Tìm kiếm

Chương II Nghị định 76/2015/NĐ-CP: Những quy định cụ thể

Chương II
Những quy định cụ thể
Mục 1. ĐIỀU KIỆN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Điều 4. Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Mức vốn pháp định quy định tại Điều 3 Nghị định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Mục 2. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG MẪU TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 6. Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này bao gồm:

1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

4. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a và Mẫu số 04b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

5. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Mẫu số 05 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Điều 7. Áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng.

2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Mục 3. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN
Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Điều 9. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều này; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 2 Điều này (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4. Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

a) Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê mua:

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

- Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

b) Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản này, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

5. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

6. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

7. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).a

Mục 4. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 10. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Điều 11. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Mẫu số 07 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Mục 5. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 12. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:

1. Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:

a) Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng;

b) Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bao gồm:

a) Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:

- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);

- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).

c) Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

d) Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:

- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp.

3. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối quy định tại Khoản 1 Điều này có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

4. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.

Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

5. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 13. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư)

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện như sau:

1. Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

2. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 Nghị định này để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Các nội dung khác trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 12 Nghị định này.

Điều 14. Thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

1. Nội dung thẩm định và cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

a) Về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư dự án theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định này;

b) Về điều kiện của dự án, phần dự án chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản;

c) Về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản;

d) Về điều kiện của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

2. Cơ quan đầu mối thẩm định quy định tại Khoản 1 Điều 12 và cơ quan có trách nhiệm cho ý kiến về hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại Khoản 3 Điều 12 và Khoản 2 Điều 13 Nghị định này phải có ý kiến về các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều này, trong đó nêu rõ ý kiến về việc dự án, phần dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Trường hợp chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng thì phải nêu rõ lý do để cơ quan chủ trì thẩm định trả lời cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.

Chapter II

SPECIFIC PROVISIONS

Section 1: REQUIREMENTS APPLIED TO ORGANIZATIONS OR INDIVIDUALS CONDUCTING REAL ESTATE TRADING

Article 3. Requirements applied to organizations or individuals conducting real estate trading

1. Any organization or individual wishes to conduct real estate trading must set up an enterprise or cooperatives (hereinafter referred to as enterprises) which has an amount of legal capital of not smaller than VND 20 billion, excluding the following entities:

a) Any organization, household or individual who conducts small-scale or irregular transactions of real estate sale, transfer, lease, or lease purchase prescribed in Article 5 of this Decree;

b) Any organization or individual providing real estate services prescribed in Chapter IV of the Law on real estate trading.

2. Every real estate enterprise subject to legal capital prescribed in Clause 1 of this Article shall take responsibility for the truthfulness and accuracy of their amount of legal capital.

Article 4. Basis for legal capital applicable to real estate enterprises

The amount of legal capital prescribed in Article 3 of this Decree shall be determined according to the amount of charter capital of the enterprise as prescribed. The enterprise is not required to register the legal capital.

Article 5. Organizations, households and individuals conducting sale, transfer, lease, and lease purchase of real estate prescribed in Clause 2 Article 10 of the Law on real estate trading

Organizations, households and individuals conducting sale, transfer, lease, and lease purchase of real estate prescribed in Clause 2 Article 10 of the Law on real estate trading are not required to set up real estate enterprise and include:

1. Organizations, households and individuals conducting sale, transfer, lease and lease purchase of real estate without business purposes and organizations, households or individuals conducting sale, transfer, lease and lease purchase of real estate with business purposes and total investment are under 20 billion (excluding land levies).

2. Organizations transferring land use rights or sell buildings due to bankrupt, dissolution, or division.

3. Credit institutions, branches of foreign banks, Asset Management Company (AMC), Vietnam Asset Management Company (VAMC) and other organizations or individuals transferring land use rights, real estate projects, or selling buildings subject to mortgage for debt recovery.

4. Organizations, households or individuals transferring land use rights or selling buildings according to decisions of courts or competent agencies upon their dispute, complaints, or denunciation.

5. Organizations, households and individuals building houses for sale, lease or lease purchase not subject to enterprise establishment as prescribed in law on housing.

6. Agencies or organizations permitted to transfer land use rights or sell state-owned buildings by competent agencies as prescribed in law on management of public property.

