases prescribed in Clause 3 and Point a Clause 4 Article 32 of this Regulation shall be prepared and approved according to the procedures for maintenance of the construction parts of the block and the procedures for maintenance of the equipment provided by the investor and condition of the apartment building parts under shared ownership.
4. The plan for maintenance of apartment building parts under shared ownership applicable to the cases prescribed in Clause 3 and Point a Clause 4 Article 32 of this Regulation shall contain the following:
a) Items to be maintained in the year and expected to be maintained for the next 03 to 05 years; and items expected to undergo irregular maintenance in the year (if any);
b) Time and schedule for implementation for each item which needs to be maintained in the year;
c) Proposed fees for maintenance of each maintenance item;
d) Responsibility of the owners for supporting and facilitating maintenance in relation to the areas which need to be maintained; responsibility of the apartment building management board for inspecting, supervising and commissioning the maintenance work;
dd) Other relevant contents.
Article 34. Items of apartment buildings eligible for use of fees for maintenance of shared for maintenance
1. Maintenance of the items and areas under shared ownership prescribed in Points a and b Clause 2 Article 100 of the Law on Housing.
2. Maintenance of the shared equipment of the apartment building including elevators, generators, water pumps, ventilation system, system for supply of power for lighting and domestic purposes, electrical equipment for shared use, water supply and drainage system, gas supply system, central heating system, broadcasting and television, communications, fire-fighting and prevention, lightning rods and other equipment for shared use in the apartment building.
3. Maintenance of the external technical infrastructure system connected with the apartment building; public works prescribed in Point d Clause 2 Article 100 of the Law on Housing.
4. Dealing with wastewater blockages, periodic pumping of septic tanks; cultivation of microorganisms in the drainage system of the apartment building.
5. Other apartment building items under shared ownership of the apartment building owners as agreed in the contracts for sale and purchase or lease purchase of an apartment or prescribed in the law on housing.
Article 35. Signing maintenance contracts and carrying out maintenance of apartment building parts under shared ownership
1. The apartment building management board or owners of the office, services and commercial section shall select and sign a maintenance contract according to the following regulations:
a) For the construction parts of the block, the operator (if the apartment building has an operator having the capability for maintenance) is hired to carry out maintenance; if the department building does not require an operator or has one but such operator does not have capability for maintenance, another unit is hired to carry out maintenance;
b) For the shared equipment, the operator may be hired or authorized to hire the equipment supplier or another unit having capability for maintenance of such equipment to carry out maintenance. If equipment needs replacing, the equipment supplier must provide a warranty of the product for the warranty period stipulated by the manufacturer; upon expiration of the warranty period, the maintenance or replacement shall be carried out in accordance with this Point.
2. The unit carrying out maintenance shall carry out maintenance according to the procedures for maintenance established in accordance with regulations, ensure safety of the owners and occupants during maintenance, and adhere to the schedule and agreements in the signed maintenance contract.
3. The maintenance contract is made and signed by the apartment building management board or the owner of the office, services and commercial section and the unit carrying out maintenance in accordance with law. If an apartment building does not require a management board, the representative of the owners managing the apartment building shall sign the contract with the unit having the capability for maintenance.
4. Upon finishing the maintenance work, the parties shall organize commissioning of the maintenance work. Payment and finalization of the maintenance fees shall be carried out under the contract and stated in invoices and vouchers in accordance with law.
Article 36. Opening accounts for management, transfer and management of fees for maintenance of shared parts of multiple-owner apartment buildings
1. The investor shall open an account at a credit institution operating in Vietnam to temporarily manage fees for maintenance of the shared parts of the multiple-owner apartment building in accordance with the Government’s Decree 99/2015/ND-CP dated October 20, 2015 (hereinafter referred to as “Decree No. 99/2015/ND-CP”).
2. For the residential apartment buildings and mixed-use apartment buildings in which the shared parts of the apartment section are not separated from those of the office, services and commercial section, after the first apartment building meeting is held, the account opening, and the transfer and management of fees for maintenance of the shared parts shall be carried out as follows:
a) 36 The apartment building management board shall open a special-purpose deposit account at a credit institution currently operating in Vietnam to manage and use fees for maintenance of the shared parts of the apartment building block;
b) The investor shall, within 07 working days from the date on which the management board submits the written request for transfer of maintenance fees, transfer the maintenance fees collected from the purchasers and the lease purchasers and the maintenance fees payable by the investor for the areas that are retained not for sale or lease purchase or have not been sold or lease purchased as prescribed in Point b Clause 1 Article 108 of the Law on Housing to the account opened by the management board as prescribed in Point a of this Clause for management and use in accordance with law;
c) 37 The holder of the deposit account for fees for maintenance of residential apartment buildings may be a single member or several members of the management board in the name of the co-holders.
The co-holders of the deposit account for fees for maintenance of mixed-use apartment buildings shall include at least 03 members of the management board. The maximum number of members shall be decided by the apartment building meeting. These co-holders shall be composed of at least 01 representative of the owner of the apartment section, 01 representative of the owner of another area (if any), 01 representative of the investor (if any) and some members (if any) decided by the apartment building meeting.
The term of deposits and name of the holder of the deposit account for maintenance fees prescribed in this Clause are specified in regulations on revenue and expenses of the management board approved by the apartment building meeting.”
3. For the residential apartment buildings and mixed-use apartment buildings in which the shared parts of the apartment section are not separated from those of the office, services and commercial section, after the first apartment building meeting is held, the account opening, and the transfer and management of fees for maintenance of the shared parts shall be carried out as follows:
a) 38 The apartment building management board shall open a special-purpose deposit account at a credit institution currently operating in Vietnam to manage and use fees for maintenance of the shared parts of the apartments and fees for maintenance of the shared parts of the entire apartment building block;
b) The term of deposits and holder of the deposit account for the maintenance fees prescribed in Point a of this Clause shall be determined as in the case of residential apartment buildings prescribed in Point c Clause 2 of this Article;
c) The owner of the area of the office, services and commercial section shall themself manage the fees retained as prescribed in Point b Clause 4 of this Article for maintenance of the shared parts of such section;
d) The transfer of fees for maintenance of the shared parts of the apartment building prescribed in this Clause shall be carried out as prescribed in Clause 4 of this Article.
4. The transfer and management of the maintenance fees in the case prescribed in Clause 3 of this Article shall be subject to the following regulations:
b) The investor shall, within 07 working days from the date on which the management board submits the written request for transfer of maintenance fees, transfer the maintenance fees collected from the purchasers and the lease purchasers and the maintenance fees payable by the investor for the area of apartments that are retained not for sale or lease purchase or have not been sold or lease purchased as prescribed in Point b Clause 1 Article 108 of the Law on Housing to the account opened by the management board as prescribed in Point a Clause 3 of this Clause for management and use in accordance with law;
b) 39 For the maintenance fees payable by the investor for the office, services and commercial areas, the investor shall transfer such fees at the rate agreed with the purchasers and lease purchasers in the contracts for sale and purchase or lease purchase of an apartment prescribed in Clause 5 Article 108 of the Law on Housing to the account opened by the management board as prescribed in Point a Clause 3 of this Article for management and maintenance of the shared parts of the whole block; for the remaining fees, the investor is entitled to manage and use them as prescribed in Point c Clause 3 of this Article.
The aforementioned maintenance fees may be calculated according to the percentage (%) of the floor area of each dedicated section in an apartment building divided (:) by the gross floor area of such apartment building.
5. In the case of establishment of an apartment building complex, based on the purpose of each block, the management board of the apartment building complex must open separate accounts for management of the fees for maintenance of each block in accordance with Clauses 2, 3 and 4 of this Article.
6. The transferor and the transferee of the fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership prescribed in this Article shall follow procedures for finalization of the such fees before transfer of the fees. Documents concerning finalization of the fees for maintenance of the shared parts include:
a) Record of determination of the areas and equipment under shared ownership of the apartment building in accordance with the Law on Housing;
b) Record of determination of the total fees for maintenance which have been collected in accordance with regulations of law on housing specifying the amount of money already collected from the purchasers and the lease purchasers and the amounts payable by the investor in accordance with regulations; the name and number of the account and place of opening of the deposit account for the maintenance fees currently managed by the investor;
c) List of maintenance works of the shared parts which have been performed by the investor enclosed invoices and vouchers proving the amount of money for maintenance paid to the unit carrying out maintenance and the remaining maintenance fees after deducting the amount of fees used by the investor for the maintenance works (if any).