7. Organizations, households and individuals selling, transferring, leasing, or leasing and purchasing their own real estate.

Section 2: TYPES OF TEMPLATES OF CONTRACTS FOR REAL ESTATE TRADING

Article 6. Types of templates of contracts for real estate trading

Types of templates of contracts for real estate trading issued together with this Decree include:

1. Contract for sale of existing buildings (off-the-plan buildings) using form No. 01 prescribed in Appendix issued herewith.

2. Contract for lease of existing buildings (off-the-plan buildings) using form No. 02 prescribed in Appendix issued herewith.

3. Contract for lease purchase of existing buildings (off-the-plan buildings) using form No. 03 prescribed in Appendix issued herewith.

4. Contract for transfer, lease, or sublease of land use rights using form No. 04a and form No. 04b prescribed in Appendix issued herewith.

5. Contract for transfer of the whole project (a part of a project) using form No. 05 prescribed in Appendix issued herewith.

Article 7. Application of types of templates of contracts for real estate trading

1. Templates of contracts for real estate trading issued herewith are used for reference during the process of negotiating and concluding contract.

2. Contracting parties may agree to modify Articles and Clauses in the contract templates provided that their own contract contains all primary contents prescribed in Article 18, Article 47 and Article 53 of the Law on real estate trading. Specific contents in the contract shall be agreed by contracting parties in accordance with regulations of law.

Section 3: TRANSFER OF CONTRACTS FOR LEASE PURCHASE OF EXISTING BUILDINGS

Article 8. Conditions for transferring contract for lease purchase of existing buildings

1. The lessee of contract for lease purchase of an existing building prescribed in Section 4 Chapter II of the Law on real estate trading may transfer such contract to another organization or individual if the application for issuance of Certificate of land use rights, ownership of houses and property on land (hereinafter referred to as the certificate) has been not submitted to the competent agency.

2. The transferee of the lease purchase contract may transfer such contract to another organization or individual if the application for issuance of the certificate still has been not submitted to the competent agency.

3. The whole lease purchase contract concluded with the lessor must be transferred. Regarding lease purchase contracts of single detached house or apartment, each detached house or apartment shall be transferred separately; regarding lease purchase contracts of multiple detached houses or apartments, all houses apartments shall be transferred.

Article 9. Procedures for transferring contracts for lease purchase of existing buildings

The transfer of contract for lease purchase of an existing building shall be made in writing and the written contract transfer agreement (hereinafter referred to as transfer agreement) must be notarized or authenticated as prescribed in Clause 2 of this Article, tax payment, recognition of investor in the written contract transfer and the issuance of the certificate shall follow the procedures below:

1. A transfer agreement of the contract using the form No. 06 prescribed in Appendix issued herewith shall be draught by the transferor and the transferee or a notary at the requests of contracting parties. The transfer agreement shall be made in 04 copies and notarized/authenticated as prescribed in Clause 2 of this Article (01 copy for the lessor; 01 copy for the tax authority; 01 copy for the transferor; and 01 copy for the transferee).

2.  Notarization or authentication of the transfer agreement:

a) If the transferor is a household, an individual or organization other than a real estate enterprise, the transfer agreement must be notarized or authenticated. Documents subject to notarization or authentication include:

- The initial contract for lease purchase concluded with the lessor and the transfer agreement of the preceding transfer if the contract has been transferred for at least two times (original copy);

- An ID card or passport applicable to the transferor being individual; or a decision on establishment or registration of establishment (certified true copy or photocopy with original copy for comparison) applicable to the transferor being organization;

- Other documents prescribed in law on notarization and authentication.

b) If the transferor is a real estate enterprise, the notarization or authentication of transfer agreement shall be agreed by contracting parties. If the notarization or authentication is agreed, it shall be implemented as prescribed in Point a of this Clause;

c) The notarial practice organization or authenticating authority shall notarize or authenticate the transfer agreement by the deadline prescribed in law on notarization or authentication.

3. The transferor and transferee of the lease purchase contract must pay taxes, fees and charges for the contract transfer as prescribed.

4. Recognition of the lessor in the transfer agreement:

a) Contracting parties must submit the following documents to the lessor:

- The initial contract for lease purchase of existing building concluded with the lessor (original copy);

- The notarized or authenticated transfer agreement; or the original copy of the written contract transfer of the preceding transfer (if the contract has been transferred for at least two times);

- A receipt of tax payment or certification of tax exemption prescribed in the law on taxation (original copy);

- An ID card or passport applicable to the transferor being individual; or a decision on establishment or registration of establishment (certified true copy or photocopy with original copy for comparison) applicable to the transferor being organization;

b) The lessor must certify the transfer agreement within 05 working days, from the date on which the transfer agreement is received and return all received documents, including 02 certified transfer agreements (01 copy for the transferor and 01 copy for the transferee). The lessor may not collect any expenses related to the transfer. The lessor must archive a set of documents (photocopies) on contract transfer as prescribed in Point a of this Article, including 01 original copy of the transfer agreement.

5. From the date on which the transfer agreement is certified by the lessor, the transferee shall keep exercise rights and perform obligations of the lessee as agreed.

6. The procedures for the contract transfer are the same in any time of transfer.

7. The last transferee of contract for lease purchase of existing building shall be issued a certificate by the competent agency as prescribed in law on land.

8. When following the procedures for issuance of certificate, the applicant shall submit, excluding documents prescribed in law on land, the following documents:

a) The initial contract for lease purchase (original copy);

b) The last transfer agreement certified by the lessor (original copy).

Section 4: TRANSFER OF CONTRACTS FOR SALE OR LEASE PURCHASE OF OFF-THE-PLAN HOUSES

Article 10. Conditions for transferring contract for sale or lease purchase of off-the-plan houses

1. The purchaser of a contract for sale of an off-the-plan house or the lessee of a contract for lease purchase of an off-the-plan house may transfer such contract to another organization or individual (regardless of actual transfer) provided that the application for issuance of certificate has been not submitted to the competent agency.

2. The transferee of the lease purchase contract may transfer such contract to another organization or individual if the application for issuance of the certificate is still has been not submitted to the competent agency.

3. Regarding sales contracts or lease purchase contracts of single detached house or apartment (off-the-plan house), each detached house or apartment shall be transferred separately; regarding sales contracts or lease purchase contracts of multiple detached houses or apartments, all houses apartments shall be transferred.

Article 11. Conditions for transferring contract for sale or lease purchase of off-the-plan buildings

1. Procedures of transferring contracts for sale of off-the-plan houses shall be prescribed in law on housing.

2. Procedures of transferring contracts for lease purchase of off-the-plan houses shall be prescribed in Article 9 of this Decree. Transfer agreement of contract for lease purchase of off-the-plan houses shall use the form No. 07 prescribed in Appendix issued herewith.

3. The last transferee of the contract for lease purchase of off-the-plan house shall be issued a certificate by the competent agency as prescribed in law on land.

4. When following the procedures for issuance of certificate, the applicant shall submit, excluding documents prescribed in law on land, the following documents:

a) The initial contract for lease purchase (original copy);

b) The last transfer agreement certified by the lessor (original copy).

Section 5: Procedures for transfer of the whole or a part of a real estate project

Article 12. Procedures for transfer of the whole or a part of a real estate project decided by the People’s Committee of province or district (under decision on investment policies, decision on investment or acceptance of investment)

Procedures for transfer of the whole or a part of a real estate project which the People’s Committee of province or district decides to give to another investor as follows:

1. The investor being transferor shall send an application for transfer of the whole or a part of the project to the People’s Committee of the province where the project is located or to the body which is authorized by the People’s Committee of the province, in particular:

a) Service of Construction, in case of the project of new urban area and housing development;

b) A specialized service prescribed by the People’s Committee of the province, in case of other type of project of real estate.