If the maintenance works require warranty and are still under warranty as prescribed in the Law on Housing, the investor is not permitted to deduct the amount of money for such works from the amount of maintenance fees to be transferred to the apartment building management board.
7. 40 (annulled)
8. 41 (annulled)
Article 37. Use of funds for maintenance of shared parts of multiple-owner apartment buildings
1. The fees maintenance of the shared parts of an apartment building block may be only used for maintenance of the shared parts of such block. The apartment building management board is only entitled to use the fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership for the items prescribed in Article 34 of this Regulation. If the apartment building has to be demolished, the remaining fees for maintenance shall be used to support relocation or shall be included in the fees for maintenance of the shared parts of the new apartment building after the apartment building is re-constructed.
2. 42 The apartment building management board shall publish information about the opened deposit account for management of maintenance fees at the apartment building meeting and shall not change this account, and publish the use of such fees (if any) on the apartment building’s bulletin board. The fees for maintenance of the shared parts of the apartment building shall be used in accordance with the Law on Housing and this Regulation. Books, invoices and vouchers should be available for monitoring and management purposes.
3. If it is required to open an account for management of the maintenance fees prescribed in Point a Clause 3 Article 36 of this Regulation, the apartment building management board and the investor shall agree to divide the fees into ones to be used for maintenance of the shared parts of the whole block and ones to be used for maintenance of the shared parts of the apartment section.
When the shared parts of the apartment section require maintenance, the management board is only entitled to use the divided portion of fees as agreed for maintenance. If such fees are used in full, the owners of the apartment section shall jointly make contribution. The divided portion of fees for maintenance of the shared parts of the whole block may be only used for maintenance of the shared parts of such whole block. If such portion is used in full, the owners of the apartment section and the owners of the office, services and commercial section shall jointly make contribution. The investor and the apartment building management board may agree to open 02 different accounts for management of 02 portions of the fees prescribed in this Clause.
4. The credit institution which is currently managing the deposit account for the fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership shall transfer money to the account of the party carrying out maintenance within 03 working days from the date of receipt of the application from the apartment building management board. The application for transfer of money includes the following documents:
a) An application form of the management committee, specifying the reason for transfer of money and the amount of money to be transferred to the party carrying out maintenance;
b) Minutes of the management board meeting on withdrawal of the maintenance fees;
c) Maintenance plan approved by the apartment building meeting, except for the case of irregular maintenance;
d) Maintenance contract signed with an individual or unit having capability for maintenance as prescribed by law.
5. In the case of performance of maintenance work with a contract value within the limit for which the apartment building meeting permitted withdrawal of cash as stated in the regulations on revenue and expenses of the management board, after receipt of the application prescribed in Clause 4 of this Article, the credit institution shall follow the procedures for withdrawal of cash in order for the management board to make payment directly to the party carrying out maintenance.
6. If unscheduled maintenance is required and the payment for which is permitted according to regulations on revenue and expenses of the management board, the management board shall send an application form for transfer of money accompanied by the minutes of management board meeting on withdrawal of money and the signed maintenance contract to the credit institution where the deposit account for the maintenance fees is opened. According to the application, the credit institution shall transfer money to the party carrying out maintenance within 03 working days. The transfer of money to an account or payment in cash shall be made in accordance with Clause 4 or 5 of this Article.
7. For maintenance of the shared parts of the blocks in an apartment building complex, the maintenance fees shall be used according to the following regulations:
a) In the case of maintenance for the shared parts of the entire apartment building complex, the fees for maintenance of the shared parts of each block in the complex shall be equally deducted for maintenance;
b) In the case of maintenance of the shared parts of several blocks in the complex, the fees for maintenance of the shared parts of the relevant blocks shall be equally deducted for maintenance;
c) The deduction from fees for maintenance of the snared parts prescribed in Points a and b of this Clause shall be made as prescribed in Clauses 4, 5 and 6 of this Article.
Section 5. RIGHTS AND RESPONSIBILITIES OF ORGANIZATIONS AND INDIVIDUALS FOR MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
Article 38. Rights and responsibilities of investors
143. Carry out management and operation of the apartment building as prescribed in Clause 2 and Point b Clause 3 Article 27 of this Regulation. If the investor fails to have the function and capability for management and operation or has such function and capability but does not participate in management and operation of the apartment building, such investor may introduce another unit which has such function and capability for management and operation in accordance with Clause 2 Article 105 of the Law on Housing and in order for the apartment building management board to consider selecting an unit to carry out management and operation of the apartment building.
2. Collect fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership in as prescribed in Articles 108 and 109 of the Law on Residential Housing and Decree No. 99/2015/ND-CP, and transfer them to the apartment building management board in accordance with regulations of law on residential housing and this Regulation.
344. Preside over the first apartment building meeting and appoint a person to participate in the apartment building management board and to vote at the apartment building meetings in accordance with this Regulation if the investor still owns the apartment(s) and other areas in the apartment building.
4. Transfer the systems of infrastructure outside the apartment building to the local line management agency in accordance with law; and to prepare apartment building dossiers and transfer them to the apartment building management board in accordance with this Regulation.
5. Manage and use the apartment building owners and occupants’ amenities which are assigned by the State or constructed for business for the intended purpose stated in the contents of the approved project.
6. Maintain their privately owned parts; provide compensation if the maintenance or failure to carry out maintenance causes damage to other owners.
7. Request the competent authority to handle infringements of assets under their legal ownership or acts obstructing legal business as stated in contents of the approved project. The competent authority shall handle the violations committed by organizations and individuals in relation to the assets or legal business activities of the investor.
8. Cooperate with the apartment building management board to resolve difficulties that arise from management and use of the apartment building.
9. Purchase compulsory fire and explosion insurance in accordance with regulations of law on fire fighting and prevention and law on insurance business.
10. Provide compensation for damage to the aggrieved party as agreed or prescribed by law; comply with the competent authority’s decision on handling and imposing penalties for violations.
11. Other rights and responsibilities prescribed by law.
Article 39. Rights and responsibilities of apartment building owners
1. Regarding multiple-owner apartment buildings, owners have the following rights and responsibilities for managing and using the apartment buildings:
a) Reserve the right to own or use their privately owned parts; to use the shared parts in accordance with regulations of law on residential housing and this Regulation. Take responsibility for maintaining the privately owned parts in accordance with regulations of law on housing and this Regulation; for providing compensation for damage to caused by the maintenance work or failure to carry out maintenance other owners;
b) Request the investor, the apartment building management board or People's Committee of the ward to hold an apartment building meeting in accordance with this Regulation; to participate in and vote on contents in apartment building meetings in accordance with the Law on Housing and this Regulation;
c) Request the investor, the operator or the apartment building management board to provide information or publish contents relating to management and use of the apartment building;
d) Fully comply with the decisions of the apartment building meetings even if they do not participate in such meetings; comply with the competent authority’s decisions to handle and impose penalties for violations;
dd) Fully and punctually pay fees for management and operation of the apartment building, fees for maintenance of the shared parts and other charges and fees under regulations of law or agreement with the service provider.
Any owner that fails to pay fees for management and operation in accordance with regulations shall be dealt with under the apartment building management and operation services signed between the apartment building management board and the operator;
e) Comply with the internal rules and regulations on management and use of the apartment building; discover and promptly notify violations arising from management and use of the apartment building the operator or the competent authority;
g) Enable and assist the licensed unit to carry out maintenance of the shared parts in accordance with regulations;
h) Restore the status quo and provide compensation for damage caused to the areas or equipment under shared ownership or to a privately owned area or equipment of another owner; to be dealt with in accordance with regulations law and to provide compensation for damage for the acts obstructing the legal business activities of the owners of the office, services and commercial section;
i) Purchase compulsory fire and explosion insurance in accordance with regulations of law on fire fighting and prevention and law on insurance business;
k) Comply with other relevant regulations of law.
2. For single-owner apartment buildings, the owner entitled to use the apartment building may exercise the rights and responsibilities set out Points b, c, d, e and k Clause 1 of this Article.
Article 40. Rights and responsibilities of occupants other than apartment building owners
1. Use the privately owned parts and shared parts of the apartment building in accordance with regulations of law on housing and this Regulation.
2. Exercise the rights and obligations as agreed upon with the owner if the occupant is not the owner.
3. Participate in apartment building meetings (in the case of single-owner apartment buildings); or participate in and vote at apartment building meetings on behalf of the owner if the owner does not participate in such meetings (in the case of multi-owner apartment buildings); if multiple persons jointly use a single apartment or other area of the apartment building, one person is authorized to act as a representative to participate in and vote at apartment building meetings.
4. Exercise the relevant rights and responsibilities prescribed in Points b, c, d, dd, e, g, h and k Clause 1 Article 39 of this Regulation.
Article 41. Rights and responsibilities of apartment building management boards
1. The management board of a multiple-owner apartment building may exercise the rights and responsibilities prescribed in Clause 1 Article 104 of the Law on Housing and the following rights and responsibilities:
a) Receive, archive and manage apartment building dossiers; and provide a set of the dossiers transferred by the investor to the operator in the case where the apartment building requires an operator as prescribed in Clause 2 Article 5 of this Regulation, unless the investor is also the operator;
b) Prepare contents of and hold apartment building meetings in accordance with this Regulation; publish contents of the signed management and operation contract and the signed maintenance contract at the apartment building meeting;
c) Report operation, revenue and expenses of the management board, maintenance work and collection and use of fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership in order for the apartment building meeting to carry out inspection and supervision, and grant approval therefor under this Regulation;
d) Exercise rights on behalf of the owner to the apartment building parts under shared ownership in accordance with the Law on Housing and this Regulation; do not incite other persons to cause disorder or loss of security within the apartment building;
dd) Be responsible to the apartment building owners for the assigned tasks; and comply with the operating regulations and regulations on revenue and expenses of the management board;
e) Request the competent authority to hold an apartment building meeting and recognize the apartment building management board under this Regulation; hold an apartment building meeting to decide to replace the operator if such operator is no longer eligible to manage and operate the apartment building under this Regulation;
g) Request the competent authority to deal with the case where the investor fails to transfer the apartment building dossiers or fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership in accordance with regulations;
h) Transfer dossiers, books and documents under its management to the new management board after the latter is recognized;
i) Any member of the management board violating this Regulation and relevant regulations of law shall, depending on the seriousness of the violation, be dealt with according to this Regulation or shall face a penalty for an administrative violation or a criminal prosecution and shall provide compensation for damage caused to the aggrieved party;
k) 45 The management board shall cooperate with the People’s Committee of the commune where the apartment building is located in exercising its rights and responsibilities for management, use and operation of apartment buildings in accordance with the Law on Housing and this Regulation; abiding by decisions issued by competent authorities and exercising other rights and responsibilities;
l) Exercise other rights and responsibilities stipulated in the operating regulations and regulations on revenue and expenses of the management board adopted by the apartment building meeting and prescribed in this Regulation.
2. The management board of a single-owner apartment building may exercise the rights and responsibilities prescribed in Clause 2 Article 104 of the Law on Housing and the relevant rights and responsibilities enshrined in Points a, b, dd, e, g, h, i, k and 1 Clause 1 of this Article.
Article 42. Rights and responsibilities of an apartment building operator
1. Manage and operate the apartment building in accordance with this Regulation and the signed management and operation service contract with the apartment building management board or the representative managing the apartment building (in the case of apartment buildings which do not require a management board); and maintain the apartment building parts under shared ownership under the maintenance contract if it has the capability for maintenance.
2. Sign sub-contracts with service providers (if any) with respect to management and operation of the apartment building; supervise the provision of services by such providers.
3. Notify in writing the collection and payment of relevant fees; notify important requirements and contents to apartment building occupants if such unexpected event as a natural disaster, disease or fire occurs; provide guidance on installation of equipment in the privately owned parts of owners.
4. Collect fees for management and operation of the apartment building as agreed with the apartment building owners and occupants; collect fees and pay remuneration to members of the apartment building management board under a decision of the apartment building meeting.
5. Every 06 months or at the request of the competent authority, notify the management and operation of the apartment building to the apartment building management board; notify the management and operation at the apartment building meeting; collect comments from occupants on the provision of apartment building management and operation services.
6. Cooperate with the apartment building management board to resolve other relevant issues during management and operation of the apartment building.
7. Comply with the competent authorities’ decisions on handling and imposition of penalties for violations.
8. Exercise other rights and responsibilities as stipulated in the apartment building management and operation service contract or as prescribed by relevant regulations of law.
RESOLUTION OF DISPUTES AND HANDLING OF VIOLATIONS ARISING FROM MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
Article 43. Resolution of disputes
1. Disputes over ownership of an apartment building shall be resolved on the basis of negotiation or conciliation in accordance with regulations of law on residential housing, this Regulation and relevant law; in case the negotiation or conciliation fails, a People's Court is requested to resolve it according to law.
2. Disputes over the fees for management and operation of an apartment building, and transfer, management and use of fees for maintenance of apartment building parts under shared ownership shall be resolved by the People's Committee of the province where the apartment building is located; in the case of disagreement with the decision of the provincial People's Committee, a People's Court may be requested to resolve the dispute in accordance with law.
346. Disputes between members of the management board shall be resolved in conformity with the management board’s operating regulations ratified by the apartment building meeting.
If a member of the management board or the management board is dismissed, discharged or replaced but fails to transfer the seal, the newly established management board reserves the right to request the competent seal registration and issuance agency to revoke and transfer or annul the previous seal registration in order to carry out procedures for registration and issuance of a new seal in conformity with regulations on issuance, registration and management of seals to that newly established management board.
If a member of the management board or the management board is dismissed, discharged or replaced but fails to transfer the account for management of fees for maintenance of shared parts of the apartment building or the account for management of operation of the management board, the newly established management board reserves the right to request the credit institutions where such accounts are opened to freeze such accounts and terminate all of transactions related to the dismissed, discharged or replaced management board, and carry out procedures for transferring such accounts to the newly established management board in conformity with regulations hereof and relevant regulations of law.
4. Disputes between the apartment building management board and an apartment building owner or occupant over election, dismissal, discharge or replacement of a member of the apartment building management board shall be resolved by negotiation. If the negotiation fails, an apartment building meeting may be held to resolve such disputes.
5. Disputes over a apartment building management and operation service contract between the service provider and the operator shall be resolved under the agreement between the parties; in the case of failure to reach an agreement, a People's Court may be requested to resolve such disputes in accordance with law.
Article 44. Handling of violations
1. Any management board or member of the apartment building management board violating regulations on management and use of the apartment building and this Regulation shall, depending on the seriousness of the violation, be discharged or replaced in accordance with this Regulation and shall face a penalty for an administrative violation or criminal prosecution in accordance with law.
2. If an apartment building meeting is not held under this Regulation, the decisions or results of such apartment building meeting are not recognized and an apartment building meeting must be held to re-make decisions.
3. Where management board does not make decisions in accordance with the operating regulations or regulations on revenue and expenses, such decisions are not recognized.
4. Any person abusing his/her position and power or any apartment building owner or occupant violating the regulations on management and use of the apartment building shall, depending on the seriousness of the violation, face a penalty for an administrative violation or criminal prosecution.
5. Any person committing a violation and causing damage must provide compensation for such damage in accordance with law.
Article 45. Transitional regulations on operating model of management committee and management of fees for maintenance of apartment building parts under shared ownership
1. For apartment buildings for which a management board has been established before the effective date of this Regulation but the management board has a need for reorganization of the operating or change in the number of the members or composition of the management board in accordance with the Law on Housing and this Regulation or separation from or merger into a management board, an apartment building meeting must be held to elect a management board in accordance with this Regulation.
2. For apartment buildings for which a management board has been established before the effective date of this Regulation and the management board has had operating regulations and regulations on revenue and expenses but such regulations do not comply with this Regulation or does not have operating regulations or regulations on revenue and expenses as prescribed in this Regulation, the management board must make or amend such regulations and notify the apartment building board for passing in accordance with this Regulation.
3. For apartment buildings for which a management board has been established before the effective date of this Regulation and which does not require a management board as prescribed in the Law on Housing and this Regulation, the management board shall hold an apartment building meeting to make a decision on operation of the management board.
4. Where the fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership have been transferred before the effective date of this Regulation, such fees shall be managed and used in accordance with the law on housing and this Regulation. The management board and the investor may agree to re-open a deposit account for management of the fees for maintenance of the apartment building parts under shared ownership in accordance with this Regulation but must notify to the forthcoming apartment building meeting thereof.
5. 47 From the effective date of this Circular, if the investor fails to transfer the apartment building dossier, the documents included in the apartment building dossier to be transferred are specified in Point a Clause 3 Article 5 of this Regulation.
Article 46. Transitional provisions on management and operation of apartment buildings
1. Apartment buildings which currently has an operator but which do not require an operator as prescribed in the Law on Housing, an apartment building meeting shall be held to decide whether or not the service contract signed with the operator is terminated.
2. 48 (annulled)
3. 49 (annulled)
Article 47. Responsibilities of the provincial People's Committees and Departments of Construction
1. Provincial People's Committees shall:
a) provide guidance on implementation of this Regulation within their provinces; promulgate specific regulations and guidance on management and use of apartment buildings for application within their provinces according to local conditions and this Regulation;
b) organize dissemination of the regulations on management and use of apartment buildings within their provinces;
c) issue price brackets for apartment building management and operation services prescribed in Clause 5 Article 10 of the Law on Housing;
d) organize enforced collection of fees for maintenance of apartment building parts under shared ownership in accordance with the law on housing and this Regulation;
dd) direct local competent authorities to receive facilities and infrastructure in investment projects for construction of residential housing in accordance with the content of the project approved by and the written approval for investment guidelines issued by the competent agency;
e) consider making decisions on management of residents in each block or apartment building complex in accordance with law;
g) carry out inspections and handle violations within their power or propose the competent authority to handle violations of the regulations on management and use of apartment buildings in accordance with law;
h) Assume other responsibilities prescribed by law.
2. Departments of Construction shall assist the provincial People's Committees to exercise the function of state administration of management and use of apartment buildings within their provinces; report to the Ministry of Construction the management and use of apartment buildings in their provinces every 06 months or on an annual basis or upon request.
Article 48. Responsibilities of district-level People's Committees50
A district-level People’s Committee has the responsibility to:
1. Report to the provincial People's Committee for its decision on delegation of responsibilities for administrative management in areas where apartment buildings are located, and resolve difficulties within its power.
2. 51 Decide or authorize the People's Committee of the commune where the apartment building is located to recognize the apartment building management board in accordance with this Regulation; receive the transferred apartment building dossier as prescribed in Point d Clause 3 Article 5 of this Regulation.
3. Inspect the management and use of apartment buildings; handle violations of the regulations on management and use of apartment buildings in their district within its power or request a competent authority to do so.
4. Assume other responsibilities delegated by the provincial People’s Committee and prescribed by law.
Article 49. Responsibilities of the communal People's Committees52
A communal People’s Committee has the responsibility to:
1. Disseminate and encourage organizations and individuals to comply with regulations of this Regulation and law on management and use of apartment buildings.
2. 53 Cooperate with management boards of local apartment buildings in supervising, inspecting and resolving difficulties that arise from the management and use of apartment buildings or report them to the district-level People’s Committee for consideration.
3. Cooperate with and enable apartment building operators to provide apartment building services within its commune.
4. 54 Organize and attend apartment building meetings in accordance with this Regulation; decide to recognize management boards of apartment buildings as assigned by the district-level People Committee.
5. Assume other responsibilities prescribed by law.
Article 50. Responsibilities of Management Agency for Housing and Real-estate Market
1. Provide guidance on and expedite the implementation of this Regulation.
2. Inspect the management and use of apartment buildings nationwide and recommend a competent authority to handle violations of the regulations on management and use of apartment buildings.
3. Cooperate with relevant agencies to provide training in and dissemination of regulations of law on management and use of apartment buildings nationwide.
4. Consolidate comments of organizations and individuals on difficulties arising and propose appropriate amendments to this Regulation.
5. Undertake other tasks relating to management and use of apartment buildings as prescribed in this Regulation or as directed by the Minister of Construction.
Difficulties that arise during the implementation of this Regulation should be promptly reported to the Ministry of Construction for instructions and appropriate amendments./.
SAMPLE INTERNAL RULES FOR MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS55
(Enclosed with the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction)
INTERNAL RULES FOR MANAGEMENT AND USE OF APARTMENT BUILDINGS
Article 1. Regulations applicable to owners, occupants, temporary residents and guests of apartment buildings
1. Apartment building owners shall strictly comply with the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction and these internal rules.
2. Every guest of an apartment building shall register and present his/her identity document at the front desk (if any) or at the security booth, and follow the instructions of the apartment building’s receptionist or security guard. Where necessary, the receptionist or security guard of the apartment building may keep the identity document for the purpose of ensuring security and safety of the apartment building. At an office, services and commercial section, this identity document is not required.
3. Every temporary resident in an apartment building shall register at the front desk (if any) or at the security booth and assume the responsibility to follow the procedures for registration of temporary residence at the police authority of ward in compliance with current regulations.
4. Occupants and temporary residents shall be responsible to the law for any violations against the Regulation on management and use of apartment buildings and these internal rules.
5. Regulations applicable to employees working at office, service and commercial sections shall be additionally imposed by the investor and the apartment building meeting in a manner that is appropriate to each apartment building.
Article 2. Prohibited acts in management and use of apartment buildings
1. Prohibited acts in management and use of apartment buildings are specified in Article 6 of the Law on Housing No. 65/2014/QH13 and Article 35 of the Government's Decree No. 99/2015/ND-CP providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing dated October 20, 2015 and relevant regulations of law.
2. Other acts exerting adverse influence on the community and occupants in apartment buildings shall be subject to the consideration and decision by an apartment building meeting.
Article 3. Regulations on use of shared parts of apartment buildings
Owners, occupants and guests of an apartment building must comply with the following regulations:
1. Use elevators and equipment for shared use for their intended purposes.
2. Do not cause damage to or commit violations against regulations on use of shared property of the apartment building.
3. Comply with parking regulations at designated parking areas.
4. Use the community house for its intended purposes under the Law on Housing.
5. Comply with fires safety regulations.
6. Comply with other regulations (if any) additionally imposed by the apartment building meeting in a manner that is appropriate to each apartment building.
Article 4. Regulations on damage repair, replacement or installation made in apartments or other privately-owned areas
1. If there is damage to an apartment or other privately-owned areas, the owner or the occupant is entitled to carry out repair or replacement provided that such repair or replacement does not cause damage to the shared parts and influence other owners.
2. The replacement, repair or installation of equipment must not change, deform or damage the structure of the apartment building.
3. The replacement or repair of damage to shared equipment attached to an apartment or other privately-owned area must be carried out in compliance with the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction provided that such replacement or repair does not affect the privately owned parts of other owners. The owner must notify damage to the management board or the operator of the apartment building in order to carry out timely repair or replacement and facilitate such repair or replacement.
4. If there is any damage to equipment of the shared parts of the office, services and commercial section of the apartment building, the owner of that section shall carry out repair or replacement in accordance with the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction.
5. The movement of equipment or appliances from an apartment or the movement of materials in course of damage repair must be notified to the management board or the operator of the apartment building. Such movement must be only made from 08:00 to 18:00 every day in order to avoid affecting activities of the apartment building.
6. Comply with other regulations (if any) additionally imposed by the apartment building meeting in a manner that is appropriate to each apartment building.
Article 5. Regulations on emergency response in apartment buildings
1. In the event of an emergency that may threaten life and safety of property in an apartment building, the owner or occupant in that apartment building must promptly report such emergency to the management board or the operator of the apartment building for handling.
2. In emergency case where the evacuation of people from the apartment building is necessary, it is required to follow instructions over a loudspeaker or emergency exit signs or instructions of a security guard or authority competent to move people to a safe place.
Article 6. Regulations on disclosure of apartment building-related information
1. The management board or operator of an apartment building must disclose information concerning the management and use of the apartment building on news or bulletin board or by other communication means of that apartment building.
2. Fire safety rules and elevator safety rules must also be posted at designated places for convenient and safe use.
Article 7. Rights and obligations of owners and occupants of apartment buildings
1. Request the management board and the operator of each apartment building to provide information and contents concerning the management and use of that apartment building.
2. Apartment owners must pay fire and explosion insurance premiums as prescribed by law.
3. Strictly comply with these internal rules and Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction.
4. Fully and punctually pay fees for management and operation of the apartment building and other fees as prescribed by law and agreed upon with service providers.
Article 8. Handling of violations
1. Any member of the management board, operator, owner, occupant, temporary resident or guest of an apartment building that violates these internal rules and Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction shall, depending on the seriousness of the violation, be dealt with according to law and shall provide compensation for damage caused by such violation.
2. Every member of the management board, operator, owner, occupant, temporary resident and guest of the apartment building must strictly comply with decisions on imposition of penalties for violations issued by the competent authorities.
MODEL SERVICE CONTRACT FOR APARTMENT BUILDING MANAGEMENT AND OPERATION
(Enclosed with the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction)
THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness
---------------
APARTMENT BUILDING MANAGEMENT AND OPERATION SERVICE CONTRACT
Pursuant to the Civil Code No. 33/2005/QH11;
Pursuant to the Law on Housing No. 65/2014/QH13;
Pursuant to the Law on Construction No. 60/2014/QH13;
Pursuant to the Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP dated October 20, 2015 providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing;
Pursuant to the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction promulgating Regulation on management and use of apartment buildings;
For the purpose of meeting demands of the two parties.
The two parties have agreed to sign the contract as follows:
Party A: Apartment building management board or representative managing the apartment building (hereinafter referred to as “Party A”)
Business name |
: |
|
Representative |
: |
|
Address |
: |
|
Account No. |
: |
At: |
Fax |
: |
Party B: Apartment building operator (hereinafter referred to as “Party B”)
Business name |
: |
|
Representative |
: |
|
Address |
: |
|
Phone number |
: |
|
Account No. |
: |
At: |
TIN |
: |
|
Fax |
: |
|
Website (if any) |
: |
Today, on……, the two parties have agreed to sign this service contract with the following terms and conditions:
Article 1. Definitions
For the purposes of this contract, the terms below shall be construed as follows:
1. “management board, representative managing the apartment building” means the management board of the apartment building or representative managing the apartment building…………. (56), address….. , abbreviated as Party A.
2. “apartment building operator” means .... (57), abbreviated as Party B.
3. “Days and months” means calendar days and calendar months unless otherwise agreed upon by the two parties.
4. “force majeure” means to the events specified in Article 14 of this contract.
5. “work” means any service performed by Party B as prescribed in Article 3 of this contract.
6. “customers/residents” means owners of apartments, owners of other areas in the apartment building and legal occupants of the apartment building.
7. “property” means all equipment and infrastructure associated with the apartment building.
8. “surplus” means the accumulated difference between the building's revenues minus (-) the expenses incurred during the operation of the building (excluding the expenses taken from the maintenance fund).
Article 2. Characteristics of apartment building
Party B undertakes to perform services for management and operation of the apartment building with following characteristics:
1. Name of the apartment building/apartment building complex(58):
2. Type of the apartment building (59):
3. Location of the apartment building:
4. Scale of the apartment building (number of floors and apartments):
5. Amenities of apartment building owners and occupants:
Article 3. Apartment building management and operation work
1. Party A agrees to hire Party B to carry out the following apartment building management and operation work at the address….as follows (60):
a) Formulate and implement a plan for apartment building management and operation;
b) Set up a machinery for management and operation and provide personnel; control the management and operation process according to the plan through the control unit of the management office on a periodic and regular basis;
c) Establish and adjust the management and operation procedures and forms suitable for characteristics of the apartment building and apply them to management of the apartment building;
d) Control and ensure public security and order, deal with environmental issues, carry out maintenance of technical systems (electricity, water, pumps, generators, elevators, escalators, communications, etc.) and other services of the apartment building;
dd) Proactively make contact and cooperate with service providers and assist residents in registering services concerning domestic water, TV, Internet, telephone, etc.;
e) On behalf of Party A, manage, update and publish prices of apartment building management and operation services (hereinafter referred to as “the services”) and collect fees for management and operation of the apartment building, service fees and domestic water use fees paid by owners on a monthly basis, propose appropriate measures for collection of such fees to Party A;
g) Monitor maintenance of electromechanical equipment on a monthly, quarterly and yearly basis according to the approved plan and submit periodic reports to Part A;
h) Manage and operate technical system of the apartment building; arrange technical staff’s work schedule at the apartment building; monitor daily work by technical staff including items subject to inspection as well as other repair work;
i) Carry out minor repair for equipment of the apartment building: replacement of lights and switches in the shared areas. Party B shall only cover labor and material costs of minor repairs (corridor lights, switches, fixtures, etc.); Party A shall cover costs of replacement of materials and equipment within the maintenance fund unless otherwise agreed by the two parties;
k) On behalf of Party A, work with relevant agencies and cooperate with local authorities in implementing regulations of laws on public order, environmental hygiene and other movements;
l) Supervise residents complying with internal rules for management and use of apartment buildings. Request and assist residents to register temporary and permanent residence in the apartment building; receive opinions and settle complaints from occupants concerning management and use of the apartment building;
m) Organize periodic fire drills for management board’s members, technical division, security force, sanitation division (possibly including residents); cooperate with Party A in establishing regular fire safety plans as prescribed to instruct customers/residents to take necessary actions in case of emergency;
n) Select and sign service contracts with qualified and reputable contractors to supply such services as security, bike and automobile keeping, daily sanitation, ornamental plant care and insect control; advise Party A on selecting and contracting qualified and reputable contractors to provide other maintenance and repair services (if any), etc.;
o) Submit monthly and annual reports on the management and expenses at the apartment building meeting;
p) Perform other work agreed upon by the parties:
2. Party B shall undertake to manage and operate and provide services to the apartment building (apartment building complex) as required by Party A in a manner that ensures good quality, safety, environmental safety, fire safety according to applicable regulations. The following criteria should be fulfilled: providing owners and occupants (if any) with services that satisfy required standards and ensure quality, applying all procedures and forms to handle work and safely operate the apartment building (engineering, fire prevention and fighting, etc.), ensuring security and maintaining good hygiene.
3. Party B shall carry out management and operation by way of providing personnel in charge of management, engineering, control and operation of the apartment building and only perform the work as authorized by Party A.
4. In the event that Party B is sufficiently competent to carry out maintenance of shared parts of the apartment building, Party A shall consider deciding to sign a contract with Party B for maintenance of the shared parts of the apartment building.
Article 4. Prices of apartment building management and operation services, time and method of payment of management and operation fees
1. Prices of apartment building management and operation services:
Service |
Price (dong/m2/month)(61) |
Apartment building management and operation services |
|
Apartment building management and operation services rendered at office, services and commercial section (if available) |
|
Management and operation services rendered at the privately owned basement used as car parking space (basement area:....). (if available) |
|
Party B is entitled to collect other revenue from operation of extra services in the apartment building (elevator advertising, taxi parking spaces for hire, other revenue, etc.): as agreed upon by the two parties.
2. Content of service prices includes (62):
a) Charges for electricity used for operation of shared machinery, equipment and systems of the apartment building; charges for water used in public areas and for plant watering; charges for oil used for operation of standby generators in public areas; corridor lights, escape stair lights; electricity for elevators, domestic water pumps and wastewater pumps, etc.;
b) Charges for security services (including combat gears: walkie-talkies, flashlights, etc.,);
c) Charges for public hygiene services (including tools, chemicals, etc.,); tree care, fertilizing and watering services; periodic pest control; monthly domestic waste collection and treatment;
d) Charges for newspapers and books at the lobby; charges for telephone, Internet and stationery serving the management board’s activities; charges for making contact with local authorities upon request; charges for decoration on the occasion of public holidays;
d) Charges for drain, ditch and septic tank cleaning chemicals; charges for organizing annual internal fire drills;
e) Charges for periodic check of domestic water samples; cleaning of underground water tanks and domestic water tanks (if any);
g) Charges for office equipment and furniture (desks, computers, printers, etc.) and technical instruments for the management board’s office; charges for uniforms of the management board’s employees, wages, remunerations, allowances, social insurance and welfare benefits for employees performing the management and operation of this apartment building;
h) Other charges: agreed upon by the parties.
3. Principles of determining prices of apartment building management and operation services:
a) Service prices prescribed in Clause 1 of this Article shall remain unchanged for 12 months from the effective date of this contract;
b) Where a change of the salary policy promulgated by the State of Vietnam or adjustment to the energy prices (electricity, water, oil) affects labor and energy costs, the two parties shall agree to re-determine the service prices corresponding to reality.
4. Time and method of payment of management and operation fees shall be prescribed as follows:
a) For apartments:
Party B shall collect fees for management and operation of the apartment building (by multiplying (x) the service prices prescribed in Clause 1 of this Article by usable area of each apartment). The collection period begins from...to... on a monthly basis by making payment in Vietnamese dong or via bank transfer (agreed upon by the parties).
b) For the office, service and commercial section or other extra revenue:
Party B shall collect fees for management and operation of the apartment building (by multiplying the service prices prescribed in Clause 1 of this Article by usable area of the office, service and commercial section). The collection period begins from...to... on a monthly basis by making payment in Vietnamese dong or via bank transfer (agreed upon by the parties).
Article 5. Rights and obligations of Party A 63
1. Party A has the right to:
a) Request Party B to promptly and sufficiently notify information on performance of the work as agreed upon in the contract or authorized;
b) Receive revenue from operation of the services in the apartment building by Party B to be included in Party A’s funds serving activities in the common interests of residents in this apartment building;
c) Terminate the contract as prescribed in Article 11 of this contract;
d) Enforce financial penalties as prescribed in Article 12 of this contract;
dd) Other rights agreed upon by the parties...
2. Party A has the obligation to:
a) Pay fees for repair, maintenance and replacement for damaged equipment, including labor and material costs and other costs within the jurisdiction of Party A (except for the work within the jurisdiction of Party B prescribed in Clause 2 Article 3 of this contract). If the damage to equipment is caused by Party B, Party B shall be liable for all the repair costs;
b) Make payment to Party B for the work at the prices as agreed upon in Article 4 of this contract;
c) Provide the apartment building dossier and necessary information and documents as prescribed by law in order for Party B to perform the work;
d) Provide Party B with working offices (area, location, etc.,) and parking lots for the management board’s personnel, security guards and sanitation workers;
dd) Enable and closely cooperate with Party B to execute the contract;
e) Remind owners and occupants of obligations concerning management and operation of the apartment building under this contract and regulations of law;
g) Other obligations as agreed upon by the parties…
Article 6. Rights and obligations of Party B
1. Party B has the right to:
a) Request Party A to provide the apartment building dossier and necessary information and documents as prescribed by law to serve the management and operation of the apartment building;
b) Collect fees for management and operation of the apartment building as prescribed in Article 4 of this contract;
c) Collect fees from residents so as to pay remunerations to members of the management board or representatives of owners (at the prices decided by the apartment building meeting), collect fees for use of water and electricity (if any); deal with cases of failure to pay or delay in paying fees as agreed upon in this contract and under the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated by the Ministry of Construction;
d) Receive other revenue in the apartment building, e.g. revenue from operation of extra services (elevator advertising, taxi parking spaces for hire, other revenue, etc.);
dd) Suspend the services:………… or request electricity, water and energy providers of the apartment building to suspend such services if any owner or occupant has failed to pay management and operation fees and other fees to Party B after the second notice;
e) Show its logo/brand on Party B’s documents during performance of the work and customer care and display Party B’s signboard at the apartment building after being approved by Party A of the location, size and form;
g) Other rights agreed upon by the parties...
2. Party B has the obligation to:
a) Sufficiently perform the work and ensure quality as prescribed in Article 3 of this contract including authorized work (if any) and submit reports to Party A;
b) Inspect and monitor activities of Party B’s staff in the performance of the work and take responsibility for paying compensation for damage caused by Party B to Party A or to a third party;
c) Inspect and monitor management and operation concerning activities of the apartment building including elevators, fire equipment, standby generators, water pumps, environmental hygiene, etc.;
d) Undertake to ensure that management and operation of technical system of the apartment building comply with the manufacturer’s recommendations and instructions or designs;
dd) By the15th day of month, submit reports on operation of the apartment building to Party A in the preceding month;
e) Pay compensation for any damage caused by Party B’s breach of the contract and take responsibility to Party A and to the law for the activities carried out by its personnel;
g) Effectively manage, store and use documents, equipment and property provided by Party A for their intended purposes; return to Party A in good condition (except for natural wear) after all obligations under the contract are fulfilled;
h) Be entitled to operate services in the apartment building to increase revenue and share such revenue with Party A as prescribed in Article 15 of this contract to set up a community fund in the common interests of the residents;
i) Fulfill its business obligations according to law such as business registration, practice registration and tax liabilities;
k) Transfer the apartment building dossier to the apartment building management board as prescribed in Article 5 hereof upon termination of this contract;
l) Other obligations agreed upon by the parties...
Article 7. Arrangement of apartment building management personnel
1. Party B is entitled to arrange or second any personnel working for Party B in the apartment building where necessary without causing obstruction to the apartment building management. If the head of the management board is changed, Party A must be notified in writing of such change.
2. If a Party B’s employee (including head of the management board) fails to complete the duties under this contract, Party B shall carry out an inspection. If the duties have not been completed, he/she will be replaced and Party A must be notified of such replacement.
3. Work time of divisions affiliated to the management board: (64)
a) Office of the management board: (morning: from ... to ...; afternoon: from ... to ...);
b) Front desk: on shift (including the following shifts:…);
c) Technical division: on duty around the clock (7 days a week, including public holidays)
Article 8. Costs payable by Party A
1. Before December 31 of the preceding year, Party B shall send Party A a plan for costs of management and operation of the apartment building including revenue from provision of management and operation services at the apartment section and office, services and commercial section and other accompanying services (if any); costs of management and operation of the apartment building and costs payable by Party B and Party A.
2. Party A shall pay providers of services such as maintenance or repair of equipment and similar costs payable by Party A.
Article 9. Cooperation between Party A and Party B
1. Party A has the responsibility to:
a) Act as a representative of lawful owners and occupants of the apartment building to sign the contract with Party B for performance of the work prescribed in Article 3 of this contract;
b) Manage the fund for maintenance of the shared parts of the apartment building according to law; manage the common interest fund (if any) to make payment for maintenance purposes or other public purposes;
c) Act as a representative of residents to work with competent authorities upon request or as prescribed by law;
d) Consider approving the management and operation plan and issues concerning responsibility and authority of Party A; sign a contract for repair, maintenance and replacement of ornamental plants, etc. (if any) outside Party B's scope of work;
dd) Pay the costs incurred in connection with operation of the apartment building such as procurement of supplies and equipment; maintenance, renovation and decoration of the apartment building outside Party B’s scope of payment;
e) Appoint its representatives to closely cooperate with Party B in management and operation of the apartment building in accordance with the management process so as to meet service quality requirements;
2. Party B has the responsibility to:
a) Organize management of all activities within scope of management and operation of the apartment building under this contract;
b) Provide personnel for technical operation, management and care of customers, and control of activities of the apartment building;
c) Manage and monitor customer services, environmental hygiene services, security services, fire safety, bike and auto keeping, insect control and ornamental plant care for the apartment building, etc. Party B shall manage and control professional competence and bill of quantity of service providers according to the established standards and management processes, and submit periodic reports to Party A;
Article 10. Term of contract (65)
1. The term of this contract is ... months since ...
2. At least 30 days prior to the expiration date of the contract, Party B shall submit a written request for extension of the contract to Party A; if, 15 days after the receipt of the written request, Party A does not give a written response, the contract will be automatically extended for a period equal to that of the contract prescribed in Clause 1 of this Article.
Article 11. Termination and unilateral termination of the contract ahead of schedule
1. This contract shall be terminated in any of the following cases:
a) The contract expires and the parties do not wish to extend it;
b) Both parties agree to terminate the contract ahead of schedule;
c) Either party goes bankrupt or is dissolved or shut down as prescribed by law;
d) A force majeure event occurs but it cannot be overcome for a period of... straight months.
2. Party A may unilaterally terminate the contract when Party B commits one of the following breaches (66):
a) Breach of any of the obligations mentioned in Clause 2 Article 6 of this contract, thereby causing damage to Party A;
b) Increasing service prices against the regulations set out in Article 4 of this contract or change terms and conditions of this contract without consent of Party A;
c) Transferring this contract or assign the task of management and operation of the apartment building to another contractor without written consent of Party A;
d) Failure to fulfill obligations under this contract within ... days from the receipt of the written notice from Party A;
d) Going bankrupt or being dissolved or shut down;
e) Other cases agreed upon by the parties...
Party A is not allowed to unilaterally terminate the contract, except for the cases prescribed in this Clause, otherwise Party A will provide compensation as prescribed in Clause 2 Article 12 of this contract.
3. Party B may unilaterally terminate the contract when Party A commits one of the following breaches:
a) Failure to fully pay due amounts to Party B under this contract within ….days since receipt of written notice of overdue amounts from Party B;
b) Failure to provide the apartment building dossier and necessary information and documents as prescribed to Party B for performance of the work;
c) Other cases agreed upon by the parties...
Party B is not allowed to unilaterally terminate the contract, except for the cases prescribed in this Clause, otherwise Party B will provide compensation as prescribed in Clause 2 Article 12 of this contract.
4. Transfer upon contract termination:
a) Within…days from the date of notifying contract termination, the two parties shall consult together for determination of final value of the contract. Within ... days from the date on which Party B fulfills obligations concerning making reports, transferring figures and property and the minutes of contract liquidation is signed by the two parties, Party A must pay the remaining amounts to Party B according to the finalization minutes (if any);
b) Within ... days from the date of contract termination, Party B shall transfer the property in its original condition to Party A, accounting books and debt data (both in soft and hard copies), the apartment building dossier, information about customers/residents, etc. and other materials and property (if any) under Party A’s ownership;
c) Other agreements...
Article 12. Breach of contract and compensation
1. Party B shall compensate Party A for all costs of actual remedial work and costs incurred in connection with damage leading to loss of property in one of following cases (67)::
a) Such damage is caused by Party B;
b) Party B shows a lack of responsibility or commits an act in breach of the contract.
2. Either party breaches the regulations set out in Clause 2 or Clause 3 Article 11 of this contract, the breaching party shall pay a compensation which is ……. times the service price of the most recent month to the other party (according to figures provided by Party B).
Article 13. Post-termination responsibilities
1. Party A is not allowed to use forms and management processes established by Party B unless otherwise agreed upon in writing by Party B.
2. Party B is not allowed to use information concerning customers/residents to serve its business purposes.
3. Party B shall transfer the property in its original condition to Party A within ... days from the date of contract termination in order for Party to keep continually managing and operating the apartment building without affecting daily life of residents. If this provision is breached, Party B shall pay a compensation of ………….. for the damage caused to Party A.
4. Other agreements...
Article 14. Force majeure event
1. The following events shall be considered as force majeure events:
a) War or act of God or change of a policy or law of the State of Vietnam;
b) Implementation of a decision issued by a competent authority or other cases prescribed by law;
c) An accident or illness that requires emergency treatment at a health facility;
d) Other cases: agreed upon by the parties.
2. Notification of a force majeure event:
a) When any of the force majeure events in Clause 1 of this Article occurs, the party affected by the event (“affected Party”) must notify the other party (in writing or directly) within ... days from the occurrence of such event (if there is documentary evidence for the force majeure event, it must be provided);
b) The affected Party’s failure to fulfill its obligations shall not constitute a breach of the contract and shall not entitle the other party to terminate this contract;
c) If no longer being affected by such an event of force majeure, the affected party should give a written notice to the other Party;
d) The parties shall continue to fulfill their obligations when the event no longer exists;
dd) If a force majeure event has occurred for ... straight months and cannot be overcome, the contract shall automatically expire unless otherwise agreed upon by the parties.
3. Responsibility of each Party in case of a force majeure event:
Performance of obligations under the contract by the parties shall be suspended during the occurrence of a force majeure event. Each Party shall continue to perform its own obligations after the event ends except for the cases prescribed in Point dd Clause 2 of this Article.
Article 15. Operation and provision of secondary services and surplus
1. Party A has the following rights and responsibilities:
a) During the term of this contract, Party A shall authorize Party B to seek and operate services under shared ownership of the apartment building such as advertising, signboards, premises for rent and other services. The operation of services must not affect the apartment building management and operation by Party, aesthetics, environment and public order at the apartment building.
b) Receive ...% of the amount of money in addition to existing revenue from operation of services in order for Party A to make additions to the fund to serve activities in the common interests of the apartment building.
2. Party B has the following rights and responsibilities:
a) As authorized by Party A, Party B shall seek partners and manage the operation and installation of advertisements, signboards and other services in order to increase revenue of the apartment building. Party B shall receive ...% of the additional amount of money versus revenue from operation and management of such services;
b) Participate in bidding for operation of services of the apartment building (if any) as appointed or invited by Party A.
3. Surplus:
By adopting the method of exercising financial autonomy, the two parties shall agree that the surplus (if any) during the effective period of this contract belongs to Party B. Party B shall agree to set aside ...% of such surplus so as for Party A to include it in the common interest fund.
Article 16. Other agreements
Based on each apartment building, the parties shall enter into other agreements which shall not be contrary to the terms and conditions of this contract and the Regulation on management and use of apartment buildings, Law on Housing and social ethics.
Article 17. Contract appendices
The following documents shall constitute an integral part of this contract:
1. Apartment building management and operation plan;
2. Apartment building dossier;
3. Other Appendices (if any) signed between the two parties.
Article 18. Disputes and dispute settlement
1. Any dispute arising out of this contract shall be settled by the parties.
2. Where a dispute over fees for management and operation of the apartment building cannot be settled, within ... days from the date on which the dispute arises, both parties are entitled to submit a written request to the People’s Committees of the province where the apartment building is situated for consideration and settlement or bring the case to the People’s Court if the decision given by the provincial People’s Committee is not agreed.
3. Where a dispute over the execution of the service contract arises, the parties are entitled to request a People's Court to settle it as prescribed by law. Any decision issued by the People's Court shall be final and binding on both parties.
Article 19. Effect of contract
1. This contract comes into force from ...
2. This contract shall be liquidated via minutes of liquidation signed by both parties.
3. Both parties shall undertake to perform all the terms and conditions of this contract. Property held in trust shall not be involved in any ownership or occupancy dispute.
4. This contract is made into ... copies, all texts being equally authentic. Each party holds ... copy(ies).
5. In case both parties agree to modify terms and conditions of the contract, an appendix thereto or a supplementary contract should be made./.
PARTY A |
PARTY B |
1 The Circular No. 22/2016/TT-BXD dated July 01, 2016 of the Minister of Construction on full or partial annulment of legislative documents on business and investment conditions promulgated by the Ministry of Construction (hereinafter referred to as “the Circular No. 22/2016/TT-BXD”) is promulgated pursuant to:
“The Law on Promulgation of Legislative Documents dated June 22, 2015;
The Law on Investment dated November 26, 2014;
The government’s Decree No. 34/2016/ND-CP dated May 14, 2016 on elaboration of some Articles of the Law on Promulgation of Legislative Documents;
The Government’s Decree No. 118/2015/ND-CP dated December 22, 2015;
The Government’s Decree No. 62/2013/ND-CP dated June 25, 2013 regulating functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
At the request of the Director General of the Department of Legal Affairs;
The Minister of Construction hereby promulgates a Circular on full or partial annulment of legislative documents on business and investment conditions promulgated by the Ministry of Construction or jointly promulgated by Ministries.”
The Circular No. 28/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction on amendments to the Circular No. 10/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on professional training courses in management of apartment buildings, the Circular No. 11/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on issuance of real estate broker license, guidelines for training and improving knowledge of real estate brokerage practice and management of the real estate trading floor, and establishment and organization of activities of the real estate trading floor, and a number of provisions of the Regulation on management and use of apartment buildings promulgated together with the Circular No. 02/2016/TT-BXD (hereinafter referred to as “the Circular No. 28/2016/TT-BXD”) is promulgated pursuant to:
“The Law on Housing dated November 25, 2014;
The Law on Real Estate Trading dated November 25, 2014;
The Government’s Decree No. 62/2013/ND-CP dated June 25, 2013 regulating functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
Pursuant to the Government’s Decree No. 79/2016/ND-CP dated July 01, 2016 providing for conditions for training business in specialist knowledge, professional competence in management and operation of apartment buildings, knowledge of real estate brokerage practicing, and real estate transaction management;
At the request of the Director General of Management Agency for Housing and Real-estate Market.
The Minister of Construction promulgates a Circular on amendments to the Circular No. 10/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on professional training courses in management of apartment buildings, the Circular No. 11/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Ministry of Construction providing regulations on issuance of real estate broker license, guidelines for training and improving knowledge of real estate brokerage practice and management of the real estate trading floor, and establishment and organization of activities of the real estate trading floor, and Regulation on management and use of apartment buildings promulgated under the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Ministry of Construction.”
The Circular No. 06/2019/TT-BXD dated October 31, 2019 of the Minister of Construction on amendments to some Articles of Circulars relating to management and use of apartment buildings (hereinafter referred to as “the Circular No. 06/2019/TT-BXD”) is promulgated pursuant to:
“The Law on Housing dated November 25, 2014;
The Government’s Decree No. 81/2017/ND-CP dated July 17, 2017 defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
The Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP dated October 20, 2015 providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing;
At the request of the Director of the Housing and Real Estate Management Agency;
The Minister of Construction hereby promulgates a Circular on amendments to some Articles of Circulars relating to management and use of apartment buildings.”
The Circular No. 07/2021/TT-BXD dated June 30, 2021 of the Minister of Construction amending some Articles of Circular No. 19/2016/TT-BXD dated June 30, 2016 and Circular No. 02/2016/TT-BXD dated February 15, 2016 of the Minister of Construction (hereinafter referred to as “the Circular No. 07/2021/TT-BXD”) is promulgated pursuant to:
The Law on Housing dated November 25, 2014;
The Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP dated October 20, 2015 providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing and Decree No. 30/2021/ND-CP dated March 26, 2021 on amendments to the Government’s Decree No. 99/2015/ND-CP providing instructions on the implementation of a number of Articles of the Law on Housing;
The Government’s Decree No. 81/2017/ND-CP dated July 17, 2017 defining the functions, tasks, powers and organizational structure of the Ministry of Construction;
At the request of the Director of the Housing and Real Estate Management Agency.”
2 Effect of the Circular No. 22/2016/TT-BXD:
“Article 3. Effect
1. This Circular comes into force from the day on which it is signed.
2. Relevant organizations and individuals are responsible for implementation of this Circular./.”
Effect of the Circular No. 28/2016/TT-BXD:
“Article 4. Effect
1. This Circular comes into force from February 01, 2017.
2. The template for certificate of completion of professional training course in management of apartment buildings is specified in the Appendix 01 enclosed with this Circular and replaces the template for certificate of completion of professional training course in management of apartment buildings stated in the Appendix 05 enclosed with the Circular No. 10/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Minister of Construction.
3. Sample internal rules for management and use of apartment buildings specified in the Appendix No. 02 to this Circular shall replace the sample internal rules for management and use of apartment buildings specified in the Appendix No. 01 to the Circular No. 02/2015/TT-BXD dated February 15, 2015 of the Minister of Construction.
4. The following regulations are annulled:
a) The Appendix No. 05 of the Circular No. 10/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 of Ministry of Construction providing regulations on professional training courses in management of apartment buildings;
b) Clause 4 Article 3, Headings of Sections 1 and 2 Chapter III Article 27 and Appendix No. 7 of the Circular No. 11/2015/TT-BXD dated December 30, 2015 by Minister of Construction providing regulations on issuance of real estate broker license, guidelines for training and improving knowledge of real estate brokerage practice and management of the real estate trading floor, and establishment and organization of activities of the real estate trading floor;
c) Clauses 7 and 8 Article 36; Clauses 2 and 3 Article 46 of the Circular No. 02/2016/TT-BXD dated April 02, 2016 of the Minister of Construction on promulgation of Regulation on management and use of apartment buildings.
5. If regulations on management and use of apartment buildings promulgated by Ministries, regulatory bodies and People’s Committees of provinces or central-affiliated cities before the entry into force of this Circular contravene regulations hereof, this Circular shall prevail.
6. Difficulties that arise during the implementation of this Circular should be promptly reported to the Ministry of Construction for instructions or amendments./.”
Effect of the Circular No. 06/2019/TT-BXD:
“Article 3. Effect
1. This Circular comes into force from January 01, 2020.
2. Difficulties that arise during the implementation of this Circular should be promptly reported to the Ministry of Construction for instructions or amendments./.”
Effect of the Circular No. 07/2021/TT-BXD:
“Article 3. Effect
1. This Circular comes into force from August 15, 2021.
2. Projects whose investment in construction is completed or on-going projects on investment in construction of social housing and housing for relocation following the BT method may apply methods and formulas for calculation of leasing and lease purchase prices of social housing and housing for relocation according to regulations of Circular No. 19/2016/TT-BXD.
3. Difficulties that arise during the implementation of this Circular should be promptly reported to the Ministry of Construction for instructions or amendments./.”
3 This Clause is amended by Clause 1 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
4 This Clause is amended by Clause 1 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2017 and Clause 1 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which been effective since January 01, 2020.
5 This Clause is amended by Clause 1 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
6 This Clause is amended by Clause 2 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
7 This Clause is added by Clause 3 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
8 This Article is amended by Clause 4 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
9 This Point is annulled by Article 2 of the Circular No. 07/2021/TT-BXD, which has been effective since August 15, 2021.
10 This Clause is amended by Clause 2 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
11 This Article is amended by Clause 5 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
12 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
13 This Point is amended by Clause 2 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
14 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
15 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
16 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
17 This Article is amended by Clause 6 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
18 This Clause is amended by Clause 7 Article 1 of the Circular No.06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
19 This Clause is amended by Clause 8 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
20 This Article is amended by Clause 5 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
21 This Clause is amended by Clause 6 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017 and added by Clause 3 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which been effective since January 01, 2020.
22 This Clause is amended by Clause 9 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
23 This Clause is amended by Clause 7 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017 and added by Clause 4 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which been effective since January 01, 2020.
24 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp quận” (“urban district-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp huyện” (“district-level People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
25 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
26 This Clause is amended by Clause 10 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
27 This Point is added by Clause 11 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
28 This Clause is amended by Clause 12 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
29 This Clause is added by Clause 13 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
30 This Point is added by Clause 14 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
31 This Clause is amended by Clause 15 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
32 This Clause is amended by Clause 16 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
33 This Article is amended by Clause 8 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017 and Clause 5 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which been effective since January 01, 2020.
34 This Article is annulled in part by Clause 10 Article 2 of the Circular No. 22/2016/TT-BXD,, which has been effective since July 01, 2016 and amended by Clause 9 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which been effective since February 01, 2017 amended by Clause 6 Article 2 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which comes into force from January 01, 2020.
35 This Clause is amended by Clause 10 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2017.
36 This Point is amended by Clause 11 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
37 This Point is amended by Clause 17 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
38 This Point is amended by Clause 12 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
39 This Point is amended by Clause 18 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
40 This Clause is annulled by Point c Clause 4 Article 4 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
41 This Clause is annulled by Point c Clause 4 Article 4 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
42 This Clause is amended by Clause 19 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
43 This Clause is amended by Clause 13 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2017.
44 This Clause is amended by Clause 14 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
45 This Point is amended by Clause 20 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
46 This Clause is amended by Clause 15 Article 3 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
47 This Clause is added by Clause 21 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
48 This Clause is annulled by Point c Clause 4 Article 4 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
49 This Clause is annulled by Point c Clause 4 Article 4 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
50 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp quận” (“urban district-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp huyện” (“district-level People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
51 This Clause is amended by Clause 22 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
52 The phrase “Ủy ban nhân dân cấp phường” (“ward-level People’s Committee”) is replaced with “Ủy ban nhân dân cấp xã” (communal People’s Committee”) as prescribed in Clause 25 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
53 This Clause is added by Clause 23 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
54 This Clause is added by Clause 24 Article 1 of the Circular No. 06/2019/TT-BXD, which has been effective since January 01, 2020.
55 These sample internal rules are replaced with the internal rules for management and use of apartment buildings prescribed in Clause 3 Article 4 of the Circular No. 28/2016/TT-BXD, which has been effective since February 01, 2017.
56 Name of the apartment building.
57 Name of the operator specified in the business registration document or establishment decision issued by the competent authority.
58 Name of the apartment building/apartment building complex.
59 Specify that the apartment building is intended for residence only or for both residence and business.
60 Subject to the agreement between Party A and Party B, both parties may add, cut or change the work performed by Party B as prescribed in Clause 1 of this Article 3.
61 The area m2 used for determination of prices is the usable area (according to carpet area).
62 The costs included in the service prices prescribed in Clause 2 of this Article 4 may be modified, adjusted or supplemented under the agreement by both parties.
63 Apart from the rights and obligations set forth in Articles 5 and 6, both parties may agree to make other additions to meet work requirements.
64 Both parties shall conduct specific negotiations on the information specified in Clause 3 of this Article 7.
65 Both parties shall conduct specific negotiations on the information specified in Article 10.
66 Both parties may conduct negotiations on add cases where unilateral termination of contract is allowed as specified in Clause 2 and Clause 3 of this Article 11.
67 Both parties may conduct further negotiations on the information specified in Clause 1 of Article 12.
Tình trạng hiệu lực: Còn hiệu lực