2. An application for transfer of the whole or a part of a project contains:

a) An application form for transfer of the whole or a part of the project sent by the transferor using form No. 08a and 08b prescribed in Appendix issued herewith;

b) Documents on the whole project or the part to be transferred include:

- An investment permit or an investment acceptance issued by the competent agency (certified true copy);

- A decision on approval for the project, a 1/500 detailed planning or a master plan (certified true copy);

- A certificate of the whole project or the part to be transferred (certified true copy).

c) A report on the process of project execution until the transfer time by the transferor using the form No. 09a and 09b prescribed in Appendix issued herewith.

d) Documents of the investor being transferee include:

- An application form for receiving transfer of the whole or the part of the project using form No. 10a and 10b prescribed in Appendix issued herewith;

- A certificate of business registration containing real estate business line or a certificate of enterprise registration whose charter capital is compliant with Article 3 of this Decree (certified true copy), unless the foreign investor has not established an economic organization as prescribed in law on investment;

- Proven document on owner’s equity as prescribed in law on investment and land. With respect to an operating enterprise, if there is no proven document on owner’s equity as prescribed in law on investment and land, it is required a certification issued by an independent audit organization or a financial statement whose owner’s equity is audited at the latest year (the year in which the contract is transferred or the previous year of such year); with respect to a new enterprise, if its capital is in the form of money in VND or foreign currency, the commercial bank where such enterprise opened its account shall certify the amount of deposit balance of the enterprise, if its capital is in the form of assets, a certificate of assessment of the assets’ value of the enterprise issued by a competent assessing organization is required.

3. Within 30 days from the day on which the satisfactory application is received, the central agency prescribed in Clause 1 of this Article shall consult with the Services of Planning and Investment, Service of Finance, Service of Natural Resources and Environment, Service of Construction, Department of Taxation and specialized Service shall carry out the assessment as prescribed in Article 14 of this Decree and request the People’s Committee of the province to decide the transfer permit. If the application is rejected, the People’s Committee of the province or the body which is authorized by the People’s Committee of the province shall provide the transferor with explanation.

4. Within 30 days from the day on which the decision on permission for project transfer is made by the competent agency (using the form No. 11 prescribed in Appendix issued herewith), contracting parties must finish the signing of transfer contract and project transfer. The transferee must keep executing the project or the part being transferred. The transferee must transfer all documents of the whole project or documents of the part being transferred, transfer note and list of documents to the transferee.

Before carrying out the transfer, the transferor must notify all their clients (if any) and announce by means of mass media before 15 days (at least 03 consecutive issues of a newspaper published in the locality or a local television station or a website of the central agency (if any) in terms of the transfer, rights and interests of clients and relevant entities). If any client or relevant entity wonders their rights and interests involved in the project or the part being transferred, the transferor is required to provide feedback before signing the transfer contract.

5. The transfer of land use rights of the project or the part being transferred shall comply with law on land.

Article 13. Procedures for transfer of the whole or a part of a real estate project decided by the Prime Minister (decision on investment policies, decision of investment or investment acceptance)

Procedures for transfer of the whole or a part of a real estate project which the Prime Minister decides to give to another investor as follows:

1. The investor being transferor shall send an application for transfer of the whole or a part of the project prescribed in Clause 2 of Article 12 of this Decree to the People’s Committee of the province where the project is located.

2. Within 45 days from the day on which the satisfactory application is received, the People’s Committee of the province shall consult with the Ministry of Planning and Investment, Ministry of Finance, Ministry of Natural Resources and Environment, Ministry of Construction, specialized Ministries, and assessment organization prescribed in Article 14 of this Decree and request the Prime Minister to decide the transfer permit.

3. Other contents of transfer of the whole or a part of a real estate project decided by the Prime Minister shall comply with procedures prescribed in Article 12 of this Decree.

Article 14. Assessment and opinions about documents on transfer of the whole or a part of the project

1. Contents of assessment and opinions about documents on transfer of the whole or a part of the project include:

a) The application for transfer of the whole or a part of the project prescribed in Clause 2 of Article 12 of this Decree;

b) Requirements applicable to the whole project or the part being transferred prescribed in Clause 1 Article 49 of the Law on real estate trading;

c) Requirements applicable to the transferor prescribed in Clause 2 Article 49 of the Law on real estate trading;

d) Requirements applicable to the transferee prescribed in Clause 3 Article 49 of the Law on real estate trading and legislation on land.

2. The central agency in charge of assessment prescribed in Clause 1 of Article 12 and authorities consulted about the application prescribed in Clause 3 of Article 12 and Clause 2 of Article 13 of this Decree shall give opinions about contents prescribed in Clause 1 of this Article, which specifies opinions about the project or part of project eligible for transfer. If the application is rejected, the central agency in charge of assessment and the consulted authorities shall provide the transferor with explanation.

1 15 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